Ипотечный бум в Татарстане загнал цены на небеса

ВСЕ В ГОРОД

Сегодня Росреестр обнародовал данные по итогам первого квартала 2012 года. Оказалось, что в Татарстане за первых три месяца этого года было зафиксировано 36 680 сделок с недвижимостью, что почти на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года (28 519). Из них большая часть приходится на жилые помещения - 24 829, которые по показателям выросли на 20,5%.

Одновременно в татарстанском управлении Росреестра отмечают всплеск и на ипотечном рынке. Общее число ипотек выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза - с 12 803 до 19 132 (классическая жилищная ипотека из них - 14 104).

Причем Казань показала настоящий взрыв - с 5 625 ипотеками выросла аж на 84,6%! Среди других городов-рекордсменов по ипотеке, как и следовало ожидать, - все крупные татарстанские города - Набережные Челны (2 320), Нижнекамск (1 388), Альметьевск (997) и спутник Казани - Зеленодольск (1 100).

ИЗДЕРЖКИ ЖИЗНИ В КРЕДИТ

Надо отметить, что по итогам 2011 года Татарстан по ипотечному кредитованию также был в числе передовиков. За год число выданных жилищных кредитов выросло почти в 1,5 раза, а их суммарный объем - в два раза. Так, с кредитным портфелем в 21,3 млрд. рублей республика оказалась на шестом месте в России, а вот по числу выданных кредитов - 27 920 - на втором.

Один из участников рынка, представитель крупной государственной девелоперской структуры в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online» заявил, что именно в активизации ипотечного кредитования он видит одну из причин аномального роста вторичного жилья в последние месяцы. Напомним, что в конце прошлого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке в эконом-классе достигла рекордных 60 тыс. рублей. Согласно данным аналитического центра «БИЗНЕС Online», особенно активно лидеры ипотечного кредитования работали в РТ во втором полугодии 2011 года. Так, Сбербанк выдал в два раза больше кредитов, чем за первые 6 месяцев 2011 года, прибавив еще 5,4 млрд. рублей ипотечных денег (более подробно читайте в рейтинге банков РТ по ипотечному кредитованию за 2011 год).

Несмотря на то что цена предложения продолжала расти (по данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга, в Казани за первый квартал она выросла на 5%), в реальности, по словам участников рынка, цены встали и привели к стагнации. «Есть коэффициент доступности жилья, и мы его перешагнули», - заявил сегодня в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» директор ТДН «Валери» Валерий Абсалямов.

«А ТУТ ЕЩЕ ДОПОЛНИТЕЛЬНО ЦЕНЫ ПОДНЯЛИ НА «ПЕРВИЧКУ»…»

Газета «БИЗНЕС Online» спросила экспертов, что они думают о данных статистики Росреестра, и попросила рассказать о своих ощущениях, что происходит на рынке.

Валерий Абсалямов - директор ЦДН «Валери»:

- Активизация рынка в первом квартале 2012 года объясняется остатками психоза прошлого года. Кто не успел приобрести недвижимость осенью, покупали ее в январе-феврале. А вот март уже не принес таких активных изменений. Никаких тенденций не было: с избранием президента все было ясно, шатаний в экономике не наблюдалось, с валютой, акциями и нефтью ничего не происходило. Никаких движений за рубежом также не было. Ничто не двигало активность. По ипотеке также существенных изменений не произошло: выросли ставки, но незначительно.

Цены немного подросли, а затем встали и больше не двигались. Сейчас мы стоим на этих ценах, и Казань к ним абсолютно не готова. Есть какой-то предел, когда люди могут себе позволить покупку. Если у нас однокомнатная квартира будет стоить 5 миллионов рублей, то ее никто не купит не потому, что не надо, а потому, что не смогут. В Казани есть определенный уровень доходов, но здесь нет нуворишей. Есть коэффициент доступности жилья, и мы его перешагнули. Стагнация пока не вошла в главную фазу, но вползла в нее.

Стагнация наблюдается и на первичном, и на вторичном рынке. Новых домов закладывается мало. "Вторичка" появляется, потому что люди продают жилье. С "первичкой" так быстро не происходит. Думаю, что все лето стагнация сохранится.

Количество сделок по ипотеке росло в первом квартале, будет расти и дальше. Это обусловлено причинами, о которых я сказал ранее. Когда у людей не хватает денег и они столько не заработали и не накопили, то, естественно, вынуждены обращаться к ипотеке.

Сделок с использованием ипотеки в Казани проводится много, примерно 60 - 70 процентов. А вообще ипотеку надо четко разделять по цифровой категории. В связи с тем, что потребительский кредит – грабительский, люди берут ипотеку, хотя, например, 200 - 300 тысяч рублей под залог жилья - это краткосрочный займ, а не ипотечная сумма.

Вячеслав Егоров - директор АН «Аванград-риелт»:

- Причин активизации рынка в первом квартале было несколько. Во-первых, это ипотека. Появилось больше возможностей брать ее в связи со снижением требований, банки активно выдавали кредиты. Во-вторых, это посткризисный момент: люди сдерживались, не вкладывались в недвижимость, и когда она пошла вверх, это заставило людей покупать. Потребитель боялся, что цены будут расти еще больше, и поэтому вкладывал средства. Одна из причин – это развитие города, в том числе к грядущей Универсиаде и другим мероприятиям. Цены у нас по сравнению с другими регионами ниже. Казань у нас сегодня на 12 - 13 месте по стоимости за квадратный метр жилья. Еще одной причиной активности было ожидание президентских выборов. Недвижимость осталась одним из самых стабильных источников.

Цены в конце прошлого года активно росли, и в начале этого года расти не перестали. Когда прошли выборы президента в марте, произошел некий застой, который продолжается и сейчас. Цены немного остановились.

На вторичном рынке цены дали откат, на первичном такого не было. Все потому, что первичного жилья у нас пока мало. В городе основное строительство будет только после Универсиады, а это значит лишь к 2016 - 2017 году. Думаю, снижение цен на вторичке еще продолжится – один-два процента в месяц.

По моим данным, 70 процентов сделок на рынке – ипотечные сделки. И только 30 процентов - за наличку. Это данные не по Казани, а общероссийский показатель. Думаю, что большего роста не будет. Банки сейчас заполнили свои кредитные портфели, и в дальнейшем будет ужесточение требований, рост процента.

Рисхат Сабирзянов – гендиректор ООО «Агентство недвижимости «КАМА» (Набережные Челны):

- На мой взгляд, какого-то особенного спроса не было в первом квартале – мы стабильно оформляли и оформляем сделки в течение года. То есть работаем в рамках обычных тенденций и той ситуации на рынке, какая бывает в первом квартале. Некоторые офисы недвижимости, коллеги-компании говорили, что у них есть даже некий спад. В подтверждение моих слов – регистрационная палата сейчас работает безо всякого ажиотажа. Количество сделок там регистрируется значительно меньше, чем в ажиотажные пиковые времена. Было время потому что, когда невозможно было сделку зарегистрировать, талоны покупали через специальных людей… Поэтому я делаю вывод: никакого ажиотажного спроса на рынке недвижимости сейчас не наблюдается. Видимо, Росреестр исходит из своих каких-то соображений. Может быть, им надо сейчас увеличить штат? И публикуют цифры большого числа сделок для этого: мол, не успеваем регистрировать. Не могу точно сказать за них, могу предполагать только.

Из тенденций могу выделить то, что на «первичку» цены выросли, так же как и на «вторичку». Мы не ожидали, что цены все-таки подскочат. Но спрос как таковой ажиотажный уже кончился. Люди ходят, выбирают одну-другую квартиру. А тут еще дополнительно цены подняли…

Анастасия Гиззатова - «Счастливый дом»

- Основным фактором активности рынка была политическая нестабильность (период выборов президента) и слухи об экономических, денежных реформах.

В первом квартале динамика цен на жилье к росту продолжалась, как и в четвертом квартале 2011 года. Сейчас идет стагнация рынка. Вторичный рынок не растет, особенно просел сегмент крупногабаритных квартир. А пользуются популярностью новостройки и однокомнатные бюджетные варианты "вторички".

Я считаю, что по ипотеке ситуация не изменится. Но сейчас рынок входит в стагнацию, и роста цен на квартиры вторичного рынка не будет. Первичный рынок может расти только за счет того, что ближайший к сдаче дом всегда дороже. Если берем в разрезе новостроек, то стоимость квадратного метра традиционно увеличится с момента сдачи. В общей экономической динамике, я считаю, стоимость квадратного метра увеличиваться не будет, предпосылок для этого нет.

С участием Казани количество сделок по ипотеке примерно составляет 50 процентов.

Искандер Юсупов - директор ООО "Супермаркет Недвижимости" (ASG):

- Думаю, что рост сделок в целом обусловлен именно подъемом количества сделок по ипотеке. Причины? Непрерывный рост цен сделал покупку квартир практически невозможной для большинства людей, средняя цена на рынке вторичного жилья уже превысила отметку в 53 тысячи рублей. Конечно же, итог - увеличение количества ипотечных сделок, и при этом заметьте, на фоне незначительного, но все же повышения кредитных ставок рядом банков. Например, половина сделок по продаже в нашем новом доме на Амирхана Еники прошла по ипотеке.

Что будет дальше, зависит от поведения цен. Если они зафиксируются в стагнации, тогда, думаю, рынок сохранит тот темп, что задан сейчас, еще какое-то время, если же резкий рост продолжится, то рано или поздно (скорее – рано) фаза подъема перерастет в избыток предложений, а далее в рецессию. Так или иначе, цикличность неизбежна, и на этот раз рынок прошел все циклы очень быстро. Рецессия 2009 года переросла в восстановление в 2010-м, который, в свою очередь, привел к подъему в 2011 - 2012, и сейчас мы находимся где-то между ним и маячащим перенасыщением.

КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК С ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК ПО ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ИПОТЕКОЙ

КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК С ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК ПО ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С ИПОТЕКОЙ