После предновогоднего ралли аналитики впервые заговорили о снижении цен на новые квартиры в Казани или по крайней мере отказе от планового повышения. Надолго ли пришло «успокоение», что будет с ценами до конца года и когда восполнится дефицит предложений, вместе с экспертами выяснял «БИЗНЕС Online».
Градус сделок на рынке недвижимости Татарстана зашкаливал последние полгода. В итоге мы имеем небывалые за всю историю рекорды продаж как с новостройками, так и со «вторичкой»
ИТОГИ «ПРОДАЖНОГО» 2020-ГО: РОСЛО ВСЕ, НО ОСОБЕННО — РЫНОК «БАБУШКИНЫХ КВАРТИР»
Градус сделок на рынке недвижимости Татарстана зашкаливал последние полгода. В итоге мы имеем небывалые за всю историю рекорды продаж — как с новостройками, так и со «вторичкой». Всего в республике заключено более 21 тыс. договоров долевого участия — это на 16% больше, чем в 2019-м, хотя всего-то на 2,5% больше, чем в 2018-м. Таковы данные управления Росреестра по РТ.
Цены кусаются все больше: несколько месяцев подряд Казань удерживала звание «третьей столицы» на «первичку» с ценником на новостройки выше 100 тыс. рублей за «квадрат». Так что девелоперы (и, надо сказать, банкиры!) снимут невиданную кассу, когда, конечно, достроят дома, а банки раскроют эскроу-счета. Подсластили интерес к покупке «путинская» ипотека и страхи потерять доход на невыгодных вкладах. Выдано 6,6 тыс. льготных кредитов и еще 1,2 тыс. по «сельской» ипотеке на общую сумму в 30 млрд рублей. Помнится, в конце 2019 года картина была, мягко говоря, устрашающей: обрушение числа сделок перед началом эпохи эскроу, вполовину меньше новых проектов… Что ж, эффект от господдержки полностью избавил рынок от влияния пандемии.
Что имеем к началу года? В декабре продано 2 038 новых квартир: это всего на 8 больше, чем в ноябре, и на полтысячи меньше, чем в декабре 2018-го. Январь, по ощущениям участников рынка, традиционно начался спадом. Выбор нового жилья по доступным ценам на рынке почти исчерпан, и покупатели взяли штурмом вторичный рынок. Если сравнивать с декабрем 2019-го, рост продаж «вторички» перед новогодними праздниками в Казани составил фантастические 125%. В столице РТ за год из рук в руки перешло 33 тыс. квартир — на 10 тыс. больше, чем за 2019 год. В целом по Татарстану было продано-куплено почти на 40 тыс. больше «бабушкиных» квартир — рост почти вдвое. Оговоримся, однако, что есть тут и новое жилье: после ввода домов в эксплуатацию застройщики продают их уже не как «долевку».
ГОТОВОЙ ЗЕМЛИ В ГРАНИЦАХ КАЗАНИ НЕ ХВАТАЕТ: СТРОИТЕЛЬСТВО СНОВА УХОДИТ К ОКРАИНАМ
Но в перспективе участники рынка ожидают охлаждения интереса. Запал на покупки, как и предсказывали ранее эксперты «БИЗНЕС Online», начал спадать, и таких же рекордов продаж в 2021 году ждать уже не стоит: деньги у населения кончаются, да и квартирные витрины так быстро уже не наполняются. «Обязательно будет проседание спроса. Более того, сейчас мы наблюдаем и дефицит интересных предложений — тех, где цена соответствует качеству, — говорит директор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — До сих пор острый дефицит по Вахитовскому, Ново-Савиновскому районах и ряду предложений на границах Советского. Данные локации интересны покупателям, но предложений там очень мало».
Директор агентства «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев отмечает начавшийся отскок и на вторичном рынке. По его оценке, количество предложений в Казани за последние полгода снизилось более чем на 50%. «Тем, кто хочет приобрести жилье, сейчас достаточно сложно найти его по подходящим параметрам и адекватной цене. Ценник вырос из-за большого спроса и повышения цен застройщиками на „первичку“. Но про дефицит жилья в целом говорить не стоит: строящихся объектов в Казани достаточно, — добавляет наш собеседник. — Недостаток предложений можно наблюдать в некоторых сегментах. Например, сложно купить квартиру в развитых районах города по оптимальной цене, так как строительство новых домов уже не ведется, земли не хватает для застройки и строительство уходит на окраины».
Что касается января, в плане продаж он всегда был достаточно спокойным месяцем: тут и новогодние каникулы, и общее снижение деловой активности. «Обычно те, кто планировал покупку квартиры, стараются выйти на сделку до праздников. Думаю, в первом квартале этого года в целом количество сделок на рынке будет даже ниже среднего — может сказаться дефицит предложения, который наметился еще в ноябре», — отмечает директор группы компаний СМУ-88 Илья Вольфсон.
Сдержанным называют январь и в ГК «Ак Барс Дом». «Часть спроса января 2021-го закрывалась заключенными сделками в декабре 2020-го. В основном это были продажи одно- и двухкомнатных квартир», — замечает заместитель генерального директора ГК «АБД» Руслан Сагитов.
Вот такой получается холодный январский душ после ажиотажа, хотя, в принципе, это ожидаемо: много выходных и сниженная деловая активность традиционно явились причинами невысоких результатов.
«ЦЕНЫ В НОВЫХ ПРОЕКТАХ, АНОНСИРОВАННЫХ В КАЗАНИ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ДВА МЕСЯЦА, НАЧИНАЮТСЯ ОТ 120 ТЫСЯЧ ЗА «КВАДРАТ»
По всей видимости, отражением этой сдержанности становится уровень цены. Аналитики ЦИАНа по итогам месяца фиксируют даже снижение средних цен на новостройки в регионах. И самым выраженным оно стало в Казани — падение на 6%: со 108 тыс. до 101,6 тыс. рублей за кв. метр. Дешевело в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Самаре, но в остальных 12 крупнейших городах РФ отмечался рост.
Верить ли в снижение цен в Казани? По мнению участников рынка, статистика, собранная агрегатором по ценам в объявлениях, не отражает реальной действительности. «Не могу поверить, что застройщики сейчас будут снижать цену. Если дом в высокой степени готовности, ближе к сдаче, наоборот, цена растет. Кроме того, в среднем цены в новых проектах Казани, анонсированных в последние два месяца, начинаются от 120 тысяч рублей за „квадрат“ и выше, — говорит Садреев. — На вторичном рынке снижение еще возможно. Если квартира не продается месяц-два, собственник начинает снижать цену, как правило, начиная с 3–5 процентов. Но это при условии, что цены в общем не растут».
С оценками ЦИАНа слегка расходятся позиции другого агрегатора — «Домофонда». Здесь отмечают, что в целом по Казани новостройки с декабря 2019-го к январю 2021-го подорожали на 23%. Цены за год выросли с 79 тыс. до 97 тыс. рублей за 1 кв. метр. Стремительнее всех за год подорожали квартиры в новых домах Вахитовского района — сразу на 30% до 103 тыс. рублей. Дышат в спину Советский, Авиастроительный и Московский районы. Кировский тем временем за ценами не гонится: за год они подросли здесь на 10%, хотя в ноябре наблюдалось небольшое снижение.
Что касается январского снижения цен, то в этом случае речь идет не о прямом дисконте, а об отказе от обычной индексации цен у ряда застройщиков, объясняют в СМУ-88. Видимо, рынок нащупал потолок цены, тем более что выбор квартир сократился. Многие покупатели заняли выжидательную позицию: хотят посмотреть, что нового появится до июля. «Очередной бум продаж стоит ждать во втором квартале, ближе к сроку завершения действия субсидирования ипотеки, — отмечает Вольфсон. — Пока все ориентируются на эту дату. Но не исключено, что ситуация может измениться, как это было прошлой осенью». В #Суварстроит также полагают, что всплеск активности наступит в апреле-мае, когда час икс будет ближе. «Среди профессионалов рынка активно ведутся обсуждения о возможном завершении ипотечной программы с господдержкой досрочно. Решение обоснованное, рынок восстанавливается. Данное событие, безусловно, должно подстегнуть к покупке тех, кто еще принимает решение», — считает заместитель генерального директора ГК «АБД» Сагитов. Однако движение в сторону продления программы все же пошло. Как сообщил руководитель профильного министерства Ирек Файзуллин, возможно, механизм выдачи льготного кредита скорректируют.
«Мы не наблюдаем снижения цен на рынке и в ближайшее время не планируем дисконтировать на своих объектах, — рассказала „БИЗНЕС Online“ коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. — Сейчас активно растет доля проектов с эскроу-счетами, что повышает себестоимость жилья. Сохраняются низкие ипотечные ставки, и есть дефицит предложения. При данных факторах снижение цен не представляется возможным. Кроме того, на рынке сокращается доля объектов на начальной стадии строительства, когда цена на объекты минимальна. Уже сейчас можно прогнозировать дефицит ликвидных объектов по стартовым ценам в популярных районах, поскольку их раскупают практически сразу после старта продаж».
«Если посмотреть на рост цен на новостройки в Казани за последние пять лет, мы увидим, что цена всегда растет, поэтому ближайший прогноз: умеренный рост цен, зависящий от внешних факторов, влияющих на себестоимость»
Основными «триггерами» для повышения цен Галяутдинова называет стоимость материалов, привлеченные средства на финансирование с учетом перехода проектов на эскроу и стадию готовности объектов. «Если посмотреть на рост цен на новостройки в Казани за последние пять лет, мы увидим, что цена всегда растет, поэтому ближайший прогноз: умеренный рост цен, зависящий от внешних факторов, влияющих на себестоимость», — добавляет наша собеседница.
Эксперты сходятся во мнении, что снижения цен не стоит ждать до момента насыщения рынка предложением. Да и, честно говоря, 150–170 тыс. за «квадрат» «однушки» в стандартном «человейнике», единственное достоинство которого — хороший двор и приятный подъезд, — это уже грань. Если будет спрос, застройщики сразу же отреагируют на него повышением цен. Если нет, то цены, скорее всего, просто замрут. Такое уже имело место. «Цены подняли уже с авансом, с учетом будущего роста затрат на строительство», — считает Гизатова. Но вообще покупатели почему-то ведут себя совершенно нелогично: при наличии относительно недорогих предложений в уже готовых домах гонятся за более дорогими новостройками. «Многие инвесторы и будущие дольщики пребывают в заблуждении, что новостройки все станут расти в цене обязательно. Сегодня, например, можно за 90 тысяч за „квадрат“ купить квартиру с хорошим расположением в сданном доме и по такой же цене — квартиру, которая будет сдаваться только через два года, но с худшей локацией. Соответственно, встает вопрос о целесообразности таких покупок. Но их все равно совершают!» — недоумевает директор АН «Счастливый дом».
«Сегодня, например, можно за 90 тысяч за «квадрат» купить квартиру с хорошим расположением в сданном доме и по такой же цене — квартиру, которая будет сдаваться только через два года, но с худшей локацией»
БАНКИ ОТКАЧАЛИ 31 МЛРД С РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ТАТАРСТАНА И ВЕРНУЛИ ЗАСТРОЙЩИКАМ МЕНЕЕ 4 млрд рублей
Справедливости ради стоит отметить, что причины роста цен не только в «неуемной жадности» казанских девелоперов, в которой их так любят обвинять заядлые комментаторы «БИЗНЕС Online». Это следствие целого ряда причин: спрос, дефицит предложения, рост себестоимости и эскроу-страховка от появления обманутых дольщиков. Ведь цены выросли не только в Казани. Они поднялись вверх практически во всех «живых» городах страны — где-то больше, где-то меньше. Например, в Нижнем Новгороде рост цен в 1,5 раза больше казанского, в Саратове выше на 3%, а в Уфе на 5% ниже, чем в столице РТ (данные Domofond.ru).
Одна из причин — запрет прямых продаж от застройщика: работа с дольщиками сейчас идет исключительно через банки. Половина квартир в РТ — примерно 10,5 тыс. — продана именно через эскроу-счета. Это в 7 раз больше, чем год назад. Деньги от сделок попали в кубышку банков, преимущественно федеральных. И не будем вспоминать, что львиная доля того, чего еще и нет в природе, продана через ипотеку с ее процентами.
Просто откроем статистику ЦБ: в Татарстане остатки на эскроу-счетах превышают 31 млрд рублей. Это та сумма, что граждане заплатили за квартиры, которые будут строиться еще год-полтора. Застройщикам денег не видать до тех пор, пока они не введут дома в эксплуатацию. По состоянию на 1 декабря (более свежих данных нет) девелоперы получили лишь 3,9 млрд рублей. За все остальное — те деньги, что они взяли в качестве кредитов на строительство домов, — они платят проценты. В среднем по Приволжскому федеральному округу ставка — 2,38%. Это самая низкая ставка по стране, что, вероятно, объясняется хорошим уровнем продаж жилья в регионах Поволжья.
Однако строить за счет кредита, платить проценты и получить прибыль через полтора-два года стоит денег. Отсюда и осторожные комментарии девелоперов, которые говорят, что рост цен связан в том числе и с переходом на эскроу. Если дом строит 1 млрд, а тебе надо заплатить за него 20–30 млн за год, эти деньги еще где-то надо найти.
Госжилфонд развернет строительство второго микрорайона «Салават Купере» по новой концепции — с дворами без машин и парковой зоной
В ЗАДЕЛЕ НА 2021 ГОД БОЛЬШЕ 1 МЛН «КВАДРАТОВ» В НОВЫХ «ЧЕЛОВЕЙНИКАХ»
Давайте взглянем, что происходит с выдачей разрешений на строительство. Опасения девелоперов, связанные с переходом на эскроу, «ковидной» эпохой и т. д., заметно сказались на ситуации. Количество новых заявленных проектов в Казани снизилось. За год в столице РТ предоставлено 68 разрешений на строительство, и это почти вдвое меньше, чем в 2019-м. Свежие проекты есть, хотя их пока мало: в декабре выдано три разрешения на строительство.
Так, Госжилфонд развернет строительство второго микрорайона «Салават Купере» по новой концепции — с дворами без машин и парковой зоной. Застройщики группы «СМУ-88» объявили о проектах на улицах Козина, Бухарской и Дубравной. Из ожидаемых проектов — реновация промзон у Вознесенского тракта, «дремлющие» проекты «Унистроя» на берегах Казанки, Кабана и в Адмиралтейской слободе, а также возможная застройка окраины Казани московской группой компаний «ПИК» на землях ASG.
По данным минстроя РТ, в 2021 году коммерческими застройщиками планируется ввести в эксплуатацию 164 многоквартирных дома в Татарстане площадью 1 млн 265,3 тыс. кв. метров. В высокой степени готовности (70–100%) 40 домов, в средней (30–70%) — 49, в низкой (0–30%) — 58. Это значит, что ближе к концу года предложения все же восполнят полегчавшую корзину.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 299
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.