СЛАБЫЙ РУБЛЬ И НИЗКАЯ БАЗА 2013 ГОДА

В целом кредитные организации, работающие в Татарстане, выдали ипотечных кредитов по итогам первого квартала 2014 года на 9,66 млрд. рублей, что составляет 143,3% к уровню первого квартала 2013 года. Динамика впечатляющая, но общероссийская — 150% — выглядит еще более внушительно. Здесь сказываются более высокая динамика роста Татарстана в 2011 - 2013 годах.

В целом хороший темп роста рынка ипотеки в первом квартале 2014 года был обусловлен эффектом «низкой базы». В начале 2013 года ставки по кредитам достигли максимума с середины 2011 года, что крайне негативно сказалось на объемах выдачи. Отсюда, еще одним из факторов более успешного начала текущего года является сравнительная дешевизна кредитов. Так, согласно данным АИЖК, уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам снизился на 0,6 п.п.: с 12,8% за первый квартал 2013 года до 12,2% за первый квартал 2014 года.

Стоит отметить, что ввиду значительного повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 7,5% в марте-апреле 2014 года высоко вероятен рост ставок по кредитам, а значит и ослабление спроса.

Нельзя сбрасывать со счетов и такой важный фактор, как снижение курса рубля, в условиях макроэкономической нестабильности недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Так, средний курс российской валюты снизился на 15,3%: с 30,49 рубля за доллар в январе-марте 2013 года до 35,14 рубля в январе-марте 2014 года.

Любопытно, что согласно данным Татарстанстата цены в республике за январь-март 2014 года в сравнении с четвертым кварталом 2013 года на вторичном рынке снизились на 0,8%, а на первичном выросли на 0,9%. Мы наблюдаем сокращение разрыва цен за квадратный метр между готовым жильем и недостроем. Тут девелоперы учли повышенный спрос на «первичку» со стороны ипотеки в 2011 - 2013 годах.

Можно добавить, что по данным Росреестра, доля сделок с ипотекой по РФ выросла до рекордного уровня — 25,8% всех прав собственности

Интересно, что по нашим собственным расчетам, цены на квартиры в Казани в среднем прибавили 11,4%: с 57,8 тыс. рублей за кв. м в третьей декаде декабря 2012 года до 64,4 тыс. рублей во второй декаде февраля 2014 года.

При этом ускорение роста наблюдалось именно во второй половине 2013 года, с началом резкого ослабления национальной валюты и активной «зачистки» банковской системы. Как видим, средняя цена по Казани стабильно «подтягивается» к отметке $2 тыс. за кв. метр.

Так многие покупатели увидели в недвижимости защиту своих сбережений, либо стремились приобрести квартиру для собственных нужд как можно скорее, опасаясь снижения доступности жилья в будущем.

ФЕДЕРАЛЫ «ОТЖАЛИ» ИПОТЕКУ

Напомним, что еще в 2011 году федеральные банки довольствовались третью от выдачи ипотеки в РТ, в 2012 вплотную подобрались к половине, а в 2013 году на фоне обострения в банковской системе перетянули канат на свою сторону.

Можно отметить, что местные банки по итогам первого квартала 2014 года смогли нарастить выдачу на 30%, а «варяги» ускорились на 52%.

В результате за первый квартал 2014 года Сбербанк и ВТБ24 на пару «откусили» 59,6% от всех выданных за период ипотечных кредитов. Данные игроки словно демонстрируют: у нас есть запас роста и есть соответствующее фондирование, есть «длинные» деньги.

Подчеркнем, что по накопленной (за весь период) к 1 апреля 2014 года ипотечной задолженности в РТ Сбер и ВТБ24 также занимают лидирующие позиции.

В то же время местные фавориты в лице «АК БАРС» Банка, Татфондбанка ускорились заметнее, но суммы выдачи оказались более скромными в сравнении с федеральными монстрами.

Поскольку доля депозитов населения в фондировании наших банков занимает ведущее место, сравним средние ставки по рублевым депозитам, то есть стоимость ресурсов, у двух лидеров: федерального Сбербанка и местного «АК БАРС» Банка. Как видим, в последнее время существующий дифференциал даже расширился. Если премия от «АК БАРС» Банка для вкладчиков составляла в первом квартале 2013 года плюс 2,01 п.п. к ставке Сбера, то в первом квартале 2014 года она достигла 2,94 п.п.

Нельзя не отметить, что в поисках дополнительных ресурсов Сбербанк пошел на хитрость и для привлечения крупных вкладчиков стал использовать сберегательные сертификаты с повышенными ставками. Так, чтобы получить сравнительно интересную ставку 8,7% годовых на отрезке 12 месяцев нужно вложить 8 млн. рублей, а для 9,3% годовых — уже 100 млн. рублей. Тем не менее сертификат — не депозит, а значит гарантий от АСВ по нему нет, даже в пределах 700 тыс. рублей.

«АВЕРС»: ЕСТЬ ДЛИННЫЕ ДЕНЬГИ — ЕСТЬ РОСТ ИПОТЕКИ

Среди других местных игроков можно выделить банк «Аверс», отличившийся темпом роста: 366% до 187,7 млн. рублей за первый квартал 2014 года.

Напомним, что еще в завершении 2012 года председатель правления банка «Аверс» Рустам Саяхов заявил нашему изданию, что после солидного увеличения уставного капитала до 9,8 млрд. рублей, будет сформирован полноценный универсальный банк. Саяхов сообщил о намерении зарабатывать даже на ипотеке. Само собой, более устойчивых и долгосрочных пассивов, чем собственный капитал, не найти. И тут, что называется, «грех» не пойти в ипотеку.

Разумеется, такая крутая динамика у банка «Аверс» также обусловлена невысокой базой выдачи в начале 2013 года.

Добавим, что при наличии «длинных» денег ипотека — перспективный рынок, далекий от насыщения. Конечно, этот сегмент с невысокой маржой, в сравнении с потребительскими кредитами, но куда более емкий и с относительно низкими рисками. До критического уровня падения требований к заемщикам еще далеко. Кстати, о качестве портфелей кредиторов Татарстана: просрочка по ипотеке у местных банков и федеральных филиалов выросла за январь-март 2014 года на 6,8% — до 390 млн. рублей. На сегодня это капля (0,61%) в общей ипотечной задолженности (64,4 млрд. рублей), выданной этими организациями на 1 апреля 2014 года. Для сравнения: просрочка по кредитам населению (с учетом необеспеченных кредитов) выросла на 16,3% и достигла 4,97% от общего портфеля кредитования населения банками Татарстана.

Отметим, что бурный рост портфелей помог банкам размыть просрочку, превышающую 90 дней: ее доля по РФ в целом снизилась с 2,5% на 1 апреля 2013 года до 2,2% на 1 апреля 2014 года. Однако доля задолженности с просрочкой 1 - 30 дней выросла на 0,4 п.п. до 1,9%.

75% СДЕЛОК — ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Тенденции и перспективы ипотечного рынка в РТ газете «БИЗНЕС Online» прокомментировали эксперты.

Дамир Габдулхаков — управляющий ВТБ24 в Татарстане:

— В первом квартале 2014 года выдачи ипотечных кредитов выросли на 44 процента (по сравнению с аналогичными показателями 2013 года). Это связано и с ростом ипотечного рынка республики, и с ростом ипотечного бизнеса банка. ВТБ24 стабильно растет быстрее рынка, если в среднем объем выдач рос на 30 процентов (так было в 2012 году и в 2013 году) мы росли на 40 - 45 процентов.

Наиболее распространенный размер первоначального взноса — 35 процентов, на него приходится около 40 - 45 процентов клиентов. На желающих внести первоначальный взнос в размере 20 - 25 процентов приходится около 30 процентов клиентов.

В первом квартале у нас изменился подход к формированию ставок. Если раньше была, как и у всех банков, большая сетка, зависящая от суммы и первоначального взноса, то теперь ставка зависит только от суммы кредита.

Как и прежде, покупатели отдают предпочтение вторичному рынку жилья, на долю которого по показателям первого квартала приходится около 75 процентов всех сделок. Количество сделок на вторичном рынке жилья даже увеличилось по отношению к первичному рынку. Это обусловлено как спадом предложений со стороны строительных компаний, которые активно распродавали квартиры в ноябре-декабре 2013 года, так и вступившие в силу изменения в 214-ФЗ, которые привели к временным приостановкам сделок в Росреестре.

Проценты по ипотеке сейчас будут зависеть от действий ЦБ РФ. Если регулятор еще раз не повысит ключевую ставку, банки будут пытаться держать условия на текущих уровнях. Это объяснимо: несмотря на риски, рынок живет по законам спроса и предложения. Если банк ухудшает условия, он должен быть готов к тому, что клиент уйдет от него к ближайшему конкуренту. Текущее повышение уже отыграно.

В то же время политика банков, которые работают с ипотекой, будет направлена на снижение рисков. Игроки рынка будут внимательнее присматриваться к потенциальным заемщикам и с большей охотой выдавать кредиты «хорошим» клиентам с уже имеющейся кредитной историей, нежели клиентам «с улицы».

Василя Муллина — заместитель директора Татарстанского РФ ОАО «Россельхозбанк»:

— Рынок строительства жилья активно развивается, сохраняются ставки, благоприятные для потребителей. Спрос на ипотеку не должен снизиться, в том числе и в связи с фактором сезонности — в последние два года летом население предпочитает активнее заниматься вопросами подбора недвижимости. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение интереса к ипотеке.

Сегодня портфель ипотечных кредитов Татарстанского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» составляет более 1 миллиарда рублей, что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. С начала 2014 года ипотечный портфель Татарстанского филиала вырос на 19 процентов — клиентам банка выдано кредитов на сумму 280 миллионов рублей.
Россельхозбанк продолжит работу, направленную на повышение доступности ипотечного кредитования для жителей региона и улучшение их жилищных условий на максимально доступных и выгодных условиях.

Предпочтения клиентов в этом сегменте остались неизменны — клиенты оформляют ипотеку на покупку квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках, покупают участок под строительство дома.

Одни из самых востребованных объектов — вторичное жилье и дома с земельными участками. Это связано с минимизацией рисков клиента — он приобретает уже готовое жилье.

Кредитование на строительство дома, вторичное жилье и дома с земельными участками. Сегодня с помощью ипотечного кредита Россельхозбанка жители республики могут купить квартиру, загородный дом, земельный участок, а также оплатить стоимость договора участия в долевом строительстве или завершить начатое строительство.
Средняя ставка — 12,5 процентов, во втором квартале произошло снижение на 0,5 п.п. по некоторым позициям.

==table335==

==table336==