ДЕВЕЛОПЕР ЗАШЕЛ В ДВА БАНКА ЗА 30 МИЛЛИАРДАМИ

Накануне ПАО «АК БАРС» БАНК опубликовало сообщение о получении 7,19% акций ПАО «Группа Компаний ПИК» в рамках сделки РЕПО. Комментарий самого банка в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» был по-спартански лаконичным: «47 460 800 штук акций публичного акционерного общества «Группы компаний ПИК» приобретены ПАО «АК БАРС» БАНК в рамках стандартной операции РЕПО на рыночных условиях. Согласно практике данных сделок, по истечении срока РЕПО акции компании возвращаются первоначальному владельцу. На данный момент ПАО «АК БАРС» БАНК и «Группа компаний ПИК» совместных проектов не имеют», — сообщила пресс-служба АББ, не раскрыв ни сроков завершения сделки, ни других ее условий. Пресс-служба самого девелопера на аналогичный запрос не ответила.

Сделка между девелопером и «АК БАРС» Банком прошла в понедельник, 1 февраля. В тот же день долю в группе компаний с 4,77 до 19,99% также в рамках сделки РЕПО увеличил Московский кредитный банк (МКБ).

Поскольку акции ГК «ПИК» обращаются на Лондонской и Московской бирже, определить примерную цену сделок несложно. «Рыночная цена одной акции равна 214 рублей. Умножив на количество акций, получаем рыночную стоимость пакета, равную 10,16 миллиарда рублей. Возможно, в связи с тем, что акции, по сути, переданы в залог, сделка произошла с некоторым дисконтом по отношению к рыночной цене», — отмечает старший аналитик банка «Образование» Виталий Манжос. Цена пакета, перешедшего во временное пользование Московского кредитного банка, в этом случае превысит 20 млрд. рублей.

ИНВЕСТОРЫ В ОЖИДАНИИ ОТЧЕТНОСТИ

ГК «ПИК» — один из крупнейших застройщиков Москвы и Подмосковья. Компанию в 1994 году основали бизнесмены Юрий Жуков и Кирилл Писарев. Однако во время кризиса 2008 года их активы достались известному бизнесмену Сулейману Керимову, который в 2013 году перепродал акции стратегическим инвесторам — Александру Мамуту и Сергею Гордееву (ныне он же президент компании). Все лица весьма известные и входят в списки Forbes в числе богатейших бизнесменов страны.

На конец первого квартала 2015 года (то есть до сделок РЕПО) им принадлежало 16% и 29,9% соответственно. Владелец Бинбанка Микаил Шишханов, племянник Михаила Гуцериева, на тот момент владел пакетом 17,2%. В свободном обращении находилось 36,9% акций. Но в конце апреля Шишханов почти вдвое — до 9,8% — сократил свою долю в ПИКе, так что теперь на свободном рынке 44,3% акций. За два года до этого бизнесмен, покупая акции, утверждал, что инвестиция является портфельной. Что ж, вложение следует признать удачным: прибыль племянника Гуцериева могла составить примерно 8,6 млрд. рублей — за два года капитализация группы на Лондонской бирже выросла в 2,5 раза.

(фото: bob-master.ru)

Согласно последней доступной на сегодня консолидированной отчетности ПИКа, на 30 июня 2015 года группа получила 22,05 млрд. рублей выручки, что на 23% (4,6 млрд. рублей) меньше, чем за первое полугодие 2014 года. Впрочем, себестоимость снизилась еще сильнее, на 37% до 13,4 млрд. рублей, что позволило ГК увеличить валовую прибыль на 1,27 млрд. рублей до 8,7 млрд. рублей. Львиная доля валовой прибыли (8,1 млрд. рублей) была сформирована в девелоперском сегменте, в то время как строительный и промышленный сегменты работали с символической наценкой внутри группы. В результате чистая прибыль выросла в 2,8 раза, превысив 4,08 млрд. рублей.

Несколько настораживает отсутствие отчетности группы за 9 месяцев — как по стандартам РСБУ, так и консолидированной. Ни на сайте компании, ни на специальном сервере раскрытия информации этой документации не обнаружилось. Лишь 21 января на сайте появилась этакая лайт-версия годовой отчетности — «основные операционные показатели деятельности ГК». Как сообщил ПИК, выручка группы в 2015 году увеличилась на 11,4% до 68,7 млрд. рублей, а продажи недвижимости по заключенным договорам остались на уровне 2014 года — 625 тыс. кв. метров.

ЭЛИТНЫМ УЧАСТКОМ ПОЖЕРТВОВАЛИ В ПОЛЬЗУ ДОЛГОВ

Для чего же ПИКу понадобились сделки с крупнейшим татарстанским банком и МКБ? Согласно одной из версий, девелопер рассчитывает снизить долговую нагрузку, рефинансируя старые займы. По состоянию на 30 июня прошлого года долговой портфель компании составлял 24,1 млрд. рублей (к счастью, именно в российской валюте), эффективная ставка — 14% годовых. Единственным кредитором выступал банк ВТБ, при этом график погашения был расписан до 2019 года.

Сумму долга по отношению к выручке нельзя назвать слишком уж высокой. Однако в последнее время компания активно ищет финансирование. Так, меньше месяца назад ПИК объявил о закрытии сделки по продаже участка земли площадью 6,8 га в Пресненском районе Москвы, на территории ныне закрытого Краснопресненского сахарорафинадного завода. Участок расположен в самом центре столицы, рядом с деловой зоной «Москва-Сити», набережной Москвы-реки и парком Красная Пресня. Первоначально девелопер планировал построить здесь элитное жилье и коммерческую инфраструктуру, но потом отказался от этих планов. Покупателем участка стала девелоперская группа «МонАрх», принадлежащая бизнесмену Сергею Амбарцумяну. Сумма сделки, по различным оценкам, составила 10 - 11 млрд. рублей. Что характерно, компания заявила: все средства от продажи пойдут на снижение долговой нагрузки.

Ранее, в августе прошлого года, компания успешно разместила три выпуска облигаций на сумму 15 млрд. рублей со сроком обращения 10 лет. Кстати, организаторами выступили банк «ФК Открытие» и не чужой для Татарстана банк «Зенит».

Нажмите, чтобы увеличить

МИЛЛИАРДЫ ДЛЯ ВДНХ?

Впрочем, деньги ПИКу могли понадобиться для запуска новых и развития имеющихся проектов. «Строительный бизнес подразумевает кредитование на крупные суммы для реализации больших и протяженных во времени проектов», — говорит Манжос. С ним соглашается аналитик ГК «Финам» Богдан Зварич: «Низкая долговая нагрузка, учитывая текущую сложную экономическую ситуацию в стране и рост просрочек по долгам строительного сектора, делает компанию устойчивой к негативным воздействиям. Отсутствие необходимости тратить средства на обслуживание долга дает компании возможность направлять свободные средства в дальнейшее развитие».

Таким крупным вызовом мог стать, например, проект застройки бывшей автобазы ВДНХ площадью 34 га, право на освоение которого компания выиграла на аукционе в мае прошлого года. Здесь предполагается построить 650 тыс. кв. м жилья и прочей недвижимости. По оценкам экспертов, ПИК придется потратить почти $300 млн. только на инфраструктуру, а все инвестиции оцениваются в $1,3 миллиарда. Компания вынуждена идти на такие проекты, поскольку ее портфель проектов снизился, а новых площадок в Московском регионе почти нет, объяснял «Ведомостям» человек, близкий к группе ПИК. Эта площадка очень важна для загрузки производственных мощностей домостроительных предприятий, несмотря на невысокие экономические показатели проекта, соглашался с такой оценкой представитель ПИК.

В целом ситуация на московском рынке недвижимости несколько лучше, чем в Казани, но тоже не располагает к оптимизму: продажи новостроек по итогам 2015 года упали на 18,4%. Есть и свои «обманутые дольщики»: в прошлом году банкротом был признан один из крупнейших строительных конгломератов «Су-155». В октябре 2015 года правительству РФ даже пришлось создать комиссию во главе с первым вице-премьером Игорем Шуваловым по санации компании.

Возвращаясь к сделкам, о которых стало известно накануне, стоит отметить, что для МКБ с его активами в 1,2 трлн. рублей (12-ое место в России) и главного владельца банка Романа Авдеева, чье состояние Forbes оценивает в 1,1 млрд. рублей, сумма в 20 млрд. рублей не такая уж крупная. Для «АК БАРСа» с активами в 486 млрд. (21-е место в России), собственно, заем в 10 млрд. рублей тоже не является чем-то из ряда вон выходящим.

И все-таки известие оказалось неожиданным: ранее банк, получая в рамках докапитализации деньги то от ГЖФ, то от СИНХа в общей сложности на 19,6 млрд. рублей, отмечал свою важность для поддержания республиканского бизнеса. ГК «ПИК», не имеющая ни одного проекта в Татарстане, к числу его представителей явно не относится. Получается, в родных пенатах у «АК БАРСа» более важных и надежных заемщиков уже не осталось?

(фото: banki.ru)

«ПАДЕНИЕ ЭКОНОМИКИ НЕГАТИВНО ВЛИЯЕТ НА БИЗНЕС ДЕВЕЛОПЕРА»

Эксперты «БИЗНЕС Online» — о возможных причинах сделки АББ с ПИКом.

Виталий Манжос — старший аналитик банка «Образование»:

— Экономический смысл указанной сделки РЕПО подразумевает заем денежных средств под залог ценных бумаг. По этой причине можно предположить, что ГК «ПИК» испытывает потребность в довольно крупном кредите. Возможно, эта потребность связана с необходимостью рефинансирования уже существующих займов. В пользу этого предположения говорит недавнее сообщение компании о продаже земельного участка на территории бывшего Краснопресненского сахарорафинадного завода в историческом центре Москвы. Средства от реализации указанного участка были направлены на снижение долговой нагрузки группы. Добавим, что согласно консолидированной финансовой отчетности за первое полугодие, ГК «ПИК» существенно сократила объем краткосрочных кредитов и займов, одновременно увеличив свои долгосрочные обязательства на сопоставимую величину.

Согласно опубликованным в конце января операционным показателям деятельности группы компаний «ПИК» за 12 месяцев 2015 года, можно сделать предварительный вывод о том, что годовой отчет ГК «ПИК» будет достаточно сильным (с поправкой на ухудшение экономической ситуации в стране). В пользу этого говорит рост общего годового объема выручки на 11.4%, до уровня в 68,7 миллиарда рублей. Вместе с тем текущее падение российской экономики и сокращение реальных доходов населения, безусловно, оказывает негативное влияние на бизнес девелопера.

«КОМПАНИЯ ПРОИЗВОДИТ ПЕРЕОРИЕНТАЦИЮ НА ЖИЛЬЕ ЭКОНОМКЛАССА В НОВОЙ МОСКВЕ»

Богдан Зварич — аналитик группы компаний «Финам»:

— Учитывая текущую рыночную стоимость акций и количество акций, передаваемых по сделке РЕПО, можно предположить, что данный пакет может быть оценен в 9,5 миллиардов рублей.

Если говорить о компании, то она производит переориентацию на жилье эконом-класса в новой Москве. Так, уже в этом году был продан участок земли в Москве, который был предназначен для строительства жилья бизнес-класса. Это сектор сейчас чувствует себя не очень хорошо, а полученные компанией 11 миллиардов должны были быть направлены на покрытие долга компании. При этом в середине 2015 года долг составлял всего 6,3 миллиарда рублей.

P.S. Поступило уточнение по деталям сделки от пресс-службы «АК БАРС» Банка: «Сделка представляет собой краткосрочное финансирование под залог ценных бумаг. С учетом высокого рейтинга контрагента (банка) по сделке, рыночной доходности, дисконта и короткого срока данная сделка является привлекательной для ПАО «АК БАРС» БАНК».