Самад Хакимов, ФПГ «СИМУРГ»: «Сегодня строительные компании превратились в подрядные структуры банков»

Стагнация рынка недвижимости Казани началась задолго до кризиса, а в будущем в строительстве останутся лишь госкомпании и профессионалы, способные реализовывать проекты, избегая долгового рабства. Таким мнением в интервью «БИЗНЕС Online» поделился руководитель и владелец финансов-промышленной группы «Симург» Самад Хакимов.    

КАК ИНВЕСТИРОВАВ 150 ТЫС., ЗАРАБОТАТЬ 10 МЛН.

- Самад Масудович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции в сфере строительства в Казани? Кризис, по вашим наблюдениям, завершился?

- Кардинальные изменения в экономике предприятий строительного комплекса пришлись как раз на кризис, и это связано не только с обвалом рынка недвижимости. Именно кризис ускорил процесс принятия поправок в федеральный закон №214, который сделал его правила обязательным в случае привлечения строителями средств дольщиков. Так вот, он в корне поменял экономику строительных компаний.

До принятия ФЗ-214 схема работы многих предприятий выглядела следующим образом. Компания разрабатывала эскизный проект стоимостью 150 тыс. рублей, затем в случае административного ресурса за бесценок приобретается земельный участок. После этого начинается сбор средств дольщиков. В этой формуле соотношение сбора денежных средств и себестоимости объекта составляет 100 процентов. Объясню на примере: застройщик собрал 20 млн. рублей. Из них 10 млн. инвестировал в строительство объекта, а 10 млн. - чистая прибыль. При этом заметьте, застройщик вложил не 10 млн., а лишь 150 тыс. рублей, заплатив за то, чтобы нарисовали картинку дома. 

Сейчас ситуация на рынке иная. И тут я думаю, что большую роль сыграло банковское лобби в Москве. Через принятие ФЗ-214 строителям фактически запретили собирать денежные средства населения. Если раньше строители могли собрать 100 процентов от стоимости строительства, то теперь соотношение сбора денежных средств и себестоимости объекта находится на уровне 40 – 60 процентов. По новым законам, строительная компания должна представить  рабочий проект, продекларировать, что имеет 30 процентов от всех средств необходимых для строительства (а это в большинстве случаев банковский кредит, который сейчас ранжируется в районе 15 – 20 процентов годовых). Заметьте, сколько требований к застройщику, а дело даже до котлована не дошло. Для того, чтобы начать продажи, я должен поднять каркас дома, чтобы люди были уверены, что дом достроят. Поэтому сегодня у строителей рентабельность в лучшем случае в районе 5-10 процентов.

- То есть, сегодня главенствующая роль на рынке недвижимости перешла к банкам?  

- Сегодня строительные компании превратились в подрядные организации кредитных учреждений. Только в отличие от классических подрядчиков, которые исполняют предложенные готовые решения, теперь строители вынуждены вносить в общую копилку даже собственный проект и земельный участок.  

Поэтому сегодня я как руководитель строительного холдинга, считаю, что оживление рынка недвижимости может начаться через год-два. Помимо проблем с финансированием, непонятно для кого мы строим. Сегодня прирост населения в России - 0,1 процента. Да, дополнительно к этому есть миграционный прирост в мегаполисах, но он не такой значительный. Количество переселяющихся в Казань ни в какое сравнение не идет с Дубаем или той же Москвой.

ДВА ТРЕНДА БУДУЩЕГО

- Многие игроки на рынке недвижимости говорят о грядущем дефиците предложения на рынке жилья. Что думаете по этому поводу?

- Дефицит предложения? Сегодня за 1,5 миллиона рублей на улице Восстания в Казани можно купить двухкомнатную «ленинградку». Не сделаю открытия, если скажу, что жилье в Казани перестало продаваться задолго еще до кризиса. В 2005 - 2006 годах, когда наша компания работала больше на субподрядах и часть выполненных нами строительно-монтажных работ оплачивалась бартером - квартирами, стало заметно, что жилье, выставленное на реализацию, не продается.

Но потом за счет спекулятивного спроса и некоторого образовавшегося дефицита цены пошли вверх и менялись почти каждую неделю. Именно в это время на строительном рынке появилось много непрофессионалов. Потом грянул кризис, и произошла «заморозка». Кризис раскрыл всю пагубность увлечения жизнью в долг как населением, так и строителями. Теперь ни те, ни другие не торопятся брать кредиты и не хотят попадать в зависимость от банков. Поэтому думаю, что в течение года-двух в Казани в лучшем случае появится один - два стоящих объекта

- Что значит «стоящий проект»?

- Все зависит от подхода. До последнего времени у нас не было четкого понимания, чем девелопер отличается от подрядчика. По сути, любой застройщик называл себя девелопером. Отсюда большинство строительных компаний и сегодня не гнушается одновременно со строительством своего объекта заниматься подрядными работами у других. В итоге, это приводит к тому, что он нормально и свой объект он построить не может, и на объекте, где он является подрядчиком, качество работ тоже будет хромать. Я твердо убежден, что на генподряде мечтать о больших прибылях не приходится.

В кризис большинство игроков ринулись на бюджетные объекты. Зачем? Что и для чего они пытаются сохранить? Сегодня они имеют серьезные обязательства перед властями, банками. И тут уже возникает вопрос: а нужны ли они на рынке, нужно ли их спасать?     

Сегодня, на мой взгляд, в строительном секторе будет два тренда. Первый: будут укрепляться подрядные организации с участием госкапитала. Они займут нишу строительства социального жилья и выполнения работ по госзаказу. Второй тренд: на мой взгляд, свою нишу займут высокопрофессиональные средние и крупные строительные компании, которых я предпочитаю называть девелоперами.      

«КРАСНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ В КАЗАНИ - НЕ БОЛЬШЕ $100»

- Чем отличается девелопер от подрядчика?

- Творческим подходом, а не административным ресурсом. Девелопмент подразумевает, что проект вымеряется и высчитывается с учетом всех нюансов, я бы сказал с математической точностью. Приведу простой пример. Сегодня люди стремятся приобретать так называемые «улучшенки», на них есть стабильный спрос. Но в то же время, в строительстве этих объектов возник перекос: соотношение общей площади дома по отношению к жилой выросло, т.е. полезной площади стало меньше, а для компании это означает потери. Нужно улучшать продукт. Девелопер - этот тот, кто может улучшить продукт. Строитель - это лишь исполнитель.

Строительство объекта недвижимости включает в себя несколько этапов, начиная от подбора земельного участка и проектирования, заканчивая уровнем отделки и меблировкой комнат. Ее нужно забывать о том, что сначала нужно построить бизнес-модель, а потом рисовать картинку здания.

- Опишите алгоритм действия девелопера по возведению собственного объекта?

- Сначала подбирается участок, где расположится объект. Здесь важно местоположение и логистика. Вообще, земля это отдельная тема. Помните, до кризиса стоимость земельных участков в Казани дошла до 1000 долларов за квадратный метр. Красная цена земли - не больше 100, ну максимум 150 долларов за квадратный метр. Сегодня у застройщиков и риэлторов огромное количество отведенных под строительство земель, но из них невозможно строить. Доходило до смешного. Нам приносят предложение купить земельный участок, но когда я говорю: а вы знаете, что под этим участком проходит «тысячная» труба (трубопровод с диаметром 1000 мм – ред.) и сколько будет стоить ее вынос, они делают круглые глаза. А ведь этот участок кто-то подписал…

Отдельного внимания требует проектирование. Каждый дом имеет индивидуальные особенности и его нужно проектировать с учетом выбранного участка. А сейчас нередко проектанты проектируют с отрывом от места. После подбора участка года два уходит на строительство. Сочетание всех этих факторов позволяет получить «вкусный», «креативный» объект.

- Кто, на ваш взгляд, из татарстанских компаний больше всех подходит под понятие девелопер?

- Не будут называть конкретных застройщиков. Мне нравились многие проекты, но, насколько мне известно, у ряда компаний возникли проблемы с их завершением. На каком-то этапе архитектурное искусство оказалось заложником искусства управления финансами.

«МЫ ГОТОВИМСЯ ПРЫЖКУ»

- А компания «Симург»?

- Ну, если только говорить из принципа «себя не похвалишь, никто не похвалит» (смеется). Симург работает на строительном рынке с 2002 года. На нашем счету 37 объектов. Мы, к примеру, участвовали в реконструкции здания МВД, возводили в качестве подрядчика жилые дома для «Свея». В 2007 году мы построили детский садик на  улице Дубравной, где вложенные  нами 18 миллионов рублей были подарком городу. Тогда Ильсур Метшин позвонил, поблагодарил нас. Среди наших последних проектов – дом на улице Галактионова.

- Этот объект к какому классу относится?

- Мы позиционируем как «средний бизнес-класс». Это пятиэтажный дом в самом центре города с лифтами ОТИС, деревянными рамами, мраморными подоконниками, установлены индивидуальные двухконтурные котлы. Квартиры практически с беловой отделкой. Стоимость от 70 до 90 тысяч за квадратный метр.

- По какой схеме финансировали объект? На земные средства? Долевое строительство?

- Нашей компании удалось выжить только за счет того, что мы вошли в кризис без кредитов. Для своих объектов мы применяем схему проектного финансирования. Банк входит в наш девелоперский проект на условиях соинвестирования. Мы делим не только прибыль в определенной пропорции, но и ответственность. Почему мы интересны банкам? Мы умеем работать, и они инвестируют под наш опыт и потенциал. Делим прибыль в определенной пропорции.

- Какие новые проекты планируете? В 2006 году вы анонсировали проекты застройки «Яна тау» и «Яшьлек».

- Из ближайших проектов на следующий год планируем строительство гостиницы для собственных нужд на улице Галактионова. Уже готово планировочное решение. Что касается Яна тау и Яшьлек, то их реализация пока отложена, всех планов раскрывать не будем. В кризис нам удалось сохранить костяк команды и сейчас мы готовимся к прыжку. Мы сотрудничаем с международной компанией. К примеру, с немецкой строительной компанией Schuppertbau и проектировочным бюро Aser Plan.    

- В составе вашей группы есть завод по производству несъемной опалубки по технологии «пластбау». Каково его самочувствие?   

- Завод построен был еще 15 лет назад, но востребован оказался только сейчас. Всего заводов аналогичных серий по России семь, но наша модификация технологии единственная в стране. Технология «пластбау» заключается в том, что на предприятии выпускаются полуфабрикаты из пенополистирола, которые собираются на стройплощадке как конструктор. Затем в собранный каркаса заливается бетон. Конструкция оказывается внутри термоса. Затем стены оштукатуриваются или закладываются клинкером или кирпичом. В итоге, мы получаем капитальное энергоэффективное строение с отделкой по продажной цене на рынке в 20 тысяч рублей за квадратный метр. В случае массовой застройки цена может снизиться до 15 тысяч за квадратный метр. Эта технология уникальна тем, что может, благодаря своей легкости, увеличить этажность реконструируемых «хрущевок» на два этажа.

- В то же время применение пенополистирола в строительстве, по мнению многих экспертов, не так и уж безопасно. 

- Все это плоды нечестной конкуренции. Мы - конкуренты для кирпичных технологий. Вообще, пенополистирол в отличие от пенопласта, не разлагается, он дышит, негорюч.

ВОЕННЫЙ ИЗ РОДА БОГОСЛОВОВ СТАВШИЙ СТРОИТЕЛЕМ

- Расскажите о себе.

- Наша семья родом из Альметьевского района, села Абдурахманово. Мой отец ведет родословное древо. Наш род – это Мулюко­вы и известны с 1568 года. Нашим предком был татарский поэт Габдурахман бине Бикмухамед аль Тайсугани, родившийся в 1690 году. Нашим дальним родственником также является востоковед, арабист Сайфуль-Мулюков. Род Мулюковых насчитывает восемь поколений богословов.

Мой отец - выпускник Горьковского во­енного училища, дослужился до звания подполковника. Я пошел по его стопам, окончил Ташкентское высшее общевойсковое командное училище. В 90-е уволился из рядов вооруженных сил и ушел в строительный бизнес.

- Хобби, увлечения?

- Раньше занимался активно спортом… Сейчас, наверное, молитва. 

Арслан Минвалеев