Через суд вынужден добиваться разрешения на ввод в эксплуатацию один из самых фешенебельных жилых комплексов Казани «Падишах плаза»

ДВОРЕЦ С МИНИАТЮРНОЙ ДЕТСКОЙ ПЛОЩАДКОЙ

Жилой комплекс «Падишах плаза», сооружение которого практически завершено, получил широкую известность, когда одна из выставленных московским агентством «МИАН» на продажу квартир побила рекорд стоимости в РТ. В конце 2011 года за апартаменты в 436 кв. м было запрошено 106,4 млн. рублей.

Комплекс расположен по улице Бехтерева, дом 9 — если верить сервису «Яндекс.Карты», это в 650 м по прямой от кремлевской стены. При этом еще в 2011 году сообщалось о строительстве именно шестиэтажного здания, из которых первые два этажа предназначены для офисных помещений, а последние четыре — для элитных квартир. Всего их 14: шесть четырехкомнатных, шесть пятикомнатных и две семикомнатные (на самом верху).

Внешность «Падишах плаза» риелторы описывали следующим образом: «Фасад здания отделан высококачественной гранитной облицовкой из индийского гранита с 9-сантиметровым профилированным рустом, художественные архитектурные детали и плоскость фасада выполнены по технологии стеклофибробетон. Также в облицовке использована поливная керамика-майолика. Несущий каркас здания — монолитный железобетонный каркас, стены — керамический кирпич».

Корреспондент «БИЗНЕС Online» посетил комплекс «Падишах плаза». Один из немногочисленных рабочих рассказал, что работы внутри закончены и остальное уже будут под себя доводить жильцы. «Падишах плаза» выглядит респектабельно и похож на некий прямоугольный дворец с гранитными боками, массивным орнаментом, высокими окнами апартаментов шестого этажа — видимо, тех самых, с рекордной стоимостью. Но если по узкому проходу заглянуть внутрь двора, то можно увидеть неестественно маленькую для такого дома детскую площадку в виде крохотного треугольника в окружении асфальта и массивного забора. Наверное, это сделано для того, чтобы дети, выросшие в огромных апартаментах, имели связь с российской действительностью.

Если заглянуть внутрь двора, то можно увидеть маленькую детскую площадку в виде крохотного треугольника в окружении асфальта и массивного забора

Впрочем, сейчас представители застройщика, в роли которого выступает ООО «Аврора», заявляют, что никаких открытых и конкретных заявлений о стоимости ни самых дорогих, ни самых дешевых квартир не делали. «Видимо, слухи о стоимости квартир в нашем доме вызваны его внешним видом и качеством, но стоимость квартир в нашем доме никогда не предполагалась максимальной в городе», — говорится в комментарии компании, направленном в «БИЗНЕС Online».

В «Авроре» настаивают, что не планировали старт продаж до полного завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию, что, кстати, довольно распространено в случае с элитным жильем — его практически никогда не продают на стадии строительства. «Считаем, что, во-первых, все преимущества и (что тоже важно) возможные недостатки покупатель должен видеть сам, во-вторых, застройщик не несет ответственности за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию», — заявили в компании. Однако при этом, как подтвердили в «Авроре», потенциальные покупатели все же могут «зарезервировать» квартиры в новом комплексе.

Что ж, предосторожность с отложенным стартом продаж оказалась явно не лишней. Хотя в 2011 году готовность объекта составляла 40%, а ввод в эксплуатацию планировался на третий квартал 2012 года, роскошный комплекс «Падишах плаза» официально не введен в эксплуатацию до сих пор.

СЛОЖНАЯ АРХИТЕКТУРНАЯ АРИФМЕТИКА

В пресс-службе исполкома Казани «БИЗНЕС Online» сообщили, что при рассмотрении заявления ООО «Аврора» от ноября 2014 года о вводе в эксплуатацию здания было выявлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Согласно этому документу, предельная высота здания не должна превышать 12 м и должна составлять 3 этажа. По факту же «Падишах плаза» вознесся на высоту 7 этажей.

В свою очередь, в «Авроре» нашего корреспондента заверили в том, что сам же исполком и выдал разрешение на строительство 6-этажного дома (копия документа есть в распоряжении редакции) на основании того же самого ГПЗУ. «Как можно на основании одного документа сначала дать разрешение, а ввод не дать», — возмущаются в компании.

Как сообщили нам в «Авроре», злополучный ГПЗУ был выдан другому застройщику — небезызвестному ООО «Свей» Рашида Аитова — еще в 2007 году. Через три года участок был выкуплен «Авророй», и в 2011 году получено разрешение на строительство 6-этажного, как уверяют в компании, офисно-жилого здания с подземной автостоянкой на 34 машино-места. Отметим, что строящийся рядом дом того же «Свея» также не является малоэтажным (согласно 2ГИС, строится 8 этажей). Впрочем, у «Свея» и ранее были проблемы с этажностью, например, в этом году выяснилось, что он, получив разрешение на 9 этажей, начал строить 18-этажный дом.

«Аврора» считает, что если у исполкома и могли возникнуть претензии, то только в связи с тем, что в здании предусмотрен технический этаж — располагающийся ниже шестого, внутри парапета — в котором лишь проложены трубы и, по сути, помещения в обычном понимании отсутствуют. Дело в том, что в период строительства действовал СНиП, по которому при определении этажности здания подземный и технический этажи не учитывались.

Однако на момент окончания строительства, согласно письму министерства экономического развития РФ от марта 2013 года «Об определении количества этажей и этажности», в количество этажей следовало включать также подземные и технические этажи. Руководствуясь данным письмом, РГУП «Бюро технической организации» министерства жилищно-коммунального хозяйства РТ в справке для подготовки разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указало, что в нем 7 этажей, скорее всего, имея в виду технический этаж.

Первое заседание Арбитражного суда РТ по делу «Падишаха» выдалось коротким: в качестве третьих лиц были привлечены министерство культуры Татарстана и управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани. Представитель «Авроры» пояснил нашему корреспонденту, что участок застройки расположен в исторической зоне застройки города, в связи с чем и появлялись новые участники процесса. Также компания заявляет, что минкультом согласован раздел «Охрана археологического наследия» к проекту строительства «Падишах плаза» и дополнительных вопросов не возникнет.

В конце 2011 года в «Падишах плазе» за апартаменты в 436 кв. м было запрошено рекордных 106,4 млн. рублей

НЕ В ДРУЖИНИНОЙ ЛИ ДЕЛО?

Такова внешняя сторона конфликта. Но еще более удивительным дело начинает выглядеть с учетом того, что за застройщиком, судя по всему, стоят довольно влиятельные люди. Как удалось выяснить «БИЗНЕС Online», учредителем «Авроры» является Рустем Ахсанов, который, по некоторым данным, приходится племянником гендиректору «Татнефти» Наилю Маганову. Более известен широкой общественности его брат Ришат Ахсанов — руководитель компании «Татнефть-Архангельск». В 2003 году он попал в светские хроники в связи с заключением брака с Ольгой Богачевой — дочерью в то время председателя Национального банка РТ Евгения Богачева.

Тем не менее еще в 2011 году комплекс «Падишах плаза» попал в черный список из 45 объектов, строительство которых было остановлено рабочей группой, занимающейся проблемами строек в историческом центре Казани, с подачи президента РТ Рустама Минниханова. Затем стройка была разморожена, но с одним президентским условием: в «нагрузку» застройщик должен был заняться реставрацией находящегося по соседству памятника архитектуры — дома Дружининой. Это уникальный образец деревянного зодчества в стиле модерн.

«БИЗНЕС Online» поинтересовался у «Авроры», не связан ли отказ исполкома по поводу «Падишаха» с ситуацией вокруг реставрации дома Дружининой. Застройщик подтвердил, что в 2012 году на совещании с участием президента РТ было принято решение об одобрении строительства «Падишах плазы» при условии реставрации памятника. «Аврора» даже расчистила дом Дружининой от мусора (вывезено более 100 машин) и начала заниматься благоустройством прилегающей территории за счет собственных средств: «Для подготовки проекта в качестве консультанта нами был приглашен архитектор-реставратор Борис Лурье».

Власти настаивали, чтобы застройщик «Падишах плаза» занялся реставрацией находящегося по соседству памятника архитектуры — дома Дружининой
Власти настаивали, чтобы застройщик комплекса «Падишах плаза» занялся реставрацией находящегося по соседству памятника архитектуры — дома Дружининой

Однако схема дала сбой в самый последний момент. На торгах памятник у «Авроры» неожиданно увело из-под носа загадочное ООО «Рента», за которым, как выяснилось, стоит Эдуард Пирогов, контролирующий группу компаний «7Я».

«Считаем, что данная организация является профессионалом в сфере строительного бизнеса и сможет на достойном уровне провести работы по реконструкции исторического здания», — отмечается в комментарии. В связи с этим «Аврора» полагает «обременение» с себя снятым. Вопрос, однако, в том, согласен ли с такой постановкой вопроса Минниханов?

«БИЗНЕС Online» будет следить за ходом процесса. Следующее судебное заседание состоится завтра.

«Аврора» считает, что если у исполкома и могли возникнуть претензии, то только в связи с тем, что в здании предусмотрен технический этаж

«ДЕЛО ИМЕЕТ ПЕРСПЕКТИВУ»

«БИЗНЕС Online» узнал мнение юристов о причинах и перспективах данного спора:

Ильгиз Валеев — старший юрист юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Действительно, Градостроительный кодекс РФ содержит такое основание для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания, как несоответствие построенного здания требованиям градостроительного плана земельного участка. В этом случае необходимо установить, какими были характеристики участка во время выдачи разрешения на строительство.

В рассматриваемом случае возможно проведение судебной экспертизы с постановкой перед экспертами вопроса: соответствует ли постройка и проектная документация техническим нормам и правилам, действовавшим в соответствующий период?

Если судом будет установлено, что здание соответствует всем техническим нормам и правилам, он вправе вынести решение об обязании исполкома выдать разрешение на эксплуатацию.

Вестибюль первого этажа
Основные работы внутри здания закончены

Павел Тубальцев — партнер юридической фирмы «Татюринформ»:

— В данном случае спор возникает в связи с коллизией понятий «этажность» и «количество этажей» в письмах различных госорганов. Так, этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. Количество же этажей включает в себя все этажи, включая подземные и технические.

По нашему мнению, данное дело имеет перспективу для ООО «Аврора», поскольку какой-либо доктрины в правоприменительной практике по этому поводу нет. Иными словами, «Аврора» может обосновать правомерность своей позиции относительно того, что вышеуказанное противоречие должно толковаться в его пользу.

Если же суд примет сторону государственного органа, то разрешение на ввод с иной этажностью ООО «Аврора» может и не получить, так как формально разрешение на строительство им будет нарушено. Тогда придется либо приводить здание в соответствие с разрешением, либо искать пути к изменению действующего разрешения на строительство (если это позволяет разрешенное использование земельного участка).

В обычной ситуации выявленные проблемы застройщики стараются решить во внесудебном порядке, но иногда разногласия решаются и в суде. В подавляющем большинстве случаев здания так или иначе вводятся в эксплуатацию, но случаются и ситуации, когда здания остаются невведенными годами. Такое невведенное здание может быть снесено в судебном порядке по иску любого заинтересованного лица.