Мурат Ахмеров, ТОК «Караван»: «Кризис – это время уникальных покупок»

Проект реконцепции «Каравана» оказался успешным

ДЕФИЦИТ ЛИКВИДНЫХ ФОРМАТОВ

– Мурат, мы беседовали с вами, когда ваша компания только начала реконцепцию «Каравана», причем для приобретения его время было, скажем, выбрано не самое благоприятное – весна 2008-го…

– Если вернуться в историю, то на тот момент «Караван» являлся полуживым, вяло функционирующим торговым центром. Третий этаж был полностью пустой, второй – пустой на одну треть. Первый за счет расположения на первой линии и наличия отдельных входных групп с улицы был достаточно неплохо заполнен, но ставки аренды были нерыночными. Арендаторы отсюда бежали. И мы, проанализировав ситуацию, поняли, что в центральной части города имеется дефицит предложения офисных помещений в собственность – рынок был не развит, практически отсутствовал. Встречались отдельные разрозненные помещения, но так, чтобы это был концептуально организованный бизнес-центр, – такого не было. И мы приняли решение провести реконцепцию торгового центра в офисный.

– То есть в тот период, когда все сидели, зажав свои кошельки и счета, вы вдруг решаете вложить деньги в этот, как выразились, полуживой объект? Ведь неизвестно, как бы рынок отреагировал на ваше предложение!

– С одной стороны, да, с другой, кризис – это время для уникальных покупок. У кого-то дела идут плохо, и он, чтобы поправить свои дела, вынужден продавать свои активы, и в т.ч. недвижимость по ценам зачастую намного ниже рыночных, соответственно есть возможность приобрести объект по кризисным ценам. Компания, проанализировав все риски, приняла решение о приобретении этого объекта. Мы не трогали торговую часть первого и второго этажей комплекса, так как там сидели арендаторы и приносили ежемесячный арендный доход, а начали реконструкцию с правого крыла третьего этажа. Параллельно с продажей мы предлагали офисы в аренду, чтобы проанализировать, в каком соотношении отреагирует рынок. И он показал, спрос на продажу есть. 50 процентов площадей было продано, а еще 50 процентов сдано в аренду. Увидев это, остальные площади мы реконструировали только под продажу. Кроме того, мы предложили рынку такую услугу: «купи помещение – получи арендатора». Здесь мы выступали в качестве брокера: то есть покупатель приобретал помещение на начальной стадии строительства с условием, что уже к моменту строительной сдачи офиса у него в помещении будет сидеть арендатор. После успешной реализации третьего этажа в июле текущего года мы завершили реконструкцию второго этажа комплекса. К моменту завершения ремонтных работ все помещения уже были проданы. То есть второй этаж ушел быстрее и более крупными форматами помещений. Здесь покупателями стали средние и крупные компании города, и мы гордимся, что, к примеру, местом своего головного офиса в «Караване» выбрало ведущее агентство недвижимости - компания "ФЛЭТ". Многие другие достойные компании изъявили желание приобрести здесь помещения для размещения своих офисов: юридические компании, консалтинговые агентства, строительные и инвестиционные фирмы.

– Но у «Каравана» есть сосед – бывшее здание "Книжного двора", в котором также вы проводили реконцепцию. Помнится, ранее вы заявляли, что планируете реконструировать его под гостиницу.

– Да, это было в планах нашей компании. Но мы пришли к тому, что реализовать здание, реконструировав его в офисное, будет намного проще. Кроме того, у "Книжного двора" есть техническая особенность: его конфигурация отличается от «Каравана» – ширина здания уже. Если разбивать офисы по шагу колонн, то офисы получаются форматом по 15 - 18 кв. метров и в каждом из них располагается по два окна. Это очень ликвидный формат. В результате второй этаж здания был распродан практически за месяц.

– То есть сегодня можно сказать, что проект реконцепции «Каравана» оказался успешным?

– Действительно, проект оказался успешным, на данный момент реализовано 95 процентов площадей, и покупатели уже вступили в права собственности. Непроданными остались пять процентов площадей – это помещения, заполненные арендаторами, несущие нам постоянный доход. В этом месяце мы реализовали сдачу последней очереди, это 600-метровое помещение, где ранее располагался отдел детской литературы «Книжного двора» - «Простоквашино». Сейчас здесь разместились 16 новеньких офисов формата от 15 до 70 кв. метров, все из которых уже нашли своих покупателей. На данный момент можно говорить, что проект практически завершен.ИЗ КЛАССА «Б» В КЛАСС «Б+»

– В чем вы видите причину успеха реализации этого, казалось бы, рискованного, девелоперского проекта?

– Причина успеха в том, что мы дали рынку тот продукт, который был востребован. Мы не создавали и не предлагали покупателям огромных офисов по 300 - 500 - 600 метров в черновой отделке, как это зачастую делают продавцы, а сделали оптимальные форматы в чистовой отделке - по 15, 18, 25, 30, 50 квадратных метров. Это наиболее оптимальные и востребованные форматы офисных помещений в Казани. Мы довольно удачно прошли кризис, и когда рынок пошел на восстановление, продажи были очень хорошие.

Хотелось бы проговорить такие тонкие моменты: в собственность продаются офисы, но остаются коридоры, технические помещения, лестничные марши. Невольно возникают вопросы: что с ними делать, кто их будет содержать? И мы пошли по новаторскому пути: создали некоммерческое партнерство собственников. То есть все собственники помещений посредством НП становятся сособственником мест общего пользования. Все члены партнерства участвуют в принятии важных для комплекса решениях, в формировании плановых ремонтных работ, утверждают бюджет затрат, обсуждают штат и функционал административного и технического персонала. Людям нравится ощущать себя хозяевами положения и знать всю подноготную бухгалтерии.

– С какими трудностями пришлось столкнуться?

– Что касается трудностей. Первая и главная – отсутствие веры людей в реализацию проекта на его первоначальном этапе. Когда мы продавали первые помещения, люди боялись приобретать, потому что такого еще не было. Представьте, показывают человеку пол и говорят – здесь у тебя будет офис. Как его можно представить в пустом здании, где отсутствуют перегородки? Но когда уже появились первые собственники, когда была проведена часть реконструкции, можно было привести людей и сказать: господа, посмотрите, точно такой же офис может быть и у вас. Также существовали различные технические сложности: здание изначально было частью обувной фабрики "Спартак", которая была в 2004 году капитально реконструирована под торговый центр. Когда мы стали собственниками, некоторая часть документации была утеряна, непонятно, где были те или иные коммуникации. Приходилось где-то вскрывать стены, где-то потолки смотреть, какие-то проемы были заложены. Мы заказывали проект, обследования, проводили много изысканий. Отдельное спасибо нашим подрядчикам – строительной компании «Аметист», нам с ней очень повезло. В результате общими усилиями получился качественный, концептуальный офисный центр. Кстати, мы прошли сертификацию в гильдии управляющих девелоперов и получили сертификат – нам официально был присвоен класс «Б». Хотя, по сути, «Караван» вполне соответствует классу «Б+». Просто на тот момент у нас не функционировал рецепшен и некоторые собственники вели ремонт, поэтому нам сказали: Уважаемый\, как только завершите все работы, мы присвоим вам класс «Б+». Сейчас мы уже готовы подтвердить этот класс, что и сделаем в ближайшее время.

Стоимость офиса соответствует стоимости средней иномарки

КУПИТЬ МАШИНУ ПО ЗАРАБАТЫВАНИЮ ДЕНЕГ

– Во время нашей первой встречи мы дискутировали на тему аренды и продажи офисных площадей. Вы говорили, что рынок продаж в Казани развит недостаточно. Изменилось ли сегодня соотношение внутри рынка?

– Думаю, что не особенно: появились отдельные офисные здания, но, как правило, это черновая отделка, это большие форматы. Стоимость нашего офиса соответствовала стоимости средней иномарки, что делало его привлекательным для широкого сегмента покупателей. Офисы формата «под ключ» да еще с арендаторами – до сих пор, может быть, к счастью, может, к сожалению, у нас нет конкурентов. Вместе с тем отмечу, что рынок продажи офисов начал развиваться.

– Вы говорили, что почти все площади «Каравана» уже распроданы, то есть свободных помещений не осталось?

– Остались самые лакомые кусочки. Речь идет о трех помещениях на первом этаже формата 44, 48 и 100 кв. метров. Мы долгое время думали, выставлять их на продажу или оставить себе как действующий арендный бизнес. Дело в том, что эти помещения занимают арендаторы: салон красоты и два магазина одежды, которые арендуют помещения с 2004 года и имеют наработанную клиентуру. В итоге было принято решение продать все помещения и уйти целиком в новый проект. Мы продаем помещения как действующий арендный бизнес, то есть человеку не нужно заморачиваться, что с этим помещением делать, кому сдать. Фактически это машина по зарабатыванию денег. Человек покупает качественное помещение на первом этаже с хорошим стабильным арендатором и получает стабильный ежемесячный доход.

– То есть продав эти три помещения, компания может считать проект завершенным. А каковы дальнейшие планы, готова ли ваша компания инвестировать в другие объекты на территории республики?

– Мы находимся в активном поиске. В одно время всерьез рассматривали строительство коттеджного поселка, но в преддверии возможного надвигающегося кризиса сейчас много толков: будет – не будет, мы отказались от захода в этот проект на начальной стадии. Сейчас рассматриваем административные здания или какие-то заводские помещения, корпуса с возможностью реконцепции, возможно недостроенные или жилые дома, которые встали из-за отсутствия финансирования. В принципе мы готовы рассматривать любые предложения. Нам нравится регион, Татарстан – он предсказуем и понятен, у нас есть существующая база инвесторов, с которыми сложились определенные доверительные отношения.

Есть у нашей компании девелоперский проект и в другом регионе, которым уже заинтересовались некоторые из наших существующих покупателей: наша компания владеет земельным участком на берегу Черного моря, в 50 километрах от Анапы. Это первая береговая линия, курортная зона – живописные места, песчаные пляжи. Возможно, что это будет элитный коттеджный поселок на 20 - 25 домов с площадью земельного участка от 10 соток и дома от 140 метров. Так что если у кого-то возникнет интерес приобрести недвижимость на берегу моря - милости просим.

На правах рекламы