«При текущих ценах на жилье люди не смогут позволить себе ежемесячный платеж даже за «однушку», — прогнозируют некоторые участники рынка последствия ужесточения монетарной политики ЦБ. Двузначную ипотечную ставку ждут уже в феврале 2022 года, покупатели жилья вошли в раж. За ноябрь из рук в руки в Татарстане перешло почти 12 тыс. квартир. За месяц цена жилья в Казани снова выросла, ипотеку теперь берут в среднем на 19 лет, а размер типичного кредита за год увеличился на 1 млн рублей. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Рынок новостроек РТ второй месяц ставит рекорды
Ставки сделаны: жесткая политика ЦБ второй месяц будоражит рынок жилья
Рынок новостроек Татарстана второй месяц ставит рекорды. По данным Росреестра РТ, за ноябрь число зарегистрированных договоров долевого участия в Казани и республике подросло еще на 12% до 1,8 тысячи. Показатель продаж казанской вторички в ноябре упал на 4% до 6,1 тыс. сделок, а в Татарстане вырос на 17% до 9,9 тысячи. Так что всего из рук в руки в республике перешло почти 12 тыс. квартир.
Такую обстановку на рынке эксперты объясняют следующими причинами:
- ноябрь и декабрь — традиционно «продаваемые» месяцы. Позади октябрьский всплеск деловой активности, худшее лето за три года и провальный сентябрь;
- Центробанк «отрастил» ключевую ставку сначала до 6,75% в сентябре, а затем — до 7,5% в октябре и до 8,5% в декабре. Это 7-е повышение подряд и максимум с 2017 года. Последний скачок скажется на ипотечных ставках через 1–2 недели, но предыдущие уже ударили. По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ипотечная ставка на новостройки в России к 19 декабря выросла до 9,5% годовых без учета льготных программ, на вторичное жилье — до 9,6%. С конца сентября ипотечные ставки потяжелели на 1%.
На рынок также продолжают влиять ипотечные сделки по одобренным 3–4 месяца назад низким процентным ставкам, но ручеек сужается. В ноябре число ипотечных сделок по Казани и РТ упало на 10% до 8 тыс. по сравнению с октябрем. В основном спад ипотеки пришелся на вторичный рынок. Новостройки в РТ пока держатся — там по-прежнему действует льготная «путинская» ипотека под 7% годовых с суммой кредита до 3 млн рублей. Застройщики и банки-партнеры предлагают ставки от 0,01% годовых, растягивая срок выплат. Выгодные кредитные предложения остаются и для семей с детьми.
Рост спроса наблюдают в группе компаний «ЖИК» — к 23 декабря там уже перевыполнили месячный план продаж. «Люди ощущают вероятное повышение ипотечной ставки», — объясняет ажиотаж директор застройщика ГК «ЖИК» Владимир Михайлов.
Тенденция IV квартала — увеличение продаж, рассказала «БИЗНЕС Online» замгендиректора по маркетингу и продажам #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. «Те, кто осторожничал в 2020-м с покупкой жилья, в этом году его приобретают. Люди видят, что на рынке дефицит жилья, растет ставка — это предпосылки для увеличения спроса. Такая же тенденция наблюдается в декабре», — сказала Галяутдинова.
При этом в целом по году новых квартир продано меньше. От показателей ноября 2020-го рынок новостроек отстает на 8%, а относительно 11 месяцев — на 11%. Так что шанс повторить рекорд продаж минувшего года даже на фоне ощутимых ипотечных преимуществ все меньше. Для этого надо выполнить двухмесячный план продаж в декабре. Зато вторичный рынок, где много новых инвестиционных квартир, по итогам 11 месяцев 2021-го уже опережает аналогичный прошлогодний период на 42% в Казани и на 53% в Татарстане.
«3 миллионов для города, конечно, уже не хватает»
Долги по ипотеке у людей с начала года выросли на четверть. Татарстанцы в 2021-м заняли у банков рекордные 338 млрд рублей. «Татарстанские заемщики дисциплинированно обслуживают обязательства по ипотеке», — заявляют в Нацбанке РТ. Просроченная задолженность составляет 1,3 млрд рублей, что ниже российского показателя.
Взять кредит стало тяжелее — вырос первоначальный взнос. До 1 июля при покупке квартиры, например, за 5 млн рублей первоначальный взнос составлял 1 миллион. С осени банки просят 2–2,5 млн рублей. Семьи с детьми, для которых действует ипотека под 6% годовых, не исключение. В целом ипотечное бремя жителей Татарстана ощутимо потяжелело. По данным bnMap.pro и национального бюро кредитных историй, в 2021-м срок выплаты ипотеки увеличился в среднем до 19 лет. Средний размер кредита вырос на 45% до 3,2 млн рублей.
Как тут не вспомнить Сергея Шнурова и его «Ленинград» с песней «Я плáчу и плачý!». Конечно, девелоперы, в отличие от продавцов брендовых шмоток, не смотрят сухо, а жалостливо подставляют ипотечное плечо. Но слез покупателя это не отменяет. Да и плечо кредита все короче.
3 миллионов, которые можно получить по льготной ставке, для города, конечно, уже не хватает. Спрос сместился в пригороды Казани по причине цены и дефицита предложения в черте столицы РТ. Число новостроек сократилось, строить негде
Казанское жилье продолжает дорожать. Средняя цена квадратного метра в новостройках за ноябрь выросла на 2,5% до 123,4 тыс. рублей, вторичка подорожала на 3,4% до 112,5 тыс. рублей. Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин снова напоминает регионам о задаче ввода как можно большего объема жилья, чтобы стабилизировать цены и обеспечить доступность.
Застройщики Казани не стоят на месте — за месяц исполком выдал 6 разрешений на строительство многоквартирных домов, что в 3 раза больше октября. «Зилантова гора» собирается построить еще один дом на улице Тэцевской, где уже возводит ЖК «Новые острова». ТСИ взял разрешение на 6-й и 7-й дома в ЖК «Мечта» у строящегося Вознесенского тракта. «Ак Барс Дом» построит еще три дома в ЖК «Светлая долина».
В стадии строительства по РТ — 1,9 млн кв. м жилья, цифра вполне нормальная. Но сервис bnMap.pro отмечает, что на экспозиции только 30% объема строящегося жилья. Оставшиеся 70% застройщики придерживают. Спасибо реформе эскроу, сделавшей возможной эту тактику. Наполни эскроу-счет и отложи продажи — такова теперь стратегия. По словам источника нашего издания, так компании страхуют риски. Деньги строители теперь хранят не в банках, а в собственной недвижимости, цена которой растет. Это еще и страховка от дорожающих стройматериалов.
В 2021-м республика третий год подряд построит 2,68 млн кв. м жилья, из которых, правда, только 35% в многоквартирных и 65% в индивидуальных жилых домах. К началу декабря на рынке загородной недвижимости закончился сезон — казанский рынок земли за месяц потерял 25% сделок, столько же и татарстанский. Упал и спрос на индивидуальные дома. Но это не единственная причина уменьшения числа сделок. По данным агентства недвижимости «Флэт», средняя стоимость сотки под ИЖС в городе с лета подорожала на 15% до 400 тыс. рублей, в пригороде — на 20% до 300 тысяч. Запрет на межевание небольших участков под ИЖС (5–6 соток) резко поднял стоимость жилья в малоэтажной Казани, отмечает директор офиса АН «Флэт» «Квартал» Фарсель Иматов.
Как Хуснуллин ответит Набиуллиной на дорожающую ипотеку?
Заемщиков пока устраивают ипотечные ставки в 9–10% годовых, о чем на своей итоговой пресс-конференции упомянул президент России Владимир Путин, но глава ЦБ Эльвира Набиуллина включила режим берсерка для борьбы с инфляцией, разогнавшейся в России до 8%, и обещает возврат ключевой ставки в диапазон 5–6% не раньше середины 2023 года. О проблемах ипотеки, связанных с инфляцией, заявляет и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, который намерен подобрать на вызовы новые «решения и ответы».
Эксперты теряются в вариантах ответа правительства РФ на вызовы со стороны высоких кредитных ставок, но один вектор уже задан.
Вдруг решили развивать аренду жилья. Штрафами хотят загнать ее в госсистему. Но, чтобы рынок аренды вышел из серой зоны, собственникам нужны не штрафы, а бонусы по аналогии с проектом самозанятых
Напомним, обелением рынка аренды в Казани намерен заняться и «Дом.РФ» — госкомпания готова приобрести в столице РТ 150–400 квартир для сдачи в аренду небогатым, но дешевле рынка застройщики РТ квартиры не продают. Следом минстрой РФ ударил по инвесторам в жилую недвижимость и подготовил законопроект, который заставит собственников регистрировать договоры аренды жилья, апартаментов и парковок в госсистеме. Власти тоже назвали это методом обеления рынка. Ну а попутно бюджет рассчитывает на 62,8 млрд рублей допдоходов.
О проблемах ипотеки, связанных с инфляцией, заявляет и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, который намерен подобрать на вызовы новые «решения и ответы»
Схему «общежитие – малосемейка – квартира в ипотеку» предлагает рассмотреть президент РТ Рустам Минниханов для молодых работников предприятий. «Без таких решений ничего не будет!» — говорил руководитель Татарстана на заседании совета безопасности республики, на котором признали кадровый коллапс.
Новую жилу в октябре нащупал и коммерческий рынок. Перекупщики делают кассу, «нарезая» из положенных по проекту «трешек» крошечные студии, которые новые собственники в 80% случаев затем сдают в аренду.
Двузначные ставки по ипотеке в 2022-м уже допускает Сбер и казанские участники рынка недвижимости. Ипотека под 11% окажется доступной далеко не всем, а 12–13% годовых приведет к ощутимому падению рынка
Двузначная ставка ипотеки — уже в феврале
Двузначные ставки по ипотеке в 2022 году уже допускает Сбер и казанские участники рынка недвижимости. Ипотека под 11% окажется доступной далеко не всем, а 12–13% годовых приведет к ощутимому падению рынка. «Пока это единственный неблагоприятный сценарий для рынка при условии роста ключевой ставки. Если ставка снизится, то рынок продолжит расти по спросу и ценам», — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. Впрочем, дорогая ипотека не приговор: для клиента не имеет значения процент, важен лишь размер ежемесячного платежа. При падении среднерыночной ставки клиент рефинансирует кредит, напоминают об этом инструменте другие участники рынка. Но произойдет это не раньше 2023 года, если верить заявлению Набиуллиной.
«Банкам, застройщикам и агентствам недвижимости придется подстраиваться под новые реалии», — говорит руководитель отдела ипотеки АН «Флэт» Анна Смирнова, не исключая 12% годовых и стагнацию спроса уже в феврале 2022 года.
При текущих ценах на жилье люди не смогут позволить себе ежемесячный платеж даже за однокомнатную квартиру
Снижение платежеспособности населения беспокоит и других участников рынка. «Рекордных продаж ожидать не следует, но и, учитывая возросшие затраты на строительство, падения цен на новостройки не увидим, — говорит руководитель отдела недвижимости группы компаний „Аркада“ Диана Садыкова и напоминает, что господдержка-2020 наряду с реальными потребителями привлекла на рынок инвесторов с 15-процентным первоначальным взносом. — Повышение ставок, очевидно, повлечет за собой отток подобных игроков рынка, снижая спрос на старте продаж. Взрывной рост цен на строительные материалы в 2021 году повлиял на стоимость квадратного метра жилья „на котловане“, приблизив к цене более близкого к готовности жилья. Следовательно, спрос сместится от этапа „дом на старте“ к объектам высокой степени готовности».
Эксперты ожидают, что средние 120–130 тыс. рублей за квадратный метр задержатся в новостройках Казани еще на 1–2 месяца, а цены на жилье в 2022 году, несмотря ни на что, вырастут на 10−15%
С оттоком инвесторов из-за подорожания ипотеки соглашаются и в ГК «ЖИК». Там полагают, что предприимчивые участники рынка перейдут на ценные бумаги, депозиты и другие финансовые инструменты. «Застройщики будут вынуждены придумывать маркетинговые программы и корректировать стоимость квадратного метра, давая понятные и доступные условия для покупателей квартир», — прогнозирует Михайлов.
Эксперты ожидают, что средние 120−130 тыс. рублей за квадратный метр задержатся в новостройках Казани еще на 1−2 месяца, а цены на жилье в 2022-м, несмотря ни на что, вырастут на 10−15%. Спасибо, что не на треть, как в уходящем году.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 261
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.