Рынок недвижимости, демонстрировавший стабильность и даже некоторый рост в самом начале года, к апрелю-маю не просто остановился, но показал стремительное падение

«СПРОС УПАЛ ПРАКТИЧЕСКИ ДО НУЛЯ»

На первый взгляд данные Росреестра по рынку недвижимости за январь-май 2015 года выглядят жизнеутверждающими. Прав собственности на квартиры и дома в Казани было оформлено больше, чем в прошлом году на 18,4%, на нежилую недвижимость — на 103%, на земельные участки — на 2,7%. На практике же рынок, демонстрировавший стабильность и даже некоторый рост в самом начале года, к апрелю-маю не просто остановился, но показал стремительное падение.

Происходящее на вторичном рынке жилья риелторы описывают в самых мрачных тонах. Например, директор агентства «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев утверждает: «На сегодня спрос упал практически до нуля. В январе действительно показатели были больше, чем в прошлом году, но с февраля спрос начал падать и на май был, по сути, ноль».

Цифры статистики в целом подтверждают вывод эксперта. По данным управления Росреестра по РТ, реальное число сделок купли-продажи квартир в Казани упало на 29% по сравнению с 5 месяцами 2014 года. В прошлом году за 5 месяцев было зарегистрировано более 12 тыс. договоров, сейчас — около 8,7 тысячи. Помесячный расклад еще более нагляден. В Казани рост числа сделок зафиксирован только в январе. Квартир тогда купили на 88 штук (около 6%) больше, чем в январе 2014 года. В целом по Татарстану январский прирост составил почти тысячу квартир и индивидуальных домов (более 20%), которые поменяли в этом месяце своих владельцев. Но уже с февраля в Казани наметился спад продаж вторичного жилья. По республике рост по сравнению с прошлым годом наблюдался по март включительно. Однако в апреле и здесь начался обвал рынка — почти на 40% в годовом выражении.

Май же стал поистине черным месяцем для рынка. В Казани продали всего лишь 1331 квартиру и индивидуальный дом. Год назад объем сделок составлял 3 тыс. объектов жилой недвижимости. Падение — едва ли не в два с половиной раза. По республике дела обстояли чуть лучше, но все равно число сделок сократилось почти на 35%.

Ситуацию немного спасает поддержанный льготной ипотекой спрос на новостройки. Однако по итогам 5 месяцев число договоров участия в долевом строительстве в Казани просело на 5,6%. Зато по всему Татарстану зафиксирован рост почти на 14%. По мнению экспертов, субсидируемая государством ипотека особенно эффективна в средних и малых населенных пунктах, где жилье в разы дешевле, чем в мегаполисах. Однако программы стимулирования покупок квартир в строящихся домах показали максимальный эффект лишь в начале года. В Казани в январе было заключено на 34% сделок больше, чем в том же месяце прошлого года. В других населенных пунктах республики «первички» купили чуть ли не втрое больше, чем в январе 2014 года. В последующие месяцы в Казани наблюдался спад на рынке новостроек. В других городах и поселках РТ еще один всплеск покупок был в мае, когда договоров долевого участия заключили примерно вдвое больше, чем в мае прошлого года.

Если брать только прямые покупки, кризис отмечен и на рынке нежилой недвижимости. Особенно это было заметно в Казани в апреле и мае. Число сделок с нежилыми помещениями в эти месяцы снизилось на 44% и на 53% соответственно. В целом по РТ падение было менее резким.

С другой стороны, покупки земельных участков в Казани демонстрировали завидный рост. За исключением апреля, каждый месяц этого года приносил рекорд по числу сделок на казанском земельном рынке. Лучший результат был в январе, когда количество купли-продажи земли выросло вдвое по сравнению с тем же месяцем 2014 года. В целом по Татарстану земельный рынок также рос на протяжении всех месяцев, за исключением мая, когда был зафиксирован совсем небольшой спад продаж. Источники «БИЗНЕС Online» в строительной отрасли говорят о том, что девелоперы, приостановив закладку новых объектов строительства, при этом активно запасаются земельными участками. Они рассчитывают дождаться момента, когда стройки можно будет разморозить и при этом сэкономить, купив землю, которая при улучшении экономической ситуации неизбежно будет дорожать. Кроме того, всплеск в статистике индивидуальных жилых домов эксперты объясняют желанием поскорее оформить документы до завершения дачной амнистии (первоначально она должна была закончиться 1 марта этого года, но в конце февраля ее продлили до 2018 года), а также решением проблем с документацией ряда организованных коттеджных поселков.

ИСТОЧНИКИ ЧУДА

Несмотря на печальные итоги пяти месяцев по рынку жилья, на бумаге кризиса вроде как и нет. Росреестр по РТ отчитался о том, что по Казани количество актов о регистрации прав на жилье выросло за январь-май на 18,4%, на нежилую недвижимость — аж на 103%, на земельные участки — на 2,7%. По всей республике также отмечен значительный рост регистрации прав на недвижимость.

Примечательно, что показатели Казани и Татарстана укладываются в общероссийский тренд. По информации федерального Росреестра, объемы регистрации прав на жилую недвижимость по всей России за первый квартал выросли на 11% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Лишь в Москве в первом квартале был зафиксирован спад числа регистраций — примерно на 30%.

Откуда берется эта «цифирь», явно не отражающая реальное состояние рынка? Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая в интервью газете «БИЗНЕС Online» назвала несколько причин увеличения числа регистраций прав на жилье в крупных городах России, включая Казань. Самый главный из них имеет отношение к методике работы Росреестра. «На формальное увеличение количества сделок на вторичном рынке повлияли сроки их заключения», — говорит Литинецкая. По ее словам, «на «вторичке» для совершения сделки требуется от одного до трех месяцев, в отличие от «первички», где на регистрацию договора долевого участия уходит лишь две недели. Поэтому многие сделки, формально заключенные в начале 2015 года, — это покупки, которые по той или иной причине не успели юридически оформить в конце 2014 года». Действительно, Росреестр по Татарстану фиксирует увеличение числа договоров купли-продажи квартир в Казани только в январе этого года по сравнению с первым месяцем 2014 года, далее следует спад.

Кроме того, регистрация прав собственности на недвижимость — это далеко не всегда оформление обычного договора купли-продажи. Это может быть акт дарения или обмена. Сегодня участники рынка фиксируют в крупных городах возрождение такой формы приобретения недвижимости, как прямой обмен квартир с доплатой или без нее. К сожалению, отдельно Росреестр обменные сделки не регистрирует, поэтому точно оценить их количество невозможно. Но, судя по разнице в цифрах заключенных договоров купли-продажи и общего количества перехода прав собственности на жилье, обмен, дарение, рента, наследование и прочее составляют львиную долю всех случаев. В Казани с января по май было зарегистрировано почти 46 тыс. прав собственности на жилье, не связанных с прямой покупкой, из более чем 54,5 тысяч.

На первичном рынке тоже есть, пусть и гораздо меньшее, поле для статистического маневра. «Надо проанализировать качественную характеристику: в январе-феврале 2015 года де-юре оформлялись сделки, которые де-факто были проведены в 2013 - 2014 годах по преддоговорам, вексельным и другим схемам, в обход ФЗ-214 (закон о долевом строительстве — прим. ред.), — поясняет Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом». — Добавим сюда ажиотажные сделки декабря 2014 года, которые были зарегистрированы лишь после новогодних праздников».

По мнению экспертов, значительное число новых прав на недвижимость возникает также после сдачи в эксплуатацию многоквартирных и индивидуальных домов. О количестве квартир в ЖК Казани, на которые были в этом году оформлены права собственности, Росреестр по РТ данных не дает. А вот по индивидуальным домам они отчасти имеются. В рамках дачной амнистии в Казани за январь-май 2015 года было зарегистрировано 1152 права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства. Это на 132% больше, чем по итогам первых 5 месяцев прошлого года.

Кроме того, двукратный рост количества зарегистрированных прав на нежилые помещения включает помимо прочего и апартаменты, по сути являющиеся обычными квартирами. В целом за 5 месяцев этого года в Казани было оформлено в собственность более 20 тыс. нежилых помещений. По словам директора АН «Домус» Айрата Хабибуллина, «большее число сделок с нежилыми помещениями, возможно, связано с возвращением денег из-за рубежа (в рамках борьбы с офшорами и финансовой амнистии — прим. ред.), поскольку там хранить их стало некомфортно».

Есть еще одно объяснение двукратного роста регистрации прав на нежилые помещения в Казани и на 60% по всей республике. Как уже сообщало наше издание, в прошлом году КЗИО исполкома Казани реализовал на аукционах недвижимого имущества на сумму в 1,3 млрд. рублей, поставив тем самым исторический рекорд привлечения в городскую казну неналоговых поступлений. Очевидно, что предприниматели, купившие нежилые помещения у мэрии в 2014 году, в основном успели оформить документы на собственность только в этом году. Поскольку такой распроданной властями недвижимости было много, рост числа регистраций с ней перестает быть загадкой. Однако это нисколько не делает кризис на рынке недвижимости менее острым.

ИПОТЕКА СОКРАТИЛАСЬ БОЛЬШЕ, ЧЕМ ФИКСИРУЕТ РОСРЕЕСТР

А вот с ипотекой фокус с переносом прошлогодних рекордов на этот год не прошел. Количество сделок с привлечением ипотечных кредитов для покупки жилья за январь-май 2015 года снизилось по Казани на 32,6% по сравнению с 5 месяцами 2014 года. По Татарстану — почти на 30%. По республике количество сделок с привлечением банковского кредита упало в случае с жильем на 26,3%, с нежилыми помещениями — на 62,1%, с землей — на 20,8%.

Однако и этим нерадостным цифрам эксперты не верят. «Ипотека упала даже больше, чем на величину, фиксируемую Росреестром, — говорит Савельев. — Субсидируемая ипотека по покупке первичного жилья работает, но она не может обеспечить большой объем сделок, потому что чаще всего у нас ипотеку берут на вторичное жилье. На первичное — гораздо реже».

Неудивительно, что при таком обвале ипотеки ввод в строй многоквартирных домов в Казани с начала года рухнул вдвое, а число закладываемых новых объектов стремительно снижается. «Ипотека падает, потому что субсидируемая рассчитана только на новое, строящееся жилье, — поясняет Хабибуллин. — В кризис 2008 - 2009 годов через 6 - 7 месяцев после его начала было выделено порядка 100 миллиардов рублей (сейчас 20 млрд. рублей — прим. ред.) и ипотека пошла в том числе и на вторичный рынок. Сейчас этого нет».

Остается надеяться, что ситуацию исправят решения федеральных властей. Недавно ЦБ опустил ключевую ставку до 11,5% годовых, что, по мнению специалистов, позволит со временем снизить стоимость ипотеки в том числе и на вторичном рынке до 12 - 13%. То есть почти к докризисным значениям.

ПОКУПАТЕЛИ БОЯТСЯ ВКЛАДЫВАТЬСЯ В СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ

И последнее, но самое главное, что волнует потенциальных покупателей жилья. Итак, о ценах. С начала года они понемногу, но все же снижаются. Расчеты, основанные на массиве объявлений о продаже квартир, размещенных на портале недвижимости Казани, показывают, что в мае средняя цена 1 кв. м казанской жилой недвижимости упала на 1,5%: с 67520 рублей до 66540 рублей. Если учесть инфляцию за эти месяцы, снижение получается еще более впечатляющим.

Сильнее всего подешевели однокомнатные квартиры. В начале мая в среднем они стоили по 2,87 млн. рублей, к концу месяца — 2,78 миллиона. Цена 1 кв. м «однушки» снизилась за месяц на 2% до 75690 рублей. Двухкомнатные квартиры в мае немного подорожали — до 3,67 млн. рублей. «Трешки» подешевели незначительно — на 0,8%. Сегодня средняя цена трехкомнатной квартиры в Казани — 5,05 млн. рублей.

Примечательно, что новые квартиры в готовых жилых комплексах подешевели чуть больше, чем жилье в старых домах — на 2,1%: с 65610 рублей за 1 кв. метр до 64250 рублей. В только еще строящихся ЖК падение цен составило 1% — до 54970 рублей за «квадрат».

Как говорит Литинецкая, к снижению (пусть и небольшому) цен привела распространенная сейчас практика скидок. «Большинство сделок совершалось с привлечением ипотечного кредита, а повышенные кредитные ставки в 16 - 17 процентов фактически вынуждают покупателей откладывать покупку до лучших времен. С помощью скидки продавцы пытаются нивелировать разницу в процентах по ипотеке», — говорит гендиректор «Метриум Групп».

Несмотря на все трудности, в ближайшее будущее эксперты и участники рынка смотрят с оптимизмом. Для потенциальных покупателей это означает, что не за горами подорожание жилья. Специалисты, опрошенные «БИЗНЕС Online», отмечают, что процесс снижения цен замедлился. Сейчас он в основном связан с традиционной летней стагнацией. К осени ожидается оживление рынка недвижимости и «разогрев» цен. Причины: политика ЦБ по снижению в том числе и ипотечных ставок, падение доходности банковских депозитов, возможная новая волна ослабления рубля... И, наконец, традиция: по осени наши люди с удвоенной энергией принимаются за решение квартирного вопроса.

«ВО ВТОРОЙ ПОЛОВИНЕ ГОДА ЦЕНЫ БУДУТ РАСТИ»

Газета «БИЗНЕС Online» попросила экспертов оценить текущее состояние рынка недвижимости и поделиться своим взглядом на его перспективы.

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Недавно ряд банков заявил о введении ипотечных программ со сниженной вплоть до 14 процентво годовых ставкой. Таким образом, в настоящее время есть возможность приобрести квартиру на вторичном рынке или новостройку по ипотеке со ставкой от 14 до 24 процентов. Не позволяют компьютерам ипотечных консультантов зарасти паутиной такие программы, как «Жилье военнослужащим» и материнский капитал (ипотечный кредит на сумму до 500 тысяч рублей). Кроме того, ипотека с господдержкой, средней ставкой в 12 процентво годовых и суммой кредита не более 3 миллионов рублей отчасти спасает ситуацию на первичном рынке.

В целом мы сегодня имеем дело со стагнирующим рынком покупателя. Сделки, конечно, есть за счет заботливых родителей первокурсников (бюджетные однокомнатные квартиры), материнского капитала и поддержанной государством ипотеки новостроек. Но только в сентябре мы ждем реального возобновление деловой активности и реализации отложенного спроса.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Статистические данные нашей компании расходятся с данными Росреестра. Объем реальных сделок купли-продажи в этом году сократился где-то на 45 процентов. Причинами высоких показателей в отчетности государственного учреждения могут быть увеличение регистрационных действий по дачной амнистии, а также оформление в собственность квартир на первичном рынке после ввода в эксплуатацию жилых комплексов, статистика по которым также относится к жилым помещениям.

Что касается коммерческой недвижимости, думаю, здесь сработал эффект увеличения предложения. Сейчас многие распродают нежилые помещения, в некоторых случаях идя на уступки. Долларовые же инвесторы, оценивая привлекательность предложения в таком активно развивающемся и грамотно позиционирующем себя городе, как Казань, приобретают недвижимость с дисконтом.

Руслан Садреев — директор юридического агентства «Премьер»:

— Главный итог января-мая — рынок стоит. Негативные факторы — сокращение доходов населения и дорогая ипотека, по крайней мере, до недавнего времени, когда банки объявили о снижении процентных ставок с 15 - 16 процентов до 13 - 14 процентов. Эффект от этого будет, скорее, долгосрочный. Снижение ставок поможет подготовить рынок к нормальному функционированию осенью.

Еще один фактор, влияющий на снижение активности на рынке недвижимости, — выгодные условия банков для размещения инвестиционных накоплений. Достаточно большое количество инвесторов, в том числе и среди наших клиентов, не стали вкладывать деньги в недвижимость, разместив их на высокодоходных депозитах. 18 процентов годовых по вкладу привлекательнее, чем нестабильный рынок недвижимости. Но поскольку люди, как правило, открывают вклады на полгода, то летом они будут «вскрываться». Поэтому осенью нас ждет оживление. Пусть оно будет не резкое, но постепенно, к концу года рынок недвижимости реанимируется.

Сейчас цена на жилую недвижимость постепенно снижается, хотя и не в разы, как это было в 2009 году, но на 5 - 10 процентов, то есть примерно на 150 - 200 тысяч рублей по квартирам в Казани. После того как цена встанет, ей будет достаточно даже небольшого движения вверх, чтобы рынок активизировался — люди начнут покупать. Думаю, что во второй половине года цены будут расти. Возможно, на те же самые 5 - 10 процентов.