Об ипотеке, капремонте, обманутых дольщиках и ценах на рынке недвижимости

- ТСЖ установила для одного из собственников многоквартирного дома Казани по улице Амирхана, 23 тарифы на эксплутационные услуги (на нежилое помещение) на 45% больше, чем для всех остальных собственников. Правомерны ли действия ТСЖ? Если нет, как может ваше министерство помочь урегулировать данный вопрос? (Зайнутдинов Шамиль Габдрахманович)

- Данный вопрос находится в компетенции членов ТСЖ. В данном случае, как мы видим, собственники воспользовались правом устанавливать тарифы на жилищные услуги самостоятельно. И в том случае, если они приняли решение, что тарифы для собственников нежилого помещения будут выше, чем для собственников жилых помещений, то изменить такой порядок можно лишь через суд, доказав, к примеру, что фактические расходы по данной статье в таких помещениях не больше, чем в жилых.

- У нас кооперативный дом 1989 года постройки. Находится по адресу ул. Лаврентьева 14а. Можем ли мы претендовать на включение дома в программу капитального ремонта? И что для этого нужно? Спасибо. (Серазетдинов Эдуард Ревгатович)

- Да, конечно, можете, в том случае, если дом нуждается в проведении капитального ремонта. Порядок не изменился, очень многое зависит от собственников. Они должны собраться и на общем собрании определить, что именно и в каком объеме они хотят отремонтировать. Они должны принять решение о софинансировании проводимых работ. Совместно с государственной жилищной инспекцией составить дефектную ведомость (это документ, отражающий все существующие технические неполадки в доме, а также фиксирующий материалы или конструкции с истекшим сроком эксплуатации). На основании этой ведомости нужно составить примерную смету проведения работ. Туда же – или в другой уполномоченный орган – нужно совместно с заявкой на участие в программе направить все собранные документы.

- Планируется ли открытие специальных счетов по учету средств выделенных по программе капитального ремонта многоквартирных жилых домов управляющими компаниями, товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, а также прочими учреждениями ЖКХ – получателями средств адресной программы в Сбербанке России ОАО – первой кредитной организации, включенной в перечень организаций, соответствующих требованиям закона 144-ФЗ? Расскажите о возможных схемах участия банков (в том числе Сбербанка) в целевых энергоэффективных программах, реализуемых в Республике Татарстан. (Полушина Инна Геннадьевна, начальник сектора корпоративных клиентов отдела корпоративных клиентов отделения "Банк Татарстан")

- Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" определено, что банковские счета товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооператив или иных специализированных потребительских кооператив, выбранных собственниками помещений в многоквартирном доме управляющих организаций, которые осуществляют управление многоквартирным домом, открываются и обслуживаются в российских кредитных организациях, акции (доли в уставном капитале) которых принадлежат Российской Федерации или Банку России, в размере, позволяющем определять решения указанных кредитных организаций по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания их учредителей (участников). При этом Государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации ежеквартально размещает сведения об указанных российских кредитных организациях на официальном сайте Фонда.

Указанными кредитными организациями являются: Сбербанк России (ОАО), Банк ВТБ (ОАО), ОАО "Россельхозбанк", ОАО "РФК".

22 апреля 2010 года наблюдательный совет Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства утвердил решение правления Фонда об увеличении лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда субъектам РФ.

Правлением Фонда, одобрена заявка Республики Татарстан и принято решение о предоставлении республике финансовых средств в объеме 1,4 млрд. рублей на капремонт и переселение  граждан из аварийного фонда на острове Свияжск.

В ближайшее время будет рассмотрен вопрос о взаимодействии с кредитными организациями, в рамках реализации на территории Республики Татарстан указанных программ.

НЕ ВЫЛЕЗАЕМ ИЗ РЕЗЕРВНОГО СПИСКА

- Обращения жителей дома, заключение городской жилищной инспекции, предписания Ростехнадзора и их штрафы к ООО "Управляющая компания Вахитовского района" никак не влияют на решение местного муниципального органа по включению нашего дома в титульный список домов подлежащих капремонту - из года в год не вылезаем из резервного списка! Ответственные службы и органы власти отписываются результатами отчёта УК, которые были закрыты актами освоенных финансовых средств, но никак не подтверждены качеством и количеством выполненных работ, которые могут оценить только независимые эксперты и жители эксплуатируемого дома - потому и являющиеся непосредственными заказчиками! Когда наведут порядок в очередности постановки на капремонт - не исходя из "конъюнктурного" ФЗ-185, а исходя из закона № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 на основе конституционного права граждан на комфортное и безопасное жильё! Раз законы приняты, тогда и очерёдность должна их учитывать, исходя из приоритетного конституционного права граждан - так, чтобы не давать это право на откуп конъюнктурщикам - органам местного самоуправления. (Сафин Ильдар Хасанович).

- Программы капитального ремонта многоквартирных домов 2008-2009 годов успешно завершены, но, несмотря на существенные вливания федеральных, республиканских средств и средств муниципальных образований, проблема существующего недоремонта пока, к сожалению, остается. Сегодня надо отметить, что основные критерии отбора многоквартирных домов для включения в программу 2010 года  и последующие годы (при обязательном выполнении условий получения финансовой поддержки, определенных статьей 14 федерального закона № 185) определены, это:

- наличие схемы территориального размещения многоквартирных домов, отобранных на капитальный ремонт (по-улично, по-квартально);

- включения в программу жилых домов с учетом года постройки и его  фактического технического состояния;

- комплексный подход к планированию капитального ремонта (включение в него всех или части установленных федеральным законом видов работ при условии объективной потребности в их проведении) с целью исключения потребности в повторном возврате к отремонтированным домам;

- наличие на каждый дом дефектных ведомостей, согласованных комиссионно в составе представителей ГЖИ, собственников, муниципальных образований, управляющих организаций и подрядчиков.

- наличие проектно-сметной документации, составленной ресурсным методом и разработанной по утвержденным стандартам, прошедшей экспертизу;

- наличие лизинговой схемы на установку общедомовых приборов учета,

- уровень финансового участия собственников помещений в многоквартирном доме в проведении капитального ремонта, в том числе:

- рассматриваются те дома, у которых процент софинансирования собственников помещений в многоквартирном доме выше 5% при сохранении существующей субсидии на капремонт для малообеспеченной категории населения;

- отсутствие задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с принятыми критериями отбора муниципальные образования формируют и утверждают муниципальные адресные программы, из которых и формируется Республиканская адресная программа.

КАК ПОМОЧЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКАМ

- Возможно ли решение проблемы обманутых дольщиков по дому на улице Гаврилова, дом 26М-12 через программу социальной ипотеки? (Потапов Дмитрий Анатольевич)

- Уполномоченным органом по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Казани жилой дом № 26М-12 по улице Гаврилова г. Казани включен в реестр проблемных объектов долевого строительства. Исполнительным комитетом г. Казани направлено предложение в адрес Государственного жилищного фонда при президенте Республики Татарстан (далее – Фонд) по варианту завершения строительства данного жилого дома с использованием механизма Программы социальной ипотеки. На сегодняшний день Фондом решение по данному вопросу не принято.

- Как решается проблема обманутых дольщиков в Татарстане? Дайте динамику увеличения обманутых участников долевого строительства в выборке последних пяти лет? (Дольщик)

- Во исполнение закона Республики Татарстан № 66-ЗРТ от 27 декабря 2007 года в муниципальных образованиях республики созданы уполномоченные органы по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (уполномоченный орган), которыми ведется работа по решению проблем обманутых дольщиков.

За время работы уполномоченных органов по Республике Татарстан с 2008 года введено в эксплуатацию 39 проблемных объектов, в том числе 36 жилых домов – в г. Казани, 2 жилых дома - в г. Набережные Челны, 1 жилой дом – в г. Альметьевске.

- Хотелось бы узнать, что со строительством многоквартирного дома по улице Седова. Застройщиком является ЗАО СК "БРИК" в лице подрядчика ООО "Атлантида". Согласно информации из ФНС, ЗАО СК "БРИК" банкрот. Владеет ли министр какой либо информацией об этом доме, и на какой стадии его строительство? Спасибо! (Александр)

- Вопрос завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по улице Седова рассмотрен 29 апреля 2010 года на заседании постоянно действующей комиссии при исполнительном комитете г. Казани по контролю за ходом строительства объектов долевого участия.

На сегодняшний день подрядчиком завершены отделочные работы, работы по монтажу лифтов. В связи с тем, что МУП "Водоканал" не выполнены работы по ремонту канализационных труб, невозможно завершение работ по благоустройству территории.

Согласно решению Комиссии, подрядчикам ООО "Брик" и ООО "Атлантида" поручено сдать исполнительную документацию в Инспекцию государственного строительного надзора Республики Татарстан и осуществить ввод жилого дома в эксплуатацию до конца июня 2010 года.

- ОАО ИА РТ реализует квартиры в "сданном" ещё в июне 2009 года жилом комплексе "Московский". КОГДА же он всё-таки будет сдан, как положено по закону? КОГДА в доме появится горячая вода? КОГДА заработают лифты? КОГДА заработают домофоны? КОГДА устранят все остальные недоделки, перечень которых займет целую сотню страниц? Фактически люди, заплатив ИАРТ полную стоимость по рыночным докризисным ценам, живут на заброшенной стройке. (Музафаров Рустем Рафикович )

- По данному объекту ИА РТ выступает в качестве инвестора и со своей стороны в полном объеме выполнило обязательства по финансированию строительства. Однако генеральный подрядчик и заказчик строительства жилого комплекса "Агрофирма "Альтаир" своих обязательств не выполнил. Неоднократно высказанные претензии, как со стороны ИАРТ, так и жильцов комплекса, "Альтаиром" игнорируются. На сегодняшний момент ИАРТ самостоятельно ведет работы и устраняет недоделки по электрике, водоснабжению, лифтам и др. К июлю текущего года данные работы планируется завершить.

- Что будет с обманутыми дольщиками в Чистополе, т.к. застройщик ОАО "Чистопольский часовой завод "Восток" объявил о своём банкротстве? (Егоров Сергей Александрович)

- Заказчиком строительства жилого дома № 51 по улице Нариманова в Чистополе является ООО "Чистопольский часовой завод "Восток". Строительно-монтажные работы на объекте выполнены на 70%. В настоящее время строительство не осуществляется.

Определением арбитражного суда Республики Татарстан в отношении ООО ЧЧЗ "Восток" введена процедура внешнего управления.

В настоящее время прокуратурой г. Чистополь проводится проверка финансово-хозяйственной деятельности ООО ЧЧЗ "Восток" в части выплаты средств по требованиям граждан – участников долевого строительства жилого дома № 51 по улице Нариманова в связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств по договорам долевого участия.

Уполномоченным органом по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов Чистопольского муниципального района Республики Татарстан и конкурсным управляющим ООО ЧЧЗ "Восток" будут рассмотрены возможные варианты завершения строительства жилого дома № 51 по улице Нариманова г. Чистополь по результатам данной проверки.

- Какой объем занимало долевое строительство в структуре построенного в Казани и Татарстане жилья в последние 10 лет? Какова доля долевки сегодня в Казани и Татарстане? Причины ее уменьшения? Ваше отношение к ужесточению долевого законодательства по отношению к застройщикам? (Начинающий финансист)

- В структуре коммерческого строительства жилья доля строительства жилья с участием физических лиц-соинвесторов на территории Республики Татарстан составляет примерно 30%. В связи с тем, что платежеспособность населения из-за финансового кризиса упала, соответственно, уменьшилось количество физических лиц, желающих вложить свои средства в долевое строительство.

С принятием федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" требования к застройщикам, действительно, ужесточились. Это позволило предотвратить появление новых обманутых дольщиков.

БУДЕТ ЛИ ОБВАЛ ЦЕН НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ?

- Что может помешать грядущему обвалу цен на рынке недвижимости в Казани в ближайший год? И что делает правительство Татарстана для снижения цен на жилье? (Зайнутдинов Шамиль Габдрахманович)

- Обвал цен на рынке недвижимости в Казани возможен при отсутствии задела на 2011-2013 годы. На сегодняшний день, по данным Инспекции государственного строительного надзора Республики Татарстан, объем начатых строительством объектов жилья составляет более 3 млн. кв. метров.

Правительством РТ в целях поддержания на территории РТ стабильного ввода жилья, с 2005 года реализуется Целевая программа "Республиканская государственная поддержка обеспечения жильем граждан Республики Татарстан", по которой осуществляется строительство жилья эконом-класса для работников бюджетной сферы, работников организаций финансирующих реализации программы, граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. За период реализации с 2005 по 2009 год по данной программе введено жилья в объеме 2,9 млн. кв. метров на 44 тыс. квартир.

Для участников данной программы цена реализации 1 кв. метра жилья утверждена постановлением кабинета министров Республики Татарстан на уровне 22-23,5 тыс. рублей

- Во всем цивилизованном мире рыночная стоимость 1 кв. метра жилья вместе с отделкой (паркет и т.д.) в среднем составляет размер среднемесячной заработной платы в регионе плюс 17%. В Татарстане стоимость 1 кв. метра жилья без отделки превышает 2 среднемесячные зарплаты. При этом официальная рентабельность строительных предприятий невысока. Почему у нас такие высокие цены на жилье и где оседает разница от этого бизнеса? По Вашим оценкам, какова доля взяток в цене 1 кв.м. жилья? (Рогожкин М.А.)

- Ценовая политика в строительстве в настоящее время – одна из самых актуальных тем. На вопрос "Почему российские стройки намного дороже европейских?" ответить довольно сложно, имея ввиду, что заработная плата у нас ниже, материалы, электроэнергия и прочие затраты дешевле. При этом причины дороговизны в строительстве должно рассматривать сквозь призму несовершенства законодательства: до сих пор не разработаны и не приняты регламенты по нормативам цены строительства и нормативам цены конструктивных решений; ранее утвержденные строительные нормы и правила носят рекомендательный характер; системно растут тарифы. Кроме того имеет место недобросовестность подрядных организаций и застройщиков.

К удорожанию в строительстве ведут также нарушения при проведении тендеров, конкурсов, участники которых неоправданно занижают цену строительства объектов, а в процессе строительства предъявляют обоснования удорожания объектов.

Правительством Российской Федерации в настоящее время уделяется большое внимание вопросам ценообразования в строительстве, снижению затрат и увеличению рентабельности производства. Для решения этих задач принят ряд регламентных документов, в том числе приказ Министерства регионального развития Российской Федерации № 44 от 11.04.2008 года "Об утверждении порядка разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности", постановление правительства Российской Федерации № 427 от 18.05.2009 года "О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости объектов капитального строительства, строительство которых финансируется с привлечением средств федерального бюджета".

На основании вышеуказанных регламентных документов, в том числе в Республике Татарстан разрабатываются и внедряются нормативные документы, как территориальные единичные расценки Республики Татарстан, укрупненные показатели стоимости строительства, нормативы цены строительства, нормативы цены конструктивных решений и т.д., внедрение которых безусловно отразится на снижении стоимости затрат в строительстве.

ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ВЫДАЕТСЯ НАМНОГО МЕНЬШЕ

- В настоящий момент на рынке жилья складывается парадоксальная ситуация, которую нельзя объяснить с точки зрения экономических законов. Есть предложение жилья, которое зафиксировалось на определенной отметке, есть и спрос, который не желает по каким-то причинам совпадать с предложением. Все чего-то ждут. Одни – чтобы подешевле купить, другие – подороже продать. Парадокс. Рынок жилья стоит. Нет активного строительства, которое было несколько лет назад. Банки уже года три не кредитуют строительную отрасль. Как можно объяснить это и почему простаивают государственные регуляторы, которые были бы очень кстати в данной ситуации? Запуск строительной отрасли сказался бы положительно на всей экономике и означал бы конец кризиса. (Галямов Ирек Исмагилович)

- В период с 2005 по 2009 год на территории Республики Татарстан построено и введено более 9,6 млн. кв. метров жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств по линии индивидуального жилищного строительства – 4,5 млн. кв. метров.

Несмотря на сложные экономические условия, правительством Республики Татарстан принято решение о сохранении объемов ввода жилья в 2009-2010 годах на уровне не ниже 2 млн. кв. метров. Так, в 2009 году введено 2 010,2 тыс. кв. метров жилья, в 2010 году планируется ввести 2 000 тыс. кв. метров жилья, в том числе населением за счет собственных и заемных средств по линии индивидуального жилищного строительства – 900,0 тыс. кв. метров.

Продолжает пользоваться спросом жилье по программам, реализуемым Государственным жилищным фондом, с начала реализации которой (с 2005 по 2009 год) построено и введено около 3 млн. кв. метров жилья, обеспечено жильем 44,4 тыс. семей. Действие программы запланировано до 2019 года.

К сожалению, существует сдерживающий фактор – снижение объемов выдачи ипотечных кредитов гражданам и банковских кредитов на поддержку строительного бизнеса. Так по стандартам федерального "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" и банками-партнерами выдано в 2009 году всего 552 ипотечных кредита (займа) на сумму 346 млн. рублей, что в 3,7 раза меньше, чем в 2008 году.

За 5 месяцев 2010 года по стандартам федерального "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" и банками-партнерами выдано 441 ипотечный кредит (займ) на сумму 307,7 млн. рублей, что говорит об активации выдачи ипотечных кредитов гражданам.

Кроме того, решением Центрального Банка Российской Федерации от 31.05.2010 № 2450-У, с 1 июня 2010 года снижена ставка рефинансирования до уровня 7,75 процентов годовых, что также повлияет на уменьшение процентной ставки по кредитам.

- Когда у нас будет ипотека под 6,5% годовых? Может, коммерческая ипотека – это тупик, и следует развивать альтернативы? Например, сберегательно-жилищные кассы? Какова роль ипотеки в стимулирование жилищного кредитования? Какое количество сделок с жильем приходилось на коммерческую ипотеку до кризиса и сейчас? Какова ее доля в стимулирования рынка жилья? (Камиль)

- За последнее время рынок ипотечного кредитования республики значительно оживился. По данным Национального банка РТ за 2009 год на территории РТ выдано 1983 кредита на сумму более 1,3 млрд. рублей. В 2010 году только за 1 квартал выдано 1453 кредита на сумму 898 млн. рублей.

Среди выданных кредитов доля регионального оператора АИЖК (ОАО "ИА РТ") составила в 2009 году - 40%, в 1 квартале 2010 года – 33%. Тенденция к повышению роли регионального оператора происходит в рамках реализации и внедрения мер по поддержанию рынка ипотеки и активизации деятельности участников рынка. По мере снижения кризисных явлений, снижается и роль оператора в регулировании рынка.

Для выхода из кризиса АИЖК было принято ряд антикризисных мер. Благодаря их оперативному внедрению на территории РТ сжатие рынка ипотеки произошло только в 3 раза, тогда как в РФ рынок ипотеки "просел" в 6,6 раза. В частности антикризисными мерами стали:

Снижение ставок по кредитам с 14 % (2008 год) до 8,8%. Поддержание заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении путем реструктуризации их задолженности (снижение ставок по стабилизационному займу на льготный период (12 месяцев) до 7,75%). Запуск нового продукта по военной ипотеке (снижение процентной ставки с 15% до 11% для обладателей свидетельства участника накопительной ипотечной системы (НИС). Внедрение программы перекредитования.

КАК ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ?

- Я живу в доме, который построен в 1960-х годах. Имеется ли возможность обмена квартиры в старой застройке на квартиру в более новой? Заранее благодарна (Гибадуллина)

- Если квартира находится в собственности, конечно же, вы можете ее продать и приобрести другое жилье в том доме, который вам больше нравится. Никаких ограничений нет, сегодня начали активизироваться механизмы коммерческого ипотечного кредитования, которыми можно воспользоваться в случае, если стоимость имеющегося жилья меньше стоимости желаемого.

- Когда закончат строительство дома 1-10 по 2-й Азинской? (Надежда)

- Жилой дом 1-10 в микрорайоне 2-я Азинская в Казани в настоящее время находится на стадии высокой степени готовности, завершаются малярные работы и работы по остеклению лоджий. Дом планируется ввести в эксплуатацию до конца июня 2010 года.

- Вы выступали инициатором привлечения мигрантов из Китая. Почему? Какое количество мигрантов работает на стройках Универсиады и других Казани? Почему татарстанские компании просят увеличить квоты на мигрантов в 2010 и 2011 годах?

- Справка: по информации Министерства труда, занятости и социальной защиты Республики Татарстан в 2009 году строители КНР привлечены в строительную отрасль не были. На 2010 год Филиалом Китайской Национальной Химико-Инжиниринговой Корпорацией запланировано привлечь 600 специалистов строительных специальностей – жителей КНР. Предложений о потребности в привлечении иностранных работников на 2011 год от организаций строительной отрасли Республики Татарстан не поступало.

ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА НОВОГО ПОКОЛЕНИЯ

- Почему Татарстан не отказывается от устаревшего панельного домостроения? Почему не используются крупноразмерные керамические панели? Есть ли планы по создания в Татарстане производства клинкера? (Володя)