Максим Маркелов, Институт независимых экспертиз: «У наших экспертов очень хорошая зарплата, чтобы идти на подлог»

Негосударственная экспертиза — относительно новое явление в жизни строительной отрасли Татарстана. Однако уже сегодня без оценки независимых экспертов почти не делается ни перепланировка квартир, ни ремонт коттеджей, ни теплотехническое обследование домов, не говоря о  решении многочисленных спорных вопросов со строителями-подрядчиками. О первом опыте и перспективах независимой экспертизы «БИЗНЕС Online» рассказал руководитель ООО «Институт независимых экспертиз» Максим Маркелов.

ЧТОБЫ ВЫРАСТИТЬ ЭКСПЕРТА, НУЖНЫ ГОДЫ

- Максим Вадимович, строительство – отрасль почти всеобъемлющая, сложная, поэтому возможно более простыми словами - какие основные виды экспертиз выполняет институт…

- Это определение объемов и качества выполненных работ, стоимости всевозможных недоработок, а также подсчет, во сколько обойдется их устранение. Это техническое обследование зданий, сооружений, инженерных сетей и коммуникаций. Также выясняем, соответствуют ли заявленным требованиям естественное освещение, звукоизоляция, вентиляция помещений. В последнее время делаем очень много заключений по перепланировкам квартир и нежилых помещений. Проводим теплотехническое обследование зданий и сооружений. Также выполняем негосударственную экспертизу проектной документации и инженерных изысканий.

- Разве последний пункт не есть прерогатива государства?

- Если здание имеет площадь более полутора тысяч квадратных метров или его высота более трех этажей, проектная документация обязательно должна проходить государственную экспертизу. То есть, без преувеличения, можно сказать, что государство – монополист на рынке экспертизы проектной документации и инженерных изысканий. Пока. 5 сентября в Госдуме России должны состояться вторые и третьи чтения законопроекта о негосударственной экспертизе. И, думаю, документ пройдет этот этап обсуждения. Что, скорее всего, будет в законе? За государством оставят экспертизу документации по объектам, в строительстве которых присутствует бюджетная составляющая. А если строительство ведется на частные деньги, появится выбор между государственной и негосударственной экспертизой.

- Чем вы можете привлечь в сравнении с государственной экспертизой?

- Да и там, и там работа одинаковая. Если говорить об идее негосударственной экспертизы, то ее привлекательность – в самой возможности альтернативы. А если конкретно, то наши преимущества – минимум бюрократии и скорость выполнения работ.

- А цена?

- Цена - договорная. За скорость придется доплатить. И вот что интересно. Хотя сейчас прохождение негосударственной экспертизы проектной документации не освобождает от прохождения экспертизы государственной, люди нередко приходят с такой просьбой: «Хотим проверить свой проект перед госэкспертизой – чтоб уж пройти ее наверняка». Не останавливает даже необходимость платить дважды.

А для ищущих легких путей есть специфические фирмы-однодневки, которые демпингуют очень сильно. Например, мы сделаем за 100 тысяч, а у них то же самое можно получить в десять раз дешевле, и при этом никто не будет осматривать ваши объекты, брать материалы на анализ и так далее. Только знай плати.

- Пользоваться услугами таких фирм, что, в порядке вещей?

- Такое сплошь да рядом. Утешает то, что подобные фирмы долго не проживут – не надо шутить с законом и с последствиями такой экспертизы.

- Сколько в Казани организаций подобных вашей?

- Шесть (в России – порядка трехсот). Такое небольшое количество обусловлено тем, что негосударственная экспертиза появилась всего пару лет назад. Мы аккредитовались вторыми в республике. Прошли процедуру только с четвертого раза – требования были жесткими.

- Говорят, хороший эксперт нынче – редкость…

- С кадрами - большая проблема. Уходит в прошлое поколение экспертов, которое работало, разложив груду чертежей на столе. Сейчас экспертиза это - производительный компьютер, хороший монитор, дорогие программы. Вот тут и возникает проблема. Многие эксперты старой закалки не могут перестроиться. А молодые — какие они эксперты?.. Нам нужны эксперты-архитекторы, химики, конструкторы, экологи, пожарные. Чуть не забыл – очень важен и хороший юрист.

Чтобы вырастить эксперта, нужны годы!.. Недавно в Москве было отраслевое совещание, выступали серьезные люди - профессора, доктора, строители-практики - около двухсот специалистов. И все говорят о повсеместном кадровом провале.

- Как выходите из положения?

- Случалось и приглашать специалистов из Москвы – в Казани не могли найти экспертов необходимого уровня. В истории нашего института такое бывало. А это - другой порядок цен… Проектантов приглашаем из строительных организаций. А проектанты сейчас очень (очень!) хорошо зарабатывают.

- А если самим вырастить специалистов?

- Накладно. Тем не менее мы рук не опускаем. У нас есть двое молодых сотрудников, которых мы регулярно отправляем на всевозможные семинары, конференции, учебу. Да я и сам проходил подобное обучение, получил диплом эксперта-строителя – КГАСУ организовало годичные курсы. Нигде в России таких больше нет – пилотный проект. В министерстве регионального развития его очень оценили. Кстати, упомянутым законопроектом, который в сентябре будет обсуждать Госдума, предусмотрена аттестация негосударственных экспертов – чтобы был один уровень с государственными экспертами. И, скорее всего, Поволжский регион будет аттестовываться при КГАСУ. В таком случае, это будет серьезное достижение для республики.

«ПРОСЛАВЛЮ» ТАК, ЧТО НА РАБОТУ НИКТО НЕ ВОЗЬМЕТ»

- Кто ваши заказчики?

- Очень много заказов по линии судебной экспертизы. Сейчас, в отличие от 90-х, суд стал главным инструментом разрешения спора, например, между заказчиком и подрядчиком. При каждом суде есть список аккредитованных организаций, которые судья имеет право привлекать для проведения судебной экспертизы (наш институт в эти списки входит). Нам и коллегам делают запрос. Отвечаем, что мы готовы провести экспертизу в такие-то сроки, силами таких-то экспертов, за такие-то деньги. Судья выбирает из нескольких экспертных контор. О привлечении определенного эксперта могут ходатайствовать и истец с ответчиком.

- Оценки какого рода чаще всего приходится делать для суда?

- Как правило - объема и качества работ. А вообще бывает всякое. Недавно судились дорожники. Надо было выяснить, кто из подрядчиков выполнил работу – построил 4 километра дороги. Стоимость вопроса — порядка 3 миллионов рублей. Один подрядчик говорит: я все выполнил, есть подписанные акты. Другой подрядчик протестует: работы сделали мы. Специалисты нашего института съездили, посмотрели, взяли пробы, провели анализы, провели экспертизу документов. Судья на основании нашего заключения вынес решение: данные работы выполнялись первым подрядчиком. И другая сторона согласилась: «Да, мы ничего не делали, нас попросили так сказать».

А вот такой «смешной» пример. Предмет спора - факт выполнения при строительстве жилого дома работ на 13 миллионов рублей. Ситуация: документы на проведенные работы подписаны, давайте деньги. Когда мы приехали на натурные обследования, выяснилось, что работа ни на копейку не выполнена, пустое место.

- Попытки давления на экспертов бывают?

- Случаются попытки уговоров. Но, во-первых, судебный эксперт несет ответственность по закону. Во-вторых, у наших экспертов очень хорошая зарплата, чтобы идти на подлог... В-третьих, если об этом узнаем, «прославим» так, что человека больше никто на работу не возьмет.

- Кого-нибудь ловили?

- Пока нет. Или я пока не настолько расторопен.

- Бывают, что эксперта не пускают на объект?

- Очень часто. Тогда эксперт разворачивается и уходит. Обязанность стороны, которая заказала экспертизу — обеспечить доступ специалиста к объекту.

- С судебной экспертизой понятно. Кто еще ваши клиенты?

- Сейчас ведем переговоры с несколькими агентствами недвижимости. Для них создавать свой штат экспертов дорого, проще заключить договор с нами. Например, кто-то продает торговые площади. Есть покупатель. Между ними – агентство недвижимости, которое обращается за консультациями к нам, ведь покупатель должен знать, за что платит. Мы смотрим объект, констатируем: есть такие-то проблемы, устранить их будет стоить столько-то. Иначе покупатель, помимо того, что купит здание, скажем, за 30 миллионов, должен будет вложить в него миллиона три на ремонт.

Другие клиенты - страховщики. Страхуя объект недвижимости, они должны знать его состояние. А то кто-нибудь застрахует дом на 10 миллионов, а он в таком состоянии, что завтра рухнет… Но пока еще надо объяснять необходимость такой экспертизы. Между тем, мы обязательно к ней придем. Уже приходим.

- В городе немало, так скажем, проблемных домов – где-то что-то обвалилось, где-то трещины пошли. Кто виноват? Приходилось разбираться в таких спорах?

- Возле здания министерства связи Татарстана выкопали котлован, начали забивать сваи - по министерству пошли трещины. Ведомство обратилось к нам. Обследовав объект, выдали заключение, что строители соседнего здания не разработали компенсационные мероприятия, проще говоря, не поставили стеночку, которая бы компенсировала сотрясения от забивания свай.

- Сегодня все чаще приходится слышать о желательности теплотехнического обследования своей квартиры, дома…

- Да, многие стали обращаться. Раньше от этого уходили — недешевое удовольствие. Тепловизор, который применяют для поиска слабых мест в теплоизоляции, - сложная и очень дорогая штука: цена прибора варьируется от 250 тысяч до нескольких миллионов рублей. Два года назад в республике тепловизоров было два-три, сегодня – намного больше.

Такие обследования проводим только в осенне-зимний период - для работы прибора необходима разница наружной и комнатной температуры не менее чем в 15 градусов. Сейчас копим заказы, а в ноябре эксперт сядет в машину и начнет колесить по Татарстану. Расшифровка снимков делается здесь, в институте.

- Сколько стоит – заказать такое исследование?

- Коттедж «квадратов» на 200 осмотреть - от 5 до 10 тысяч. Времени на это уйдет часа два. За день эксперт осмотрит три-четыре таких коттеджа - неплохие деньги! С разработкой энергетического паспорта, заверяющего проблемные места дома, будет дороже.

- Какими обычно бывают прорехи в теплоизоляции?

- Нередка неправильная установка окон, в результате - сифонит из-под подоконника. Заканчивается тем, что при нас вызывают компанию, устанавливавшую окна, и они без всякого суда недостатки устраняют.

Но окна и подоконники — самое простое и распространенное обследование. А бывают проблемные стены – это сложнее. Иногда стены промерзают до появления инея. В этих случаях тепловизор определенно показывает пустоту внутри панели - был нарушен процесс изготовления.

- С плесенью в квартирах часто сталкиваетесь?

- Очень. Причина - либо нарушение строительного процесса, либо неправильная эксплуатация помещения. Даем рекомендации, как устранить – снимать слои, прожигать, раствором обрабатывать, причем неоднократно.

- Что делать - съезжать?

- Не факт, что в новом доме не будет плесени – очень распространенная проблема. Чаще всего встречается в панельных домах, хотя есть и в других.

В связи с проблемой плесени надо сказать, что пластиковые окна это не так уж и здорово, как мы считаем – после их установки пропадает естественная вентиляция. Если в квартире не будет циркуляции воздуха, плесень появится однозначно. Вот сейчас начали ставить новые пластиковые окна - с чем-то вроде поддувала. Посмотрим, насколько они лучше обычных.

- Какими лабораториями пользуетесь для выполнения анализов?

- Лабораторией КГАСУ - и персонал квалифицированный, и оборудование современное.

ЧТО ПОСОВЕТУЕТ ЭКСПЕРТ ПОКУПАЮЩЕМУ КВАРТИРУ?

- Насколько можно судить, большой головной болью буквально для всех стали перепланировки квартир…

- Как должно быть в идеале? Надо сделать проект перепланировки, провести его экспертизу (государственная этим заниматься не станет - не ее уровень), согласовать с пожарными, газовиками и так далее, представить проект в администрацию района. Она, как правило, в перепланировке отказывает. В этом случае идешь в суд с заявлением на необоснованные действия администрации, суд просит экспертное заключение, которое мы и выдаем. Все – делаете перепланировку.

Но в реальности так почти не бывает. Сначала делают перепланировку (без всяких проектов, как Бог на душу положит), а потом хотят задним числом ее узаконить, что сделать довольно сложно. Нет, если все перепланировано грамотно, мы даем соответствующее заключение, с которым человек идет в суд. А если, например, проем в несущей стене был сделан без ее усиления, просим разработать проект усиления и принести нам… Физических лиц по вопросам перепланировки обращается очень много, в месяц - человек 50 - 60. Тем более что сейчас за контроль в этой области очень строго взялась жилищная инспекция. И если перепланировка сделана неграмотно, потом что-либо сделать с этой квартирой (продать, например) будет очень сложно.

- А владельцы коттеджей к вам обращаются?

- Очень часто, в основном - то же теплотехническое обследование. Энергоносители все дорожают, поэтому многие решили утеплять дома, и хотят предварительно сделать теплотехническое обследование – чтобы понять эффективность ремонта. А то, бывает, подрядчики наобещают, а сработают из рук вон плохо. Но если правильно сделать, экономия будет обязательно.

У владельцев коттеджей, вообще, как правило, очень много претензий к строителям. А недавно делали техническое обследование шести типовых коттеджей – во всех через год после сдачи домов в эксплуатацию начала отваливаться штукатурка. Посмотрели: на утеплитель типа пенопласта положена сеточка-нержавейка, а сверху - штукатурка. Мы все возможные источники просмотрели: нет нигде испытаний, как взаимодействует штукатурка с этим пенопластом. Сейчас в лаборатории делаем анализы.

- Что посоветуете человеку, который покупает квартиру или коттедж?

- Любой покупатель имеет право попросить у застройщика проектную документацию на данный объект. Анализ этой документации можно заказать в негосударственной экспертизе. На моей памяти таких обращений не было. Но мы к этому обязательно придем, весь мир так живет.

- Кроме Татарстана ваш институт где-то работает?

- В Башкортостане, Удмуртии, Самарской области. Вот только на днях позвонили из Башкортостана: нефтяная компания хочет проверить один проект – есть подозрение на некачественную работу.

- У них своей негосударственной экспертизы нет?

- Есть, но они хотят именно независимой экспертизы: если будут делать специалисты из этого региона, на них могут повлиять.

- А по аналогичным причинам в Татарстане «чужаки» работают?

- Вспомните тот же скандал с плесенью в социальном жилье. Экспертизу делала московская фирма (за полдня работы взяла 480 тысяч рублей - очень дорого): наши экспертные компании просто отказались - чтобы не попасть, так скажем, впросак. А московские эксперты приехали, сделали исследования, получили деньги, уехали.

- Помимо руководства Институтом независимых экспертиз вы возглавляете комитет по развитию молодежного предпринимательства, действующий при торгово-промышленной палате Татарстана. Это какое-то продолжение собственного бизнеса?

- Нет. Бизнес бизнесом, но есть потребность и в чем-то другом, в выходе на некий новый уровень. Мысль о создании на базе ТПП некоей молодежной структуры вызревала давно. Идея была поддержана республиканским руководством, и в октябре 2010 года комитет был создан. В него вошли школьные бизнес-компании и студенческие бизнес-клубы.

Основная задача комитета - формирование молодежного бизнес-сообщества, вовлечение молодежи в предпринимательскую деятельность, решение одной из главных проблем предпринимательской жизни Татарстана – отсутствия эффективной системы передачи опыта молодым предпринимателям и площадки, на которой они могли бы решать возникающие перед ними вопросы.

Сейчас перед нами стоит задача встроить придуманную нами систему в республиканские процессы, связанные с образованием и молодежной политикой, в распределение грантов для молодых предпринимателей. Печально только, что когда приступаем к работе с госорганами, начинается самое сложное. Реально чиновникам затея нравится, но на деле все нередко заканчивается стандартными выставками всяких проектов, демонстрацией «достижений». Но, считаю, есть и определенный успех. Мы смогли донести до власти мысль, что вовлечение молодежи в предпринимательство – государственная задача. Надеюсь, к концу этого года у нас будут серьезные достижения.

Тимур Латыпов
Фото и видео Сергея Елагина

На правах рекламы