Машину «земельных войн» в Набережных Челнах занесло: очередной иск о возврате участка адресован холдингу Kastamonu, который с придыханием призвали три года назад на застройку центра. Процесс инициирован по требованию УФАС — антимонопольщикам не понравилось, с какой легкостью цена аренды участка, первоначально доставшегося структуре Алексея Миронова, была снижена в 56 раз с последующей перепродажей. Впрочем, благородный гнев несколько запоздал — на участке уже построены ТЦ и жилой дом.
Комплекс Sunrise City — самый крупный жилой проект автограда из реализуемых сегодня. Строит его с мая 2014 года турецкий холдинг Kastamonu Entegre
«ВО ИСПОЛНЕНИЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ УФАС ПО РТ...»
Расторгнуть договор аренды и вернуть городу землю, на которой уже живут покупатели квартир в жилом комплексе Sunrise City, потребовал исполком Набережных Челнов. Арбитражный иск касается двух участков в 19-м микрорайоне города, их площади равны 40 и 5,6 тыс. кв. м соответственно, в настоящее время на спорной земле располагаются жилой дом и действующий торговый центр. 25 января суд рассмотрит претензии муниципалитета по расторжению договора аренды, объединяющего оба участка.
Напомним, жилой комплекс Sunrise City — самый крупный жилой проект автограда из реализуемых сегодня, фактически имиджевый, инвестора под него муниципалитет тщательно отбирал и приглашал по собственной инициативе. Строит его с мая 2014 года турецкий холдинг Kastamonu Entegre, резидент ОЭЗ «Алабуга», а непосредственно в Челнах проект ведет компания «Санрайс Капитал». На данный момент турки застроили 5,6 га земли из 19 га, закрепленных за компанией «Санрайс Капитал», дальнейшее строительство будет зависеть от «реакции города», как заявлял летом координатор проекта от холдинга Hayat (в него входит Kastamonu Entegre) Кемаль Эврен Демирджи. К окончанию текущего этапа (по плану в конце 2017 года) планируемая сумма инвестиций достигнет 7 млрд. рублей, всего же под Sunrise City обещаны инвестиции в объеме $500 млн. — такая сумма заявлялась турками на старте проекта.
Исполком Набережных Челнов потребовал расторгнуть договор аренды и вернуть городу землю, на которой уже живут покупатели квартир в ЖК Sunrise City
В феврале 2016 года «Санрайс Капитал» ввел в эксплуатацию 373 квартиры, а летом презентовал готовый торговый центр площадью 35 тыс. кв. метров. На трех этажах разместятся преимущественно федеральные ретейлеры: много одежды, продуктовый «Перекресток», пятизальный кинотеатр «Мадагаскар», фуд-корт, фитнес-центр с бассейном. Около месяца назад открылся детский городок «КидСпейс», правда, поменьше, чем в Казани. Неудивительно, что власти города — как бывшие, так и нынешние — неизменно поддерживали проект в информационном плане и демонстрировали готовность к дальнейшему сотрудничеству. На этом фоне требование возврата большей части освоенной земли (4,6 га из 5,6 га) выглядит особенно странно.
Как выяснилось из разговора с начальником правового управления исполкома Ленаром Ахметзяновым, иск к «Санрайс Капитал» городские власти подали фактически подневольно — по требованию УФАС по РТ о расторжении договора аренды. Соответствующее предупреждение было выслано руководству города 10 июля 2016 года. «По результатам проведенного аукциона 21 мая 2013 года между исполнительным комитетом и ООО ИК „ADG Челны“ заключен договор аренды земельного участка сроком на 1 год по цене права аренды 11 002 000 рублей, — говорится в официальном ответе юридического управления. — В дальнейшем постановлением исполнительного комитета от 27 ноября 2013 года указанный договор аренды был расторгнут и без проведения торгов заключен новый договор от 29 ноября 2013 года в отношении данных земельных участков сроком аренды на 10 лет, цена годовой арендной платы составила 196 736 рублей. В дальнейшем ООО ИК „ADG Челны“ права и обязанности по договору аренды передало ООО „Санрайс Капитал“. Во исполнение предупреждения УФАС по РТ исполнительным комитетом в установленном законом порядке подан иск».
В феврале 2016 года «Санрайс Капитал» ввел в эксплуатацию 373 квартиры, а летом презентовал готовый торговый центр площадью 35 тыс. кв. метров
Протокол аукциона, который отдает землю единственному участнику за 11 млн. рублей на год, и последующее за ним постановление о новом (неаукционируемом) договоре на 10 лет имеются в распоряжении редакции. Оба документа подписаны бывшим руководителем исполкома Фархадом Латыповым.
«МЭР ЕЗДИЛ К НИМ ПЯТЬ ИЛИ ШЕСТЬ РАЗ, ПРИЧЕМ ТОЛЬКО РАДИ ЗАСТРОЙКИ ЦЕНТРА»
О посреднической роли инвестиционной компании «ADG Челны» в передаче земли туркам известно давно. Напомним, эта фирма, ради которой исполком времен правления Василя Шайхразиева пошел на снижение аукционной цены аренды в 56 раз, была учреждена в равных долях известным предпринимателем Алексеем Мироновым, его партнером Наилей Гусмановой и неким Алексеем Мухреевым. Интересен генезис названия «ADG Челны» — известно, что за пять лет до «призвания турок» власти Челнов вели переговоры о привлечении в качестве инвестора одного из крупнейших федеральных девелоперов — ADG Group экс-президента Альфа-Банка Михаила Печерского и владельца сети «Эльдорадо» Игоря Яковлева, но не срослось.
Дальнейшее строительство будет зависеть от «реакции города», как заявлял летом координатор проекта от холдинга Hayat (в него входит Kastamonu Entegre) Кемаль Эврен Демирджи
В ноябре 2013 года, когда Миронов сам руководил компанией, территория «ADG Челны» в 19-м микрорайоне была гораздо обширнее нынешних спорных 4,6 гектара. В общей сложности его команда взяла здесь 11,9 га, но частями, за несколько сделок. Кроме того, в январе 2014 года 8,5 га на этой же территории выиграло на аукционе ООО «Ак Барс Челны», причем компания была единственным участником торгов и заплатила стартовую цену 22,3 млн. рублей. Как мы уже писали, связь между компанией «Ак Барс Челны» и Мироновым неочевидна, однако фирма, ныне перерегистрированная в Москву, в свое время имела тот же номер телефона, что и благотворительный фонд предпринимателя «Открытые сердца» позже. Обе компании получали землю в аренду на 10 лет.
Изюминка нынешней ситуации заключается в том, что компании, переуступившей туркам право аренды участков уже в начале 2014 года, давно уже нет. То есть если исполком выиграет иск, «Санрайс Капитал» не сможет требовать компенсации потерь — не с кого. В сентябре того же года «ADG Челны» была переименована в «Бизнес Челны» и переехала в Краснодар, через полгода присоединилась к ООО «Агрострой», правопреемником которого в том же году стало вологодское ООО «Спада», затем, уже в 2016 году, — опять краснодарское ООО «Тил».
И еще один интересный факт из истории земли челнинской — тот самый кусок 19-го микрорайона, который сейчас стал предметом иска (возможно, с другими границами), на самом деле и до прихода турок принадлежал Миронову на правах аренды. Именно здесь, на месте построенных ими объектов, базировался старейший бизнес предпринимателя — автостоянка ООО «Отечество», открытая еще в 2000 году. В июне 2013-го, перед описанными событиями, «Отечество» влилось в череповецкое ООО «Три-С», стоянка еще раньше закрылась, а землю выставили на аукцион. Само собой, переговоры с инвестором Kastamonu Entegre на тот момент уже шли полным ходом.
Собственно, к «ADG Челны» ни у исполкома, ни у УФАС претензий сегодня быть не может, поскольку правообладателем земли является «Санрайс Капитал». Более того, нажилась ли на самом деле челнинская компания на спекулятивной перепродаже туркам права аренды, сказать сложно. Возможно, здесь имели место партнерские отношения и желание создать крупному иностранному инвестору льготные условия.
На этот счет интересно вспомнить слова Рафара Шакирова — начальника управления архитектуры при Шайхразиеве, который рассказывал об огромных личных усилиях в этом направлении мэра Челнов: «Их и привезти сюда было непросто, они долго упирались. Мэр ездил к ним пять или шесть раз, и только ради застройки центра», — рассказывал Шакиров «БИЗНЕС Online».
Сам Миронов в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» утверждает, что турецкого инвестора в автоград привела именно его команда, что тоже находит подтверждение в анналах. На самом старте стройки, в мае 2014 года, гендиректор «Санрайс Капитал» Кемаль Накип ответил корреспонденту «БИЗНЕС Online» на вопрос об участии в проекте мироновского холдинга «ЕвроГрупп» буквально следующее: «Нет, не в данном проекте». То есть совместные интересы у «Санрайс Капитал» и «ЕвроГрупп» действительно имелись. Тогда же некоторые источники «БИЗНЕС Online» утверждали, что у Миронова в Турции зарегистрирована строительная фирма, работающая в России. Поэтому очень может быть, что Шайхразиев и Миронов в данном случае слаженно работали на одну задачу.
НА 370 РУБЛЕЙ ТУРОК УЖЕ ОДОЛЕЛИ
Непосредственно участие «ADG Челны» в сделках с землей 19-го микрорайона Миронов подробно комментировать не захотел, указав на то, что ни в иске исполкома, ни в предупреждении УФАС об этой компании нет ни слова, однако лишь заявил, что участок был предоставлен в аренду через аукцион на законных основаниях.
Важнейшим контекстом в данном вопросе Миронов считает не какие-то мелкие детали договорных отношений, а результат — появление в городе мощного иностранного инвестора. «Мы привлекли в город застройщика, объем инвестиций которого в пять раз превышает годовой бюджет Набережных Челнов, и на сегодня проект „город в городе“ уже реализован — построен жилой комплекс и торговый центр. Вот о чем нужно говорить».
«Застройщик сдал дом в феврале прошлого года, первый покупатель у них был еще в мае 2015-го, и с этого времени земля автоматически перешла в собственность», — заявил Миронов
Вместе с этим предприниматель обратил внимание на нормы закона, по которым спорная земля давно уже должна была преодолеть статус арендной.
«Застройщик сдал дом в феврале прошлого года, первый покупатель у них был еще в мае 2015-го, и с этого времени земля автоматически перешла в собственность», — заявил Миронов.
Действительно, согласно пп. 4 п. 1 статьи 36 Жилищного кодекса, земля под многоквартирным домом — коллективная собственность жильцов. А решение президиума Высшего арбитражного суда еще в 2012 году разъясняет, что участок автоматически переходит в собственность жильцов «с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме». Таким образом, договор аренды, об отмене которого идет речь, по закону уже и так недействителен, причем был таковым и в марте, когда выдано предписание.
К конфликту со строителями, которых мэр Наиль Магдеев (слева) называл друзьями, чиновников подтолкнули антимонопольщики
Требование надзорного ведомства Александра Груничева, возможно, и было справедливо, если бы появилось до сдачи дома, но момент был выбран иначе.
Впрочем, кое-какие зацепки у исполкома имеются. «Сложность вопроса в том, что на территории в рамках одного договора располагаются и жилой дом, и торговые помещения, на которые постановления ВАС РФ о прекращении аренды не действуют», — заявил главный юрист исполкома.
Турецкая компания со своей стороны отказалась комментировать процесс до вынесения решения. Интересно, что муниципалитет оказывается в неудобном положении по отношению к иностранному застройщику уже не впервые, хотя в прошлый раз третьим лицом по иску выступала не антимонопольная служба, а налоговая. В мае прошлого года мэрия судилась с «Санрайс Капитал» из-за коэффициента аренды другого застроенного участка, площадью 1,3 гектара. Муниципалитет выставлял требования на 1,5 млн. рублей — такой долг вменялся застройщику по аренде за три первых месяца 2016 года. По расчетам истца, размер ежемесячной платы в этот период должен был составлять 516 тыс. рублей при ставке земельного налога 1,35% и повышающем коэффициенте 10. Кадастровая стоимость участка — 45,9 млн. рублей. Фактически же «Санрайс Капитал» платил 4,2 тыс. рублей в месяц по ставке 0,11% с коэффициентом 1, потому что речь шла о жилом доме, хоть и с коммерческими помещениями. В итоге таковой сумма и осталась — 12,6 тыс. за 3 месяца по решению суда, хотя кое-какие пени туркам все же пришлось уплатить. В том процессе исполком обогатился на 370 рублей.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 98
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.