Переговоры о скидках и отсрочках арендных платежей — сегодня главное занятие для многих предпринимателей. Только в казанских ТЦ — порядка 4 тыс. арендаторов, и подавляющая часть простаивает. Однако у владельцев недвижимости — своя логика. Одни лишь налоги занимают в структуре арендной платы до 30%. О том, кто все-таки пошел на уступки, а кто — нет и почему покупатели могут перестать ходить в гиперы даже после отмены всех ограничений, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Честно говоря, теплилась слабая надежда: вот-вот начнем работать, но самоизоляция до конца апреля — приговор. Ретейл погрузится в 90-е»
ТРАФИК В МАГАЗИНАХ РУХНУЛ
«Честно говоря, теплилась слабая надежда: вот-вот начнем работать, но самоизоляция до конца апреля — приговор. Ретейл погрузится в 90-е», — отмечает один из представителей торговых сетей Казани. Коллапс начинается по всей цепочке. Многие арендаторы не работают и не смогут полностью платить аренду, а у торгово-развлекательных центров есть не только постоянные расходы, но и немалые долги перед банками.
Что такое розница для Татарстана? Для экономики это почти триллион рублей оборота (952,7 млрд по итогам 2019 года). Каждый 9-й рубль в структуре экономики республики. Почти в 1,5 раза больше, чем строительство, и намного весомее, чем сельское хозяйство РТ. Но главное: это каждый 10-й (если не больше) работающий человек в Татарстане. Только в крупных казанских ТЦ трудятся порядка 15 тыс. сотрудников.
Трафик в непродуктовом ретейле сейчас нулевой — обороты сохранились только при наличии онлайн-сегмента. Например, посещаемость ТРЦ «Южный», где все еще работают «Ашан», «Детский мир», зоомагазин «Маугли», аптека «Ригла», снизилась более чем на 70%, сообщила «БИЗНЕС Online» директор торгово-развлекательного центра Лилия Ибатуллина. Очевидно, что в других ТЦ примерно так же, если не хуже. «БИЗНЕС Online» обратился также в «Тандем» и «Парк Хаус», однако ответы на момент публикации получены не были. Сам «Ашан» ранее констатировал потерю более половины посетителей в Казани. В открытом письме президенту РФ Владимиру Путину члены российского совета торговых центров называли ту же цифру падения посещаемости в 70%. «Мы прогнозируем, что в апреле и последующих месяцах поступление арендной платы сократится на 90 процентов. Кризис платежеспособности компаний – владельцев торговых центров неизбежен», — говорится в письме.
«Надо понимать, что в продуктовом ретейле часто падение трафика на 15 процентов выводит точку на ноль или в минус, — говорит владелец и гендиректор Bright Consulting Мария Яшенкова. — И основной риск сейчас по всей России в том, что независимые магазины, региональные торговые сети не смогут отдавать долги дистрибьюторам, те не смогут платить производителям. Возникнет кризис неплатежей. Региональные сети, маленькие магазины, которые еще остались, окончательно будут поглощены крупными федеральными игроками».
«В самоизоляции люди стали чаще покупать в магазинах у дома», — подтверждает полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова
По словам одного из собеседников «БИЗНЕС Online» из сферы ретейла, потери трафика у крупных ТРЦ связаны с несколькими факторами. Во-первых, многие посетители заходили в гипермаркеты в качестве развлечения, между посещением фуд-корта, кинозала и непродуктовым шопингом. Теперь гуляние по ТЦ упало практически до нуля: люди идут целенаправленно за продуктами, бытовой химией, косметикой или за лекарствами. Поскольку есть доставка, то мало кому нужны теперь жвачки, шоколадки, газировка и т. д., а на гречке не заработаешь. Во-вторых, если строго соблюдать режим самоизоляции, то ходить можно лишь в ближайшие магазины. «В самоизоляции люди стали чаще покупать в магазинах у дома», — подтверждает полномочный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елена Стрюкова.
«Хотя во многих ТЦ все еще работают один или два арендатора, арендодатель продолжает нести массу расходов на содержание объекта. Выплаты по кредитам, налоги не отменяли», — рассказывает Стрюкова. Ничуть не лучше ситуация на офисных и складских объектах: бо́льшая часть офисных сотрудников работают на «удаленке», продолжают деятельность логистические компании и производства товаров первой необходимости.
Премьер РФ Михаил Мишустин отдельным постановлением рекомендовал владельцам недвижимости всех форм собственности предоставить арендаторам отсрочку платежей в объеме 50% на период действия режима повышенной готовности. В обмен он опять же рекомендует региональным и муниципальным властям поступить так же с самими собственниками, дав им отсрочку по платежам в бюджет. Речь идет об уплате налога на имущество организаций, физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю. В Татарстане, однако, эта рекомендация пока не реализована, хотя, казалось бы, речь не об отмене, а только об отсрочке платы. «Надо учитывать, что только налоги с владельца торговых площадей — это от 10 до 30 процентов арендной платы, — пояснили „БИЗНЕС Online“ в „ASG Групп“. — В отношении торговых объектов действует повышенный размер налога на имущество и одна из самых высоких ставок земельного налога. Об этом сегодня, к сожалению, забыли. На данный момент мер по поддержке собственников объектов коммерческой недвижимости не принято». Просьбы о помощи девелоперы отправили Путину — открытое письмо опубликовано еще на прошлой неделе. Ответа пока нет.
«От арендаторов на собственников ТЦ обрушился вал обращений о снижении арендной ставки, приостановке платежей, переходе на чистый процент от товарооборота. При этом обращаются за скидками и те, кто работу не прекращал! — говорит Стрюкова. — Но владельцы объектов коммерческой недвижимости — такая же пострадавшая сторона, которая теряет доходы, как и арендаторы. Категорически неверно перекладывать финансовые последствия только на них, отменяя платежи по аренде».
«Хотя во многих ТЦ все еще работают один или два арендатора, арендодатель продолжает нести массу расходов на содержание объекта. Выплаты по кредитам, налоги не отменяли»
ДАЮТ ЛИ ТЦ СКИДКИ АРЕНДАТОРАМ?
«Сейчас на рынке коммерческой недвижимости все пытаются передоговориться, — рассказал гендиректор „А Девелопмент“ Мурат Ахмеров. — Арендодатели звонят и спрашивают: „Какую скидку дать?“ Арендаторы уточняют: „Какую скидку просить?“».
Так, гендиректор «Южного» Лилия Ибатуллина сообщила «БИЗНЕС Online», что уже в первые дни объявления нерабочего периода в стране и приостановления деятельности непродовольственных магазинов появились запросы от всех арендаторов. «Просят об арендных каникулах, снижении арендной ставки, отмене коммунальных платежей. С каждым нашим партнером мы остаемся на связи и получаем оперативную информации о состоянии их дел. На данный момент завершаем аналитику и уже в ближайшее время будем готовы выйти с предложением для каждого арендатора в индивидуальном порядке», — пояснила она. Сложность в том, что среди мер господдержки нет таких, которые позволили бы снизить издержки торговых центров. «Торговая недвижимость не включена в список наиболее пострадавших отраслей, но мы надеемся, что будем услышаны. В свете приоритета по сохранению рабочих мест отметим, что ТРЦ „Южный“ — это более тысячи рабочих мест для жителей Казани», — резюмирует Ибатуллина.
В казанской «Меге» корреспонденту «БИЗНЕС Online» пояснили, что не взимают арендную плату с арендаторов, которые закрылись в соответствии с предписаниями органов власти. Не берется даже сервисный сбор. «Это решение касается всех центров „Мега“ в России. В настоящее время ни один из наших партнеров не озвучивал решения о расторжении действующего контракта», — заявили в пресс-службе «Ингка Сентерс».
В пресс-службе ASG заявляют: «По мере возможности мы готовы поддержать бизнес своих арендаторов, принимать совместно с ними определенные разумные меры и приходить к соглашению по условиям, которые позволят продолжить деятельность в этот период обеим сторонам, в том числе рассматриваем возможность предоставления арендаторам отсрочки части платежа».
Пообщавшись на условиях анонимности с рядом предпринимателей-арендаторов, мы выяснили, что большинство ТЦ пока что заняло выжидательную позицию: к переговорам о льготах они предлагают вернуться после завершения локаута — неизвестно ведь, сколько он еще продлится и кто вообще доживет до его окончания. Но есть исключения: помимо «Меги», освободили своих арендаторов от платежей ТЦ «Кольцо», «Бахетле» на проспекте Ямашева. В ТЦ «Горки», как пояснили «БИЗНЕС Online» в компании UD Group, единой политики нет — работа идет в индивидуальном порядке. А, к примеру, в ТРК «Тандем», находящемся в госсобственности республики (через Ак Барс Банк), льгот нет.
Анонимный экспертный опрос московской компании SVN (управляет 20 тыс. объектов недвижимости) показывает, что владельцы ТРЦ и арендаторы, скорее всего, поделят расходы в какой-то пропорции. Гендиректор SVN Павел Люлин констатирует, что большинство арендодателей (39%) собираются начислять арендную плату только в виде эксплуатационных платежей. Еще 27% готовы сделать скидки. «На мой взгляд, подобное — очень хороший знак для всего рынка: собственники входят в тяжелое положение ретейлеров, при этом испытывая такие же затруднения. Большинство ТЦ разделило бремя кризиса со своими арендаторами. Впрочем, полностью освобождать от арендной платы торговые центры не спешат. За такие меры проголосовал только один арендодатель», — отмечает он. А вот арендаторы в большинстве своем (36%) готовы платить только процент со своего оборота, что фактически равно отказу от оплаты. При этом в открытую говорят о невозможности платить 28%. «Наиболее вероятный сценарий: большинство арендаторов получат скидки на аренду и начислят эксплуатационные платежи», — резюмирует Люлин.
Вероятно, сойдутся взгляды сторон и на арендные каникулы. Так, владелец нижнекамского ООО «Рамус» Рафис Мустафин рассказал «БИЗНЕС Online», что готов предоставить арендные каникулы в своих ТЦ в индивидуальном порядке. «Кому-то мы даем скидку в 50 процентов. По каждому арендатору принимаем отдельные решения», — пояснил он. Подход простой: если в «карантикулы» кто-то работал (скажем, магазины электроники в режиме доставки), то таковой должен платить аренду. Если есть понимание, что арендатор после кризиса может и не открыться, то условия совсем другие.
«Торговая недвижимость не включена в список наиболее пострадавших отраслей. В свете приоритета по сохранению рабочих мест отметим, что ТРЦ «Южный» — это более тысячи рабочих мест для жителей Казани»
А ВЫЖИВУТ ЛИ АРЕНДАТОРЫ?
Собеседники «БИЗНЕС Online» говорят, что арендаторы в массовом порядке пока не закрываются. Но это, по их словам, вот-вот начнется. Первая ласточка — «Спортмастер», сворачивающий точки по всей стране. Также о ликвидации сети заявили ювелирные салоны Sunlight. Правда, об этом было объявлено еще в прошлом году. Следом будет бьюти-ретейл, одежда, магазины электроники — все это уходит в онлайн. «На месте ретейлеров я бы сейчас сократила все, что можно, — говорит на условиях анонимности один из участников рынка. — Надо оставлять только то, с чего ты потом будешь подниматься. Это технологии, склады, наиболее важный, топовый персонал. Команда, которая сможет потом снова развивать бизнес. Базовые сотрудники, работники торговых точек — их можно набрать в любой момент. Понятно, что восстанавливать бизнес придется крайне долго, если это вообще удастся сделать».
Участники рынка сейчас делят персонал на несколько категорий, соглашается с этим посылом Яшенкова. Некоторым наименее ценным сотрудникам предложили увольняться, некоторым — согласиться на снижение зарплаты более чем на 20%, кого-то вывели в неоплачиваемый простой.
Арендаторы в массовом порядке пока не закрываются. Но это, по их словам, вот-вот начнется. Первая ласточка — «Спортмастер», сворачивающий точки по всей стране
СПАСЕТ ЛИ РЕЖИМ ЧС?
Единственное, что сейчас может решить проблемы ТРЦ и их арендаторов, — это объявление режима чрезвычайной ситуации и карантина в связи с эпидемией, считает один из собеседников «БИЗНЕС Online». Тогда включится та часть договора, которая посвящена форс-мажорным обстоятельствам: эпидемия относится к ситуации ЧС. Торгово-промышленная палата (ТПП) выдаст соответствующие справки — и все взаиморасчеты будут приостановлены. Как рассказал «БИЗНЕС Online» председатель ТПП РТ Шамиль Агеев, бизнес уже выстроился в очередь за такими справками. Но участники рынка из числа владельцев ТЦ говорят, что введенный властями режим «самоизоляции» не обладает признаками чрезвычайности и непреодолимости, это не карантин и, стало быть, не повод для арендаторов получить такую справку.
К примеру, в ASG «БИЗНЕС Online» пояснили: «Будет признана ситуация с коронавирусом как форс-мажор или нет, не имеет значения для внесения арендной платы, потому что, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, форс-мажор является основанием лишь для исключения ответственности за неисполнение обязательства, но не освобождает от самого его исполнения, то есть от внесения арендной платы».
Рынок ТЦ изменится навсегда: люди сменят свое потребительское поведение. Эксперты уверены: после отключения режима самоизоляции трафик покупателей будет восстанавливаться годами
РЫНОК ИЗМЕНИТСЯ НАВСЕГДА
В перспективе сменится взгляд девелоперов на сам термин «якорный арендатор»: чаще всего подобное понималось как продуктовая розница плюс аптека. «Однако выяснилось, что это не так. Когда нет фуд-корта, одежды, развлечений — в ТЦ мало кто ходит, — отмечает Яшенкова. — Коронавирус вызвал такой масштабный эксперимент, который невозможен в обычной жизни! И выяснилось, что наши представления о том, как функционирует торговый центр, не очень точны».
Но главное — рынок ТЦ изменится навсегда: люди сменят свое потребительское поведение. Эксперты уверены: после отключения режима самоизоляции трафик покупателей будет восстанавливаться годами, если восстановится вообще. Коронавирус катализирует процесс оттока клиентов из гигантских моллов, который идет уже несколько лет. Люди все чаще предпочитают супермаркеты и небольшие ТЦ у дома, а главное — онлайн-торговлю. Скажем, в Москве строительство новых больших ТРЦ на окраинах остановилось уже два-три года назад.
«В самоизоляции люди стали еще чаще покупать в магазинах у дома. ТЦ в будущем переоценят роль якорных и трафикообразующих арендаторов», — подтверждает смену парадигмы Стрюкова. Какие-то игроки покинут рынок. Посещаемость ТЦ даже после возобновления работы не сразу вернется к докризисным показателям, считает она.
Даже один день закрытия магазина приводит к тому, что число его посетителей потом восстанавливается в течение месяца. Сейчас же люди сидят дома, отвыкая от привычного времяпрепровождения — в том числе и в ТРЦ. Считается, что потребительская привычка формируется в течение 40 дней, говорит гендиректор Bright Consulting. Треть этого времени уже пролетела, а через месяц люди забудут, что такое поход в торгово-развлекательный центр.
И это не говоря уже о неизбежном падении доходов населения и скукоживании платежеспособной прослойки. «По моему мнению, если самоизоляцию продлить до конца мая, а то и до середины, страна получит голодные бунты: у людей, предприятий, малого бизнеса нет никакого резерва, — отмечает Яшенкова в разговоре с „БИЗНЕС Online“. — Скорее всего, к возврату схожей потребительской способности мы не вернемся несколько лет».
Уже сейчас остановили производство одежные бренды, офлайн-ретейлеры электроники сокращают персонал. И восстановиться после кризиса этим сегментам будет гораздо труднее
Чего следует ожидать в будущем? Крупные игроки потеряют меньше либо выиграют от этой ситуации, а вот мелкие (региональные сети, в том числе и продуктовые) потеряют или уйдут с рынка. Консолидация крупных игроков ожидает всю цепочку «производитель – ретейл». Ну что грозит крупному производителю или федеральной торговой сети? Увеличение закредитованности, замедление развития, но они пойдут в банки получать кредит. Этого никто не любит, но подобное несравнимо с уходом с рынка. А вот мелкие игроки «упадут» — и их «подберут» сильнейшие.
Впрочем, у одного из владельцев ТЦ есть надежда, что люди за время «коронаизоляции» соскучатся по общению — и первыми будут восстанавливаться как раз рестораны и развлекательный сегмент, которые концентрируются в ТЦ. А вот все остальное «ляжет» — по цепочке. Уже сейчас остановили производство одежные бренды, офлайн-ретейлеры электроники сокращают персонал. И восстановиться после кризиса данным сегментам будет гораздо труднее: потенциальные покупатели потеряют доходы, им тоже надо время для восстановления покупательной способности. Горизонт финансовых потерь ретейла — вплоть до предновогоднего периода.
Поэтому клиента в перспективе ждет эпоха скидок! «Как сподвигнуть людей вернуться в ТЦ? Что-то яркое, выгодное должно происходить, — считает Яшенкова. — Надо вернуть обратно привычку посещать торговые центры. Очевидно, что это займет какое-то время. Вот как мне стимулировать людей прийти в ТЦ и купить сковородку? Ну явно же чем-то ярким и впечатляющим!»
«Когда карантин закончится, пойдут ли люди в рестораны, кинотеатры, магазины? — согласен с коллегами Ахмеров. — Сейчас народ проедает продуктовые запасы. Месяц переживем, но два-три месяца изоляции повлекут плачевные последствия».
Камиль Шайдаров: «Все айтишники ушли на «удаленку», а это пять-шесть крупных и хорошо платящих арендаторов»
СТРИТ-РеТЕЙЛ: КРИЗИС ПОВЛИЯЛ СМЕРТОНОСНО
Казанский предприниматель Камиль Шайдаров, владеющий зданием Чернояровского пассажа на улице Кремлевской, 15 тыс. кв. м коммерческих площадей бывшей ткацкой фабрики на улице Жуковка и мелкими площадями в 120–610 кв. м в разных частях города, рассказал, что на арендный бизнес «кризис повлиял смертоносно».
Всего у бизнесмена 80 арендаторов. 7 кальянных наглухо закрылись еще в марте. Когда Путин объявил выходную неделю, посыпались и остальные арендаторы. «Все айтишники ушли на „удаленку“, а это пять-шесть крупных и хорошо платящих арендаторов. Остановили работу и производственники: в первый же день самоизоляции полиция начала ловить людей, выходящих из транспорта, и отправлять обратно домой. А производственники, в том числе рекламной продукции, у меня [составляют] до 40 процентов арендаторов», — говорит Шайдаров.
На сегодня арендаторы буквально завалили предпринимателя письмами с просьбами полностью освободить от аренды. В свою очередь, он принял решение работать по простой и понятной схеме: те, кто может продолжать деятельность, платят 50% от стоимости аренды, а те, кто нет, — 25%, сохраняя за собой помещение. Однако во втором варианте оно на время опечатывается в присутствии представителей обеих сторон. В любом случае площади можно использовать как склады, хранилище продукции и оборудования. Как итог: предприниматель теряет прибыль (ведь никто не отменял платежи по банковским кредитам), зато сохраняет арендаторов. По его словам, пока никто не отказался от дальнейшей работы, а банк пошел навстречу, снизив платежи на 50%. При этом сейчас в Казани пустеют многие базы, собственники которых вовремя не согласились на скидки.
«Сейчас я несу потери. Доходы от аренды упали процентов на 70, — делится Шайдаров. — Кроме того, с прошлых месяцев остались долги арендаторов по электроэнергии, коммунальным услугам. Потихоньку то, что я сейчас получаю от арендаторов, отправляю на погашение хотя бы февральских долгов, потому что окончательные цифры были выставлены в конце марта, их надо закрывать».
На сегодня арендаторы буквально завалили предпринимателя письмами с просьбами полностью освободить от аренды
число обращений по аренде и покупке КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УПАЛО В 10 РАЗ
Есть еще один аспект: количество обращений по аренде и покупке коммерческой недвижимости снизилось в 10 раз — катастрофическое падение, отмечает Ахмеров. Еще недавно инвестиции в данную сферу считались надежным способом сохранить капиталы, но не тут-то было. Впрочем, в российской гильдии управляющих и девелоперов, наоборот, отмечают, что и сейчас интересуются недвижимостью, в том числе инвесторы, которые вышли из валюты.
«Повышенный интерес к приобретению объектов коммерческой недвижимости наблюдался в первом квартале 2020 года, — отмечает Стрюкова. — К сожалению, в ближайшее время может возникнуть кризис неплатежеспособности — и для погашения обязательств перед банками часть арендодателей будут вынуждены продавать объекты. Для инвесторов это шанс получить объект по привлекательной цене».
По оценкам «А Девелопмент», торговые и офисные площади Казани освободятся на 10–30%, появятся залоговые, банкротные активы. По мнению Ахмерова, в меньшей степени самоизоляция скажется на офисных объектах класса А, где сидят крупные сетевые и международные компании, чуть меньше — на классе В+. Удар придется на классы В и С, в которых площади арендует малый и средний бизнес.
«Наверняка появятся антикризисные предложения со сниженными ставками, „мелкой нарезкой“ продолжится развитие коворкингов, потому что дома могут работать не все, — сказал Ахмеров. — В то же время на рынке есть инвесторы, у которых имеются финансовые ресурсы и которые готовы покупать коммерческую недвижимость».
С тем, что объекты класса А пострадают в меньшей степени, согласна управляющая БЦ Urban Анна Ложкина. «Площади бизнес-центров класса А чаще арендуют федеральные и международные компании, более устойчивые к влиянию кризисных явлений, чем организации малого и среднего бизнеса, — говорит она. — Да, вероятно, что крупные компании начнут оптимизировать затраты, но переезд в офисные центры классом ниже маловероятен. Такая тенденция наблюдалась и в кризисном 2014 году».
В БЦ Urban считают, что ситуация на рынке зависит от длительности кризисного периода и государственных мер поддержки как арендаторов, так и собственников коммерческой недвижимости. «Замедление экономического развития повлияет на спрос, использование коммерческой недвижимости, — рассуждает Ложкина. — Компании перешли на удаленный режим работы. Вероятно, по окончании пандемии часть сотрудников не вернутся в офис, что будет означать сокращение площадей и развитие сегмента гибких офисных пространств, которые позволят персоналу работать в разных условиях без прерывания текущих бизнес-процессов, а организациям — оптимизировать расходы».
В ASG, который является одним из самых крупных держателей коммерческой недвижимости в Казани и РТ, предполагают, что цены на нее не снизятся. «Существуют даже мнения, что спрос на недвижимость увеличится в связи с падением курса рубля и увеличением интереса торговых сетей к складским помещениям, поэтому предполагаем, что рублевая стоимость отдельных видов коммерческих помещений не будет уменьшена», — заявили в пресс-службе компании.
Однако многое зависит от длительности «бездеятельного» периода. Если все закончится за месяц, то подобное не должно существенно сказаться на ценах недвижимости. «При сохранении текущей ситуации на срок до полугода и более, на наш взгляд, в отдельных сегментах коммерческой недвижимости возможны краткосрочные колебания цен, особенно в тех случаях, когда собственник закредитован и не сможет получить отсрочку по платежам банку. С другой стороны, кризис — это время возможностей, особенно при растущем долгосрочном тренде. Момент, когда все боятся, — время покупать активы, к которым можно отнести и недвижимость», — отмечают в ASG.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 370
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.