Ильнур Гараев Ильнур Гараев

«ОБЛАСТЬ НАУЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ — РАЗРАБОТКА НАПРАВЛЕНИЙ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА»

— Ильнур, расскажите о себе.

— Родился в 1979 году в Мензелинске, а вырос в Нижнекамске. Окончил Нижнекамский химико-технологический институт. В 2005 году окончил аспирантуру Казанского архитектурно-строительного университета, защитил диссертацию по экономической эффективности региональных жилищных программ. Кандидат экономических наук, доцент, преподаю в Казанском государственном архитектурно-строительном университете.

Область научных интересов — разработка направлений развития жилищного строительства и новых сегментов жилищного фонда, удовлетворяющего потребностям различных категорий граждан. Публикационная деятельность привела меня к необходимости создания узкодисциплинарного научно-практического журнала, который специализировался бы на жилищных исследованиях. Журнал получил название «Жилищные стратегии», которому в этом году исполняется два года.

— Как родилась идея издавать журнал?

— Я был приглашен в экспертный совет журнала «Российское предпринимательство» для рецензирования рукописей по вопросам рынка недвижимости, строительства, инвестиций. Затем от них последовало предложение о создании специализированного журнала. Так как это предложение совпало с моими планами, мы решили объединить усилия. Учредителем журнала выступило издательство «Креативная экономика», которое входит в издательский дом «Библио-Глобус». Я в журнале являюсь главным редактором, сам формирую редакционную коллегию, но некоторые из членов редколлегии сами предложили свои кандидатуры для работы в журнале.

В составе редколлегии представлены ученые по экономическим, техническим и историческим наукам, архитектуре. Они из вузов и научно-исследовательских институтов. Географически — от Владивостока до Мурманской области. Есть зарубежные ученые — из Японии, Узбекистана. В журнале публикуются результаты исследований из таких областей, как архитектура, экономические, технические и исторические науки. Все они направлены на проработку жилищной проблематики.

— Где можно найти ваш журнал?

— Все номера журнала можно найти в открытом доступе на сайте издательства. Мы с членами редколлегии постоянно занимаемся отбором рукописей, соответствующих цели журнала. Сейчас приступили к индивидуальному приглашению отдельных авторов для подготовки статей по интересующим нас направлениям. Запланирована и ведется проработка структуры специальных выпусков журнала по социальному жилищу, арендному жилью, долевому строительству и ипотечному кредитованию.

В редакцию приходят разные рукописи, но в случае несоответствия установленным требованиям мы стараемся не отказывать, а предоставляем развернутые предложения по доработке материалов. По рукописям видно, что некоторые авторы не утруждают себя глубокой проработкой материала, другие представляют результаты длительных исследований, где только подготовка рукописи занимает до полугода...Таким авторам предлагаем долгосрочное сотрудничество.

— В бумажном варианте журнал тоже издается?

— Да, есть и бумажная версия. Журнал выходит один раз в квартал тиражом около 500 экземпляров. Часть тиража уходит авторам статей, часть — по подписке. Подписчиков пока немного, журнал приобретают московские библиотеки и вузы. Наш проект малобюджетный и дохода пока не приносит.

— Вы планируете выйти хотя бы на окупаемость?

— Безусловно, раз люди работают, они должны за это получать деньги, но это не самоцель. Когда у журнала будет авторитетность, мы надеемся, что на него будет спрос у читателей, в том числе по подписке.

«А РАЗ ПРИБЫЛИ В ЖСК НЕТ, ТО КТО ЭТИМ БУДЕТ ЗАНИМАТЬСЯ?»

— Почему господину Симакову вы задали вопрос именно о возрождении ЖСК? Напомню его: «В целевой программе „Развитие жилищного строительства в РТ на 2011 - 2015 годы“ среди основных задач отмечалось „...формирование условий для создания... жилищно-строительных кооперативов“. Исполнителем программы определено в том числе и ИА РТ. Что сделано для запуска кооперативного движения в РТ и какие результаты?»

— Тема жилищно-строительных кооперативов находится в зоне моих научных интересов, является моей слабостью. Этот вопрос я изучаю давно. В настоящее время экономический смысл, заложенный законодателями в ЖСК, во-первых, практически не реализуется. Участниками строительного рынка он используется для обхода ограничений закона о долевом участии. Во-вторых, у проблематики ЖСК крайне малый круг исследователей. В 2005 году, когда вступил в действие ФЗ-214 о долевом участии, мы создали бизнес-модель жилищно-строительного кооператива, который позволял бы привлекать денежные средства граждан.

— И почему же ЖСК у нас не пошло? Андрей Симаков, отвечая на ваш вопрос, сказал, что у нас сегодня нет закона, позволяющего заложить паи участников ЖСК для привлечения дополнительных средств. Действующий ФЗ-214 позволяет привлекать деньги под залог договора долевого участия, а под залог паев привлекать деньги пока нельзя.

— Я считаю, что для решения этого вопроса должна быть проявлена политическая воля. По задумке жилищно-строительный кооператив — это некоммерческая форма объединения граждан, что не предполагает извлечения прибыли. А раз прибыли нет, то кто этим будет заниматься? Никто. Пока не будет какого-то методического центра на уровне региона, не будет инициативной группы, ЖСК по задуманной форме будут отсутствовать. Вместе с этим в России есть хорошая практика. В частности, в рамках деятельности фонда содействия развитию жилищного строительства, а сегодня его преемником — агентством по ипотечному жилищному кредитованию — создаются ЖСК, для которых земельные участки предоставляются бесплатно, что значительно снижает стоимость жилья.

Я согласен, что для развития ЖСК у нас нет достаточной правовой базы, но за нас, участников, ее никто не сделает, ее надо делать самим. И пока не будет желания создавать такие формы для решения жилищной проблемы как ЖСК, они так и будут не востребованы. К тому же у нас есть социальная ипотека, которая позволяет купить жилье по очень низкой цене. С одной стороны, зачем создавать альтернативу? Но, с другой стороны, чем больше альтернативных вариантов, тем, наверное, лучше.

— В чем преимущество ЖСК?

— Система ЖСК создаст конкуренцию на рынке жилья, и это приведет к сдерживанию роста цен на жилье. Цена в ЖСК не будет рыночной, она будет немного выше себестоимости строительства, например, на стоимость услуг привлеченной профессиональной управляющей компании. Согласитесь, сами жильцы вряд ли смогут организовать и контролировать работу строительной компании, поэтому необходимо привлечь профессионалов в этом деле. Второе преимущество ЖСК — возможность рассрочки. Есть более развитый, европейский, вариант — стройсберкасса («касса взаимопомощи»). Но у нас в стране больший акцент сделан на ипотеке, а не на ЖСК и кассах взаимопомощи.

— Почему так?

— За теми, кто продвигает ипотечное кредитование, стоят мощные структуры — банки, а за альтернативными способами — ЖСК и кассами взаимопомощи — подобных институтов нет. А ведь для продвижения идеи нужны профессиональные люди, нужны институты развития, нормативно-правовая база. Но я верю, что альтернативные формы приобретения жилья в России появятся, потому что доля населения, которая желает улучшить свои жилищные условия, доходит до 60 процентов. А существующие инструменты — ипотека и различные социальные программы — дают улучшить жилищные условия максимум одной трети всех желающих.

«СТУДЕНТЫ ПРИЗНАЮТСЯ, ЧТО ВЗЯЛИ ИНФОРМАЦИЮ В ВАШЕЙ ГАЗЕТЕ»

— Как давно и как часто читаете «БИЗНЕС Online»?

— Постоянным читателем «БИЗНЕС Online» являюсь года два-три. Разумеется, есть мобильная версия, которую за день открываю неоднократно. Наши студенты периодически делают анализ жилищного рынка и часто ссылаются на материалы «БИЗНЕС Online». И студенты честно признаются, что взяли информацию в вашей газете...

— Есть какие-то пожелания редакции для улучшения работы?

— Предложение из моей предметной области: при проведении анализа сегментов рынка недвижимости в последних статьях отражать ситуацию в предыдущие годы. От этого качество материала заметно вырастет, а сам анализ станет более системным.

— Ильнур, спасибо за внимание к нашей газете. Успехов вам!