Казанские офисы - самые доступные?

ПУШКИНСКИЙ ПОДПОРТИЛ СТАТИСТИКУ?

По оценкам компании Jones Lang LaSalle, общий объем предложения офисов в российских городах-миллионниках сегодня составляет почти 2 млн. кв. метров. Из них лишь чуть менее 500 тыс. кв. м, по оценкам Jones Lang LaSalle, можно отнести к классу А. До конца 2014 года количество офисных площадей увеличится более чем на 20%, тогда как объем предложения в классе А - лишь на 15%.

В рамках данного исследования был составлен рейтинг городов по количеству качественных офисных объектов. Что интересно, лидером рейтинга стал Екатеринбург – в городе насчитывается 520470 кв. м офисов. Меньше всего офисных площадей введено Омске – 46697 кв. метров. Казань оказалась внизу рейтинга – шестое место из девяти или 127 тыс. кв. м помещений.

Предложение качественных офисных площадей в городах-миллионниках

Источник: Jones Lang LaSalle

По оценке Jones Lang LaSalle, 75% существующего предложения качественных офисов в миллионниках относится к классу B, тогда как на класс А приходится менее 500 тыс. кв. метров. Что интересно, лидерами по объему офисных площадей класса А являются Самара (133 тыс. кв. м) и Новосибирск (113 090 кв. м). При этом в Омске вообще нет объектов класса А. Также в числе аутсайдеров оказались Казань с Уфой, занявшие нижнюю часть рейтинга. Эксперты называют в столице Татарстана только три бизнес-центра этого класса - «Корстон», «Сувар Плазу» и «Булак».

«Рекордно высокая доля офисов класса А зафиксирована в Самаре и Челябинске – около 50% и около 60% от общего количества качественных площадей в городах. С одной стороны, это объясняется относительно небольшими объемами офисных рынков в этих миллионниках, с другой – появлением сразу нескольких крупных объектов класса А. В Челябинске это «Аркаим-Плаза» (14,1 тыс. кв. м) и «Челябинск-Сити» (20,7 тыс. кв. м), в Самаре – «Капитал Хаус» (42 тыс. кв. м) и «Региональный деловой центр» (31,5 тыс. кв. м)», - объясняет Лилиана Стоянова, руководитель отдела аналитики рынка офисов и услуг для корпоративных клиентов, Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ.

В КАЗАНИ ОБЪЕМ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ДОСТИГАЕТ 14%

Далее в исследовании был замерен уровень вакантных помещений класса А в городах-миллионниках. Оказалось, что данный сегмент достаточно востребован. К примеру, в Самаре, городе с наивысшим числом офисов класса А, свободно не более 10% помещений. В то же время в Челябинске (доля площадей класса А наивысшая среди всех городов-миллионников) пустует 17% офисов, что объясняется в том числе большой долей вакантных площадей (более 50%) в БЦ «Челябинск-Сити». Любопытно, что в Казани, городе с одним из наиболее низких объемов площадей класса А, объем вакантных площадей достигает 14%. Одна из причин – недавний ввод БЦ «Пушкинский» площадью 5 тыс. кв. метров.

Самые высокие арендные ставки в классе А в регионах зафиксированы в Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске и Нижнем Новгороде – в этих городах они достигают $600 за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без учета НДС). Самые низкие арендные ставки зафиксированы в Омске, Казани и Уфе – $140 - 440 за кв. м в год.

«Максимальные арендные ставки на лучшие офисные помещения в городах-миллионниках в два раза ниже ставок на премиальные офисы в Москве и находятся на уровне платы за столичные помещения класса B+. Срок арендных договоров в миллионниках значительно уступает московским и находится в диапазоне от 11 месяцев до трех лет против пяти-десяти лет в столице», - отмечает Стоянова.

Диапазон арендных ставок на офисные площади в городах-миллионниках

Источник: Jones Lang LaSalle

Согласно подсчетам Jones Lang LaSalle, объем качественных офисных площадей в городах-миллионниках может увеличиться более чем на 20% к 2014 году и достигнуть 2,4 млн. кв. метров. Основное увеличение предложения ожидается в классе B – к нему относится более 80% строящихся офисных объектов.

«Нехватка качественных офисных проектов – это одновременно и движущая сила развития регионального рынка, и сдерживающий фактор. С одной стороны, она ограничивает выбор арендаторов, а с другой – стимулирует развитие рынка. Предложение офисов в городах-миллионниках продолжит расти, однако объем завершенных проектов будет ниже заявленного, так как часть из них будут отменены или «заморожены». В региональных городах не хватает опытных девелоперов: крупные федеральные игроки постепенно выходят на эти рынки, однако большинство проектов на сегодняшний день реализуются местными компаниями. Развитие рынка офисной недвижимости в регионах в первую очередь сдерживается сложностями в получении разрешения на строительство и финансирования», - считает Стоянова.

«ПРАВИЛЬНЕЕ ГОВОРИТЬ О ВИЛКЕ 425 - 510 ДОЛЛАРОВ В ГОД»

Журналисты «БИЗНЕС Online» обратились к экспертам с просьбой прокомментировать данные исследования.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG):

- В Казани на сегодняшний день действуют три бизнес-центра класса А – это «Корстон», «Сувар Плаза» и «Булак». Насколько мне известно, у «Корстона» и «Сувар Плазы» заполняемость практически 100 процентов, есть даже листы ожидания, у «Булака» этот показатель - около 95 процентов. Что касается цен, они действительно на уровне 1000 - 1100 рублей за квадратный метр в месяц. Уровень адекватный, учитывая, что в классе B ставки находятся на уровне 600 - 700 рублей, и рост их вполне объясним - если вы видите, что бизнес-центр заполнен на 100 процентов и заявки продолжают поступать, то очевидно, что можно поднять цену, – это рынок. Востребованность площадей класса A не вызывает сомнений, достаточно взглянуть на загрузку. Наоборот, можно говорить о дефиците качественных офисных площадей. Сейчас развивается тенденция децентрализации, людям проще работать в спальных районах, если это позволяет избежать пробок и без проблем найти парковочное место. Поэтому многие девелоперы стараются строить на периферии, развивать новые районы города.

Батыгин Кирилл - директор офиса NAI Becar в Казани:

- По поводу ставок: давать разбег в 300 долларов (140 - 440 долларов) по классу А - это, мягко говоря, непрофессионально. Тем более что в Казани по классу А ставок ниже 425 долларов в год даже и нет. Правильнее говорить - о вилке 425 - 510 долларов в год.

Второй вопрос в том, есть ли на самом деле (а не по натянутой оценке) в Казани офисные центры класса А. Думаю, что нет. Офис указанного класса подразумевает под собой целый набор параметров, одним из основных являются парковочные места. Причем как для сотрудников, так и для клиентов. Максимально приближенный к классу А - "Сувар Плаза". Другим параметром, определяющими классность офиса, является техническая оснащенность и инфраструктура. Так вот полного соответствия в Казани нет нигде. И при этом востребованность офисов класса А достаточно высокая.

Согласен с тем, что ставки на фактический В+ у нас высоковаты, но рынок есть рынок. Загруженность бизнес-центров практически полная (вакантность 14 процентов немного завышена – скорее, 5 - 7 процентов). Практически, потому что нужную клиенту площадь могут предложить лишь немногие бизнес-центры. Нарезкой площадей в рынке никто не занимается.