«Проблему аварийного жилья в стране можно решить за один год и без ипотеки»

Иван Грачев: «Для того чтобы Путин сегодня мог говорить об ипотеке как о механизме, который позволяет решать сложные задачи, 20 лет назад я должен был сделать и провести через парламент как минимум четыре базовых закона»

«В МОЕМ ЗАКОНЕ БЫЛО ЗАПИСАНО, ЧТО НЕЛЬЗЯ НИКОГО ВЫКИНУТЬ ИЗ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ»

На этой неделе подоспел целый пакет информации об ипотеке. В том числе и президент РФ Владимир Путин на своей ежегодной пресс-конференции упомянул ипотеку как способ решения дальневосточных и демографических проблем. Но начну, пожалуй, с ответа тем читателям «БИЗНЕС Online», которые ругают меня: дескать, сейчас я заговорил про разные правильные вещи, а что сделал, когда был депутатом Думы РФ? Попробую частично оправдаться как раз по законам об ипотеке.

Для того чтобы Путин сегодня мог говорить об ипотеке как о механизме, который позволяет решать сложные задачи, 20 лет назад я должен был сделать и провести через парламент как минимум четыре базовых закона. И провел их. Это закон о регистрации прав, закон об оценочной деятельности, собственно закон об ипотеке и закон об ипотечных ценных бумагах.

Закон о регистрации прав... картина на тот момент какая была? Москва и прочие регионы уже создавали свои отдельные системы регистрации, взяв за пример Соединенные Штаты. Если бы и дальше так пошло, то сегодня был бы бардак полный, все регионы имели бы несинхронизированную регистрацию прав, поэтому закон был предельно нужный и своевременный. Он получился довольно приличный, на уровне самых хороших систем регистрации прав в мире. Потом его немножко поуродовали, но не очень сильно.

Дальше закон об оценочной деятельности. Если нет оценок рыночной стоимости, то об ипотеке и говорить не имеет смысла, потому что там есть первоначальный взнос и все остальное. То есть это самый фундаментальный, базовый закон не только для ипотеки, но и вообще для рыночной экономики.

Недавно мне один из лучших оценщиков страны сообщил, что Поднебесная почти дословно перевела мой первоначальный закон и ввела его в действие. Там приняли его почти без изменений — великий Китай работает по этому закону об оценочной деятельности. Для меня это просто прямое доказательство того, что он был прилично сделан.

И наконец, закон об ипотеке. Я уже как-то говорил, что по факту он примерно на 30 млн кв. м увеличил строительство жилья в РФ. Это означает, что за период моей деятельности в Думе благодаря ему страна получила прибавку к ВВП где-то полтриллиона долларов — сравнимо с тем, что дал весь Татарстан за эти годы. Вот прямой эффект от моей деятельности в парламенте.

Я об этом говорю не только для того, чтобы читатели «БИЗНЕС Online» все-таки знали, как было на самом деле, а то могут поверить, что я ни фига не делал в Думе, но и потому, что некоторые вещи, которые я тогда посчитал, сегодня, после того как мои законы поуродовали, опять всплывают. Например, мой закон об ипотеке, несмотря на давление, сильно отличался от американского прежде всего тремя железными ограничениями. В нем было записано, что нельзя никого выкинуть из единственного жилья, сколько бы он ни был должен, — эту штуку отменили. Дальше указано, что первоначальный взнос должен быть не менее 30%. Это тоже после меня потихоньку из закона выкинули. И третье — нельзя выпускать вторичных ценных бумаг более чем на 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая за ними стоит. Такое тоже пытались и пытаются размыть, отменить…

«Я уже как-то говорил, что по факту он примерно на 30 млн квадратных метров увеличил строительство жилья в стране. Это означает, что за период моей деятельности в Думе благодаря ему страна получила прибавку к ВВП где-то полтриллиона долларов — сравнимо с тем, что дал весь Татарстан за эти годы»

ДЛЯ БАНКА ЭТО НЕБОЛЬШАЯ ПРОБЛЕМА, А ДЛЯ ЧЕЛОВЕКА — КАТАСТРОФА

К чему подобное дальше приводит? Мой закон в данной части подправили — и кредиты теперь можно выдать и тем, кто не способен заплатить 30% первоначального взноса. Предоставляют и при 20%, и при 10%. Но вот, наконец, до нашего Центробанка дошло, что это дестабилизирует банковскую систему, — так в самом ЦБ теперь и говорят. Следовательно, признают, что первоначальные мои представления были справедливы, что правильные кредиты — это все же те, которые выдаются с первоначальным взносом в 30%.

Почему так, откуда берутся 30%? Посмотрите на график, который примерно соответствует тем, что я давал в пояснительных записках к закону. Восстановить буквально не могу то, что я тогда делал, но это близко.

Красная прямая линия построена на базе распределения наших граждан по доходам, она фиксирует количество, долю людей, которые в принципе могут получить ипотечный кредит в зависимости от требования к первоначальному взносу. Нижняя шкала соответствует доле от рыночной стоимости, которую человек может внести, получая ипотечный кредит. На ней цифра 2 соотносится с 10%, цифра 4 — с 20%, цифра 6 — с 30%. Верхняя прямая линия фиксирует, что первоначальный ипотечный взнос в 30% (цифра 6) от рыночной стоимости квартиры могут заплатить примерно 40% наших граждан, а взнос в 10% (цифра 2) — примерно 60% населения, то есть в полтора раза меняет количество тех, кому банк в принципе может предоставить кредит (это без учета других правил).

Нижняя синяя кривая показывает как раз риски — кто не сможет вернуть кредит. Для банка подобное вообще-то небольшая проблема, хотя она станет больше, если таких людей будет много. А вот для человека это катастрофа. По графику видно, что ситуация более-менее приемлемая при 30-процентном первоначальном взносе: тут риски на уровне 1%, близки к нулю. При взносе в 20% риски увеличиваются до 2,5–3%. При 10-процентном первоначальном взносе риски уже около 15%. Ипотечные кредиты берут миллионы граждан, и очень многие оказываются в катастрофическом положении. Поэтому в моем законе и было прописано, железно совершенно, что ипотечные кредиты выдаются только тем, кто может заплатить первоначальный взнос в 30%.

Что предлагают власти в этой ситуации? Не вернуться к моему первоначальному требованию, а компенсировать страхованием и резервированием. Грубо говоря, заставить человека застраховать кредит, а банки — отдать дополнительные деньги на резервирование. Но тот же график показывает, что данная затея абсолютно нереальная. Для тех, кто заплатил 20% первоначального взноса, такое еще можно сделать, хотя тогда цена кредита увеличится на 3–5%, но вот для тех, кто осилил только 10% первоначального взноса, это совершенно невозможно. Плата за риски будет в районе 15%, если мы не хотим, чтобы люди попадали в катастрофическую ситуацию. По графику видно, что увеличение числа тех, кто может в банке получить кредит, в полтора раза сопровождается увеличением рисков в 10 раз. Причем они совершенно некомпенсируемы, если это делать честно и правильно.

Центробанк и сегодня осознает, что есть проблема с этими низкими первоначальными взносами, но суть дела все равно продолжает не понимать. И ЦБ предлагает способ, который проблему не решит. То есть если сохранять такие первоначальные взносы, то в любом случае значительная часть людей будет оказываться в катастрофической ситуации.  

На самом деле правильное решение для 20% еще возможно, хотя ипотечный кредит окажется со слишком высоким процентом, а для 10% эта затея вообще невозможна.  

«Центробанк и сегодня осознает, что есть проблема с этими низкими первоначальными взносами, но суть дела все равно продолжает не понимать. И ЦБ предлагает способ, который проблему не решит»

РАССЕЛЕНИЕ АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ ЗА СЧЕТ ИПОТЕКИ — АБСОЛЮТНО НЕРАБОТАЮЩАЯ СХЕМА

Теперь посмотрим на высказывания президента страны об ипотеке. На большой пресс-конференции Путин говорил про Дальний Восток, про то, что там работают программы дотирования процента, доведения процентной ставки до 2% и что дальше предлагается эту затею расширять. Вообще говоря, данный механизм тоже не самый лучший из возможных — по двум причинам. Во-первых, это не стимулирует банки снижать процент. Если человек получает кредит под 2%, причем банк ему дает под какой-то большой процент, а разницу компенсирует государство, то у финансового учреждения нет особых оснований стремиться снижать процент. И второе — государство берет на себя обязательство, которое в кризис не будет выполнено. Дернется опять курс рубля, в бюджете будут проблемы — и государство не сможет выполнять такие программы.

Поэтому, считаю, более правильное, более разумное решение — увеличить за счет государства первоначальный взнос на ипотеку. Это точно так же, как дотирование процентов, снижает выплаты со стороны человека, но еще и полностью закрывает проблему, независимо от следующих кризисов.

В части компенсации первоначального взноса за счет материнского капитала и дополнительных денег многодетным семьям — вот это решение абсолютно правильное. Я его упоминаю, потому что оно возникло из моей встречи с женщинами городка Зима. Есть такой в Сибири, в Иркутской области. Его жительницы попросили меня внести законопроект об использовании материнского капитала для первоначального взноса по ипотеке и компенсации любых улучшений жилищных условий. Я данный закон тогда не провел, но потом правительство его взяло и сделало это…

Еще на текущей неделе по теме ипотеки пришло предложение из Думы — расселять аварийные дома за счет ипотеки, ставка по которой составит не больше 3%. То есть это будет дотированная ипотека с опять-таки дотированным процентом. Если к ипотечным планам по Дальнему Востоку еще можно относиться по разному, может быть, такая схема, хотя и не самая лучшая, в ограниченных количествах действует, то расселение аварийного фонда за счет ипотеки — это абсолютно неработающая схема, потому что в аварийном жилье живут люди, как правило, бедные и нищие. Никаких шансов набрать 30-процентный и даже 20-процентный первоначальный взнос у них нет. И никакое дотирование не сделает их участниками ипотечных программ и от будущих катастроф никак не избавит. Для них единственно возможное решение проблемы — просто строительство жилья за счет государства.

На самом деле вполне можно справиться с этой проблемой и без всякой ипотеки. В стране примерно 100 млн кв. м аварийного жилья, легко посчитать, сколько подобное стоит. Данная трудность на самом деле решаемая за пять-то лет, без всяких сомнений. А в принципе, если бы такая задача ставилась по-настоящему, то она решается за один год, так же как, кстати сказать, и все задолженности по воспитанникам детских домов, которым государство обязано выделить какую-то минимальную квартиру. Там называют цифры, которые могут быть закрыты за один год в рамках профицита федерального бюджета. Поэтому, на мой взгляд, тут мутить с ипотекой вообще нет никаких оснований. Проблема и аварийного жилья, и обеспечения жильем детей из детских домов закрывается прямыми федеральными возможностями.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции