«Страдания» крупнейшего логистического парка РТ «Биек Тау», видимо, подходят к концу. Несмотря на банкротство его управляющей компании, отсутствие ажиотажа у арендаторов и проблемы строительного характера, скоро проект может получить вторую жизнь. Как стало известно «БИЗНЕС Online», кредитор логопарка — могущественный ВЭБ — решил развивать «Биек Тау» самостоятельно. Эксперты уверяют, что банк идет на риск от безысходности и, вложившись в проект, может потерять еще больше.
Внешэкономбанк хочет взять на свой баланс находящийся у него в залоге крупнейший татарстанский логопарк «Биек Тау»
«ПРИКЛЮЧЕНИЯ» «БИЕК ТАУ» В ТАТАРСТАНЕ
Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», которую еще называют «банком Путина» (в том смысле, что одна из его главных задач — поддержка крупных инфраструктурных проектов, типа Олимпиады в Сочи), после не увенчавшихся успехом попыток продать находящийся у него в залоге крупнейший татарстанский логопарк «Биек Тау» хочет взять его на свой баланс. Об этом «БИЗНЕС Online» сообщили в пресс-службе банка. Подробности не раскрываются, однако из документации, опубликованной на сайте единого федерального реестра о банкротстве, следует, что в ближайшее время банк планирует заключить соглашение с конкурсным управляющим банкротящегося ЗАО «Логопарк «Биек Тау» Андреем Корсаковым. На баланс ВЭБа будет переведен «лот №1»: 455 тысяч кв. м земли, два складских здания, право аренды земельного участка площадью 0,044 га и различную инфраструктуру. Все это имущество было оценено в 5,49 млрд. рублей (в том числе земельный участок — в 1,93 млрд рублей, два складских корпуса — в 1,09 млрд. и 1,22 млрд рублей), свободное от залога — в 131,25 млн. рублей.
Но зачем ВЭБу провинциальный логопарк с заковыристой историей? Получить ответ у Корсакова на сегодня не удалось — он не ответил на запрос «БИЗНЕС Online». В банке же были предельно лаконичны: «ВЭБ принимает в собственность имущество ЗАО «Логопарк „Биек Тау“ в счет погашения задолженности с целью дальнейшего развития проекта».
Парк «Биек Тау» начал свое развитие в 2008 году под крылом беглого казахского миллиардера и бывшего хозяина казахского БТА Банка Мухтара Аблязова
Напомним, складской комплекс с гордым названием «Биек Тау» (высокая гора), что в 6 км от Казани, сильно вверх по прибыли не ушел. Крупнейший татарстанский логистический парк класса А начал свое развитие в 2008 году под крылом беглого казахского миллиардера и бывшего хозяина казахского «БТА Банка» Мухтара Аблязова, развивавшего сеть логопарков «Евразия логистик» (в 2010 году Аблязова обвинили в хищении средств БТА Банка; сегодня бизнесмен находится во Франции, но его могут экстрадировать в Россию). В логистический проект было вложено 5 млрд. рублей, 3 млрд. из которых — кредит ВЭБа, а 2 млрд. — средства девелопера. Проект предполагал строительство 259 тыс. кв. м площадей, однако построена была только первая очередь — 159 тыс. кв. метров. Ее торжественно открыли осенью 2009 года. Рустам Минниханов, будучи премьер-министром РТ, тогда выразил уверенность в том, что проект будет развиваться, и заметил, что «надо быстрее строить следующий корпус». А занимавший в то время должность председателя совета директоров ЗАО «Логопарк Биек Тау» Артур Трофимов выразил надежду, что проект окупится в течение 7 лет. Перспективы логистического центра, как пояснял заместитель председателя ВЭБа Анатолий Балло (его, кстати, в марте этого года отправили в отставку в связи с делом о хищении кредита ОАО «Евразийский»), были связаны с развитием татарстанского участка транспортного коридора Западная Европа — Западный Китай. А участие госкорпорации в реализации проекта «Биек Тау», объяснял он, обусловлено необходимостью решения задачи по увеличению интеграции России в международный товарооборот.
В первый год после открытия комплекс, вопреки ожиданиям, оказался заполнен чуть более чем на 10%. Дальше больше — последовала череда неприятных событий. Весной 2011 года часть крыши второго (пустующего) корпуса (порядка 18 тыс. кв. м) обрушилась под грузом снега. Управленцы компании обвинили в ЧП проектировщика логопарка — «Татинвестгражданпроект» (ТИГП). Процесс шел в Арбитражном суде Москвы. Татарстанский логопарк требовал у ТИГП вернуть порядка 600 млн. рублей ущерба за нанесенный вред, однако по решению арбитража виновным оказался аномальный снегопад. Управленцы «Биек Тау» вновь обратились в суд, только уже с претензиями к страховой компании «Альфастрахование» о взыскании тех же 624 млн. рублей — и вновь неудачно.
В первый год после открытия комплекс, вопреки ожиданиям, оказался заполнен чуть более чем на 10%. Дальше больше — последовала череда неприятных событий
Параллельно серьезные трудности появились непосредственно у владельцев «Биек Тау»: в конце 2012 и начале 2013 года все логопарки Аблязова перешли некоей московской компании «Медион» по схеме «перекупить — предъявить — обанкротить». Началась тотальная смена собственников логопарков «Евразия Логистик». Бывшие топ-менеджеры сети «Евразия Логистик» чуть позже были осуждены за хищение у БТА Банка $730 миллионов. Летом 2013 года ВЭБ, который в 2008 году выдал на развитие проекта кредит, пошел в суд с требованием вернуть деньги. Как сообщал тогда госбанк, логопарк перестал исполнять свои обязательства еще в 2012 году. По данным ВЭБа, размер задолженности составил $100,2 млн. основного долга и $13,2 млн. процентов за пользование кредитом, размер неустойки — $4,6 млн., или более 4 млрд. рублей в целом. В результате Арбитражный суд, несмотря на просьбу управляющей компании складского комплекса отсрочить кредит, встал на сторону ВЭБа и постановил взыскать с «Биек Тау» $117,8 млн. (4,8 млрд. рублей). Прождав больше года, в апреле 2014-го ВЭБ инициировал банкротство оператора логопарка.
Госбанк пытался продать «Биек Тау» за 5,6 млрд. рублей. Даже ходили слухи о том, что складской комплекс купит Х5 Retail Group. Однако сделка сорвалась из-за несогласия в цене, а ВЭБ решил взяться за развитие проекта сам.
«НЕ ДЕЛО БАНКА ЗАНИМАТЬСЯ РАЗВИТИЕМ ЛОГОПАРКОВ»
Банк пошел на эту сделку от безысходности, уверено большинство игроков рынка недвижимости. «ВЭБу деваться некуда, у него выхода нет, поэтому и берет себе, — без сомнения заявил в беседе с „БИЗНЕС Online“ директор „Грин хилл реалти“ Леонид Рахимов. — Дело банка — выдавать деньги в кредит, а не заниматься развитием логопарков. Ответьте на простой вопрос: сколько еще логопарков развил этот банк? Развил до состояния продукта и продал с прибылью хотя бы один рубль? А с чего вы взяли, что банк этот логопарк разовьет?» Банки обычно не стремятся забирать залоговые объекты, подтверждает в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» гендиректор «Химграда», региональный представитель российской гильдии управляющих и девелоперов Айрат Гиззатуллин. В данном случае, по мнению эксперта, банк достойных предложений по продаже логопарка не увидел, и теперь он просто исходит из минимизации собственных потерь: взять логопарк в собственность и развить его будет стоить банку меньше, чем избавиться от объекта любым путем.
Александр Кацегоров (слева) привел в пример Сбербанк, который сделал ряд приобретений в рамках складской недвижимости, стал ее владельцем и начал сдавать в аренду
«Сложно сказать, что могло повлиять на решение Внешэкономбанка в случае с „Биек Тау“, — рассуждает директор направления по представлению интересов корпоративных клиентов компании Knight frank Александр Кацегоров. — Мы знаем, что данный объект не может заключать долгосрочные регистрируемые контракты. Значит, есть какие-то трудности. Когда ситуация будет решена и объект можно будет сдавать в долгосрочную аренду, собственники, чтобы заполнить его, скорее всего, прибегнут к определенному демпингу, тем самым снизив ставки аренды, чтобы заполнить больший объем площадей. Не факт, что произойдет достаточно быстрое их заполнение, поскольку вакантные площади на казанском рынке есть». Тем не менее эксперт привел в пример Сбербанк, который сделал ряд приобретений в рамках складской недвижимости, стал ее владельцем и начал сдавать в аренду.
Отличие ВЭБа в том, что это государственная корпорация развития, в обязанности которого входит развитие в том числе и инфраструктурных проектов, замечает эксперт-аналитик АО «Финам» Алексей Калачев. «Видимо, на решение банка повлиял тот факт, что логистический проект в принципе может иметь перспективу. К тому же вряд ли банк сам будет заниматься непрофильным бизнесом», — предполагает эксперт. По словам Калачева, ВЭБ имеет специализированные компании, которым передает подобные активы, в том числе и подлежащие развитию. Есть «ВЭБ-Инвест», которому передаются девелоперские проекты, достающиеся от банков и застройщиков, есть и «ВЭБ Капитал». У последнего, впрочем, существует не один пример успешной реализации проекта. Так, недавно дочерняя структура ВЭБа запустила производство на принадлежащем ему на 100% ООО «ТПК «Орские заводы» в Оренбургской области. Также «ВЭБ Капитал» совместно с China Communications Construction Company Limited (International) реализует проект строительства многофункционального комплекса на территории, доставшейся ему от МОАО «Слава» (Второй часовой завод).
В прошлом году месячная аренда 1 кв. м в «Биек Тау» стоила 390 рублей. В таких условиях рынка план ВЭБа развить логопарк кажется нереальным
ПОКА ИДЕТ ПРОЦЕДУРА БАНКРОТСТВА, ВСЕ ВЛОЖЕНИЯ В ЛОГОПАРК БУДУТ РИСКОВАННЫМИ
15 ноября во время конференции по складской недвижимости в Казани Коцегоров рассказал, что объем качественного предложения в столице РТ — 460 тыс. кв. м, 13% из которых пустуют. «Биек Тау» совместно с логистическим комплексом Q-park (площадь на двоих — около 250 тыс. кв. м) занимают более половины всего объема существующих качественных складских площадей в Казани. По словам эксперта, начиная с 2012 года прирост оборота розничной торговли в регионе сокращался и по итогам 2015 года упал до нуля, чего не было как минимум с 2002 года. Средняя стоимость аренды в республике колеблется от 380 до 450 рублей за кв. метр. Такую цену участники рынка мало того, что считают невысокой, но и прогнозируют дальнейший демпинг со стороны конкурентов. В прошлом году, к слову, месячная аренда 1 кв. м в «Биек Тау» стоила 390 рублей. В таких условиях рынка план ВЭБа развить логопарк кажется нереальным.
«Намерения ВЭБа связаны уже с тем, что они проиграли. Они расписались в том, что не понимают, куда выдают кредиты, и для того, чтобы хоть что-то происходило, полезли дальше, — резко комментирует Рахимов, — Сейчас банк распишется еще и в том, что не понимает, как развивать бизнес». С ним соглашается и источник, знакомый с ситуацией в логопарке. По его словам, «Биек Тау» из-за проходящей процедуры банкротства не заключает длительных, на несколько лет, договоров, что неудобно крупным партнерам, которые заходят в регион не на один год. «Кроме того, часто компании хотят провести какие-то изменения под себя, вложив в переделку приличные средства, а может ли это сделать „Биек Тау“ — большой вопрос. Точнее, возможно, и может, но если идет процедура банкротства, то все вложения будут находиться в риске. Пока „Биек Тау“ удобен тем, что можно что-то положить и вскоре быстро забрать», — считает собеседник «БИЗНЕС Online».
Айрат Гиззатуллин: «На самом деле проект интересный. И само местоположение складского комплекса очень удачное»
«На самом деле проект интересный, — полагает Гиззатуллин. — И само местоположение складского комплекса очень удачное. Есть возможность развития этой территории. Поэтому, несмотря на локальные проблемы, мне представляется, что этот проект в целом может быть успешным». Но, по его словам, рынок складской недвижимости сегодня развивается не очень активно: «Тем не менее, ряд новых клиентов заходит на казанский рынок. Это и сделка, о которой недавно было объявлено девелопером «Эльдорадо», и Х5 Retail Group долгое время обсуждает возможности создания регионального распределительного центра в окрестностях Казани. Это обозначает, что, в принципе, клиенты есть». По информации на сайте «Биек Тау», складские помещения там сегодня арендуют сеть бытовой техники Domo, компьютерный центр DNS, торговая «РИА Компани», OCS Distribution, импортер и розничный продавец автомобилей ГК «Рольф» и дочерняя компания TZMO SA «Белла Волга». Загрузка комплекса летом прошлого года, по сообщениям в СМИ, составляла 80%. Чуть позже, осенью, на площадку пришел X5 Retail Group со своим брендом «Перекресток», арендовав 13 тыс. кв. метров. Однако часть площадей все равно остается незаполненной. К тому же пустует и разрушенная часть логопарка: «проклятое» место освободили от хлама, однако до сих пор не отремонтировали. Жизнь в логопарке есть: через таможню постоянно проезжают грузовики, а на стоянке ожидают несколько фур.
Наш же источник, наоборот, подчеркивает, что сам по себе проект не очень удачен и дело не в местоположении. По его мнению, логопарк сегодня представляет собой большой склад, но если арендатору нужны небольшие площади, комплекс разделяет площади между компаниями чуть ли не сеткой-рабицей. «Это, мягко говоря, не совсем в ногу со временем, — отмечает источник. — Кроме того, его репутация сильно испорчена ЧП с обрушившейся крышей». Что касается возможного демпинга, на который «Биек Тау» может пойти после завершения процедуры банкротства, то специалист сомневается в таком варианте: «Цены и так низкие».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 17
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.