ООО «Территория-Иннополис» собиралась стать крупнейшим собственником арендного жилья вИннополисе, но смогла выкупить только первые два дома – это 85-квартирный дом под номером 1/2 и 20-квартирный в шесть этажей под номером 1/1, ООО «Территория-Иннополис» собиралось стать крупнейшим собственником арендного жилья в Иннополисе, но смогло выкупить только первые два дома — это 85-квартирный дом под номером 1/2 и 20-квартирный в 6 этажей под номером 1/1

АРЕСТ В ИННОПОЛИСЕ

В Иннополисе наложен арест на два дома, принадлежащих ООО «Территория-Иннополис». Компания собиралась стать крупнейшим собственником арендного жилья в новейшем городе России, однако смогла выкупить только первые два дома — это 85-квартирный дом под номером 1/2 и 20-квартирный в 6 этажей под номером 1/1, располагающиеся впритык к зданию Университета Иннополис. Да и те — в долг, на кредиты Нота банка.

Собственно, эти два дома сейчас и есть единственный актив компании. «Квартиры одно- и двухкомнатные в пропорции 50/50. Метраж разный. Квартиры полностью отделаны, оборудованы и укомплектованы (бытовая техника, мебель, вплоть до штор). Дома 6-этажные», — кратко уточнили нам характеристики дома его собственники.

Начиналось все красиво. «Территория-Иннополис» первоначально должна была стать владельцем всех арендных домов в городе. В 2014 году при участии главы минсвязи Романа Шайхутдинова и гендиректора ООО «Территория» Григория Невоструева прошла презентация о планах покупки 800 квартир группой компаний «Территория» на сумму в 2,8 млрд рублей. Сдача квартир в аренду предлагалась по 22 - 27 тыс. рублей в месяц. Квартиросъемщикам при этом предлагался бонус: 20% суммы будет копиться на спецсчете для последующего выкупа жилья под 9% годовых. Эксперты «БИЗНЕС Online» уже тогда считали, что предлагаемый ценник как для аренды, так и для выкупа жилья высоковат. «За 30 тысяч можно снять жилье в Москве, пусть и на окраине, но около метро», — заметил один из участников презентации. Появились сомнения в заполняемости проекта на таких псевдоипотечных условиях.

2014 году при участии главы минсвязи Романа Шайхутдинова и гендиректора ООО «Территория» Григория Невоструева прошла презентация о планах покупки 800 квартир группой компаний «Территория» на сумму в 2,8 млрд рублей 2014 году при участии главы минсвязи Романа Шайхутдинова и гендиректора ООО «Территория» Григория Невоструева прошла презентация о планах покупки 800 квартир группой компаний «Территория» на сумму в 2,8 млрд рублей

Однако проблемы начались уже в ноябре 2015 года, когда Центробанк отозвал лицензию Нота банка. Проект не был профинансирован в полном объеме, а права требования по долгу перешли к «дочке» АИЖК — агентству финансирования жилищного строительства (АФЖС). Из 16 домов 14 остались у ГЖФ, компания расплатилась лишь за два.  

Агентство потребовало досрочного возврата обоих кредитов и в московском арбитраже выиграло два процесса на 253,1 млн рублей и 52,3 млн рублей. Кроме того, АФЖС также в московских судах уже предъявил требование на обращение взыскания (то есть фактически хочет забрать себе или продать на торгах) как на маленький 20-квартирный дом, так и 85-квартирный дом.   

Согласно данным «Контур.Фокуса», владельцем «Территории-Иннополис» сейчас на 51,3% является само общество. Еще 48,7% принадлежит ООО «Территория». По 49% последнего контролируют Ирина Булгакова и Илья Пономарев — выходцы из минрегионразвития РФ (ведомство упразднено в сентябре 2014 года). В августе 2016 году у «Территории» сменился гендиректор. Им стал Валерий Расаев — он также гендиректор уфимского ООО «Бис», контролируемого фондом развития жилищного строительства Башкортостана и с марта 2017 года возглавляемого Невоструевым. В январе 2015 года «Территория-Иннополис» два раза выигрывала в госзакупках на 8,3 млн рублей, заказчиком выступала особая экономическая зона «Иннополис», а предметом торгов была аренда жилых помещений. 

В августе 2016 году гендиректором «Территории» стал Валерий Расаев - он также гендиректор уфимского ООО «Бис», контролируемого Фондом развития жилищного строительства Башкортостана и с марта 2017 года возглавляемого Невоструевым (справа) В августе 2016 году гендиректором «Территории» стал Валерий Расаев — он также гендиректор уфимского ООО «Бис», контролируемого фондом развития жилищного строительства Башкортостана и с марта 2017 года возглавляемого Невоструевым (справа)

НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА В ВИДЕ РЕШЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА

Бизнес-модель, по всей видимости, предполагала получение длинных денег при поддержке АИЖК сроком на 30 лет и выплату этих долгов за счет высокой арендной платы иннополисян. Почему не задался арендный бизнес? Свое видение подоплеки проблем, возникших у «Территории-Иннополис», рассказал источник, знакомый с ситуацией. У компании была договоренность с Госжилфондом о том, что они покупают построенные дома и сами сдают их в аренду. Выгода для ГЖФ понятна: деньги, вложенные в стройку, тут же вернутся назад, и фонд смог бы вложить их в свои проекты. Однако Нота банк как первоначальный кредитор профинансировал только покупку двух домов, а в дальнейшем долг перешел к АФЖС. Других желающих финансировать скупку недвижимости у фонда Талгата Абдуллина не нашлось.

По словам источника, одной из проблем было то, что крупные арендаторы, среди которых были и Университет Иннополис, и собственно мэрия, допускали просрочки платежей. Кроме того, сам проект заселения IT-города буксовал, что приводило к просрочкам платежей в АФЖС. Однако последним гвоздем в крышку гроба стало решение властей Татарстана снизить арендную ставку. И если до этого однокомнатная после первого раунда снижения цен сдавалась за 12 - 16 тыс. рублей в месяц (собеседник предупредил, что может немного ошибиться), теперь за нее можно было получить лишь 7 тыс. рублей. Для ГЖФ с его огромными ресурсами такая благотворительная цена вполне приемлема, а вот для коммерческого — другое дело. Но с ней «Территории» пришлось согласиться: а кому еще сдавать квартиры в полупустынной пока IT-столице? Денежный поток упал в два раза. «Даже если долг платился вовремя, его уже не хватало, чтобы обслуживать кредит по ипотеке», — объяснил ситуацию собеседник «БИЗНЕС Online».

Отметим, что ссылка на этот фактор есть и в судебных документах. Так, «Территория-Иннополис» ссылалась на наличие «обстоятельств непреодолимой силы, носящих чрезвычайный и непредотвратимый характер». А именно — на принятие в марте 2016 года правительством РТ решения об уменьшении ставок по аренде жилья в Иннополисе. По сути, это лишило ответчика возможности получать ежемесячную выручку от реализации услуг по аренде в объеме, достаточном для исполнения своих ежемесячных обязательств по обслуживанию кредита.  

Как «БИЗНЕС Online» сообщили в мэрии Иннополиса, всего на территории города построено 16 многоквартирных домов. Строительство арендного жилья на территории города высоких технологий ведет «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и компания «Ак Барс Инжиниринг», возводится еще 6 арендных панельных многоэтажек. Существующее арендное жилье полностью заселено. Кроме того, сформирован лист ожидания на строящиеся дома. «Жилье — единственное, что сдерживает увеличение количества жителей города», — указывается в ответе. Все построенные дома типовые: 6-этажные, на 20 и 85 квартир с одно- и двухкомнатными квартирами. В ГЖФ нашему изданию подтвердили данную информацию, уточнив, что фонд сам сдает в аренду дома, а живут в них 1,5 тыс. из более чем 2,5 тыс. иннополисян.

Всего на территории Иннополиса построено 16 многоквартирных домов. Существующее арендное жилье полностью заселено Всего на территории Иннополиса построено 16 многоквартирных домов. Существующее арендное жилье полностью заселено

ЧАСТИЧКА ИННОПОЛИСА ПЕРЕХОДИТ К БАШКИРАМ 

Проиграв оба иска, «Территория-Иннополис», похоже, пытается спасти хотя бы один из домов. Так, в Арбитражный суд РТ с иском обратилось башкирское ОАО «Строй-Планета», требуя исключить из описи арестованного имущества «Территории-Иннополис» все квартиры 20-квартирного дома. Корреспондент «БИЗНЕС Online» наблюдал, как юрист компании Рустем Кашапов заявил, что они купили у агентства финансирования жилищного строительства право залога за 51 млн рублей (по сути, это сумма, которую должна была «Территория-Иннополис» по меньшему из арбитражных решений — прим. ред.). В ответ на запрос «БИЗНЕС Online» в агентстве подтвердили, что закладная в отношении 20-квартирного дома действительно приобретена ОАО «Строй-Планета». Пока что фирме перешли только права требования залога, которые еще только предстоит конвертировать в право собственности на квартиры. Пока что 11 октября удовлетворен иск об их освобождении из-под ареста (решение пока не вступило в силу).

При этом башкирская компания не будет сдавать квартиры в аренду. По нашим данным, еще «Территория» начала заключать договоры уже купли-продажи этих квартир физлицам (часть из которых, так или иначе, уже работают в Иннополисе), тем самым уйдя из арендной модели. Сейчас «Строй-Планета», разморозив квартиры в 20-квартирном доме, собирается опять дать добро на продажу. 

Согласно списку аффилированных лиц, 80% акций компании владеет ООО «КейЭндЭй», принадлежащее некоему Кириллу Попову. Компания занимается производством строительных материалов в Башкортостане, а также девелопментом. Баланс на конец 2016 года указан в 1,7 млрд рублей, выручка — 933,5 млн рублей, чистая прибыль — 151,4 млн рублей.

Компания «Территория-Иннополис» ответила на запрос «БИЗНЕС Online», из которого следует, что вполне возможна продажа закладной и на 85-квартирный дом — нашелся бы покупатель.