«С каждым годом регламентов и внимания к центру Казани больше, но у девелоперов есть возможность высказаться, у архитектора — защитить свой проект, а у собственника — оставить свои коммерческие интересы. Идет диалог. Нет такого, что в центре все запрещено», — уверены участники круглого стола «БИЗНЕС Online», посвященного застройке исторической части столицы РТ. Возвращение жителей в центр после расселения из аварийных квартир продолжается, и теперь эксперты думают над тем, как соблюсти баланс между современными ЖК, памятниками, туристическими объектами и бизнесом. О том, станут ли услуги парковщика и консьержа базой, где ждать новых проектов и что будет с Забулачьем, — в стенограмме «БИЗНЕС Online».
О круглом столе
Еще при реализации генплана Казани 60-х годов выяснилось, что центр столицы Татарстана — это «дырка от бублика». В борьбе с ветхим фондом, когда людей удалось переселить, появились и проблемы. Новых ЖК долгое время не появлялось, пустыри стояли за высокими заборами. «Хорошо водить гостей в музей, но центр города — это ведь не музей», — говорили градостроители. В 2020 году в Казани появилась концепция развития исторического центра — своего рода универсальный инструмент для властей и застройщиков, и его главная цель — сохранить исторический облик. Пришло время подвести некие итоги и понять, куда дальше двигаться.
ЖК «Заря» — первый настоящий премиум в центре центра Казани. Впечатляющая архитектура, общедоступный гастродворик, исключительный стиль жизни.
Реклама. ООО СЗ ЗАРЯ. Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.
За круглым столом на тему «Исторический центр Казани – 2035: для жителей или для туристов?» «БИЗНЕС Online» решил собрать тех, кто имеет непосредственное отношение к облику столицы РТ — проектировщиков, архитекторов, девелоперов, представителей власти, градостроителей, экспертов по коммерческой недвижимости.
В дискуссии приняли участие:
- Олеся Балтусова — помощник Раиса РТ,
- Алексей Горбунов — директор Института развития города,
- Дарья Санникова — директор комитета по развитию туризма Казани,
- Елена Стрюкова — полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ (РГУД в РТ),
- Степан Новиков — заведующий кафедрой архитектуры и медиаискусства в Институте дизайна и пространственных искусств КФУ,
- Анна Маршева — генеральный директор СЗ «Заря»,
- Елена Фаттахова — коммерческий директор девелоперской компании «Авторы»,
- Руслан Ковалев — генеральный директор СЗ «ТЭКОРЕСУРС».
Promenade — ЖК премиум-класса на озере Кабан: видовые квартиры на новый театр им. Камала
Реклама. ООО «СЗ „ТЭКОРЕСУРС“». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Модераторами круглого стола выступили руководитель отдела строительства и недвижимости «БИЗНЕС Online» Дмитрий Катаргин и специальный корреспондент газеты Анна Городнова. Традиционно результаты обсуждения мы представляем в формате полной стенограммы.
Олеся Балтусова: «Для меня самым главным моментом все эти годы было то, что на градсовете при главном архитекторе города очень подробно, долго и мучительно каждый проект обсуждается»
«Сам застройщик ведь не может мыслить категориями соседних территорий. Это должен делать город»
Модератор: Олеся Александровна, вам слово. Вы со стороны исторической комиссии при Раисе РТ наблюдаете, как Казань менялась на протяжении 10 лет. Как, по-вашему, вернуть жителей в центр и при этом соблюсти баланс между исторической средой и жилой застройкой?
Балтусова: За эти годы произошло действительно многое. В 2026 году будет 10 лет, как создана историческая комиссии при Раисе РТ, но и без нее мы работаем с 2011 года. Тогда у нас были и моменты остановки строительства в центре, пересмотр правил застройки, создание специального регламента и рассмотрение проекта застройки через градостроительный совет при мэре Казани Ильсуре Метшине и президенте Рустаме Минниханове. В целом же после завершения программы расселения из аварийного жилья можно уже говорить практически о 15 годах развития города. Если мы с вами возьмем все построенные ЖК, офисы и гостиницы за это время, мы увидим эволюцию градостроительных решений — от объемно-планировочного решения до архитектурных деталей. Качество архитектуры и строительства у нас сильно изменилось.
Клубные дома «Авторы на Большой»: квартиры с видами на Кремль и воду
Реклама. ООО «Авторы Брокеридж», ООО «СЗ „Девелопер № 2“». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф
Я часто езжу по многим крупным городам в России и вижу на контрасте результаты и плоды этой кропотливой работы. В Екатеринбурге, например, нет таких строгих правил застройки как у нас, там она достаточно хаотичная. Где исторический центр успешно развивается так же, как в Казани, — это, скорее всего, Нижний Новгород, других городов больше я не назову.
Для меня самым главным моментом все эти годы было то, что на градсовете при главном архитекторе города очень подробно, долго и мучительно каждый проект обсуждается. Там сидят и застройщик, и заказчик, и архитектор. Иногда сложные проекты и по два, и по четыре раза, некоторые по десять раз показывают, и только потом мы выносим их на комиссию. Кроме того, беспрецедентно, нигде в России такого нет, чтобы в комиссии у главы региона сидели 10 человек архитекторов! Это кроме курирующих чиновников. Архитекторы, градостроители, эксперты по наследию с правом голоса — они также выступают и задают вопросы и могут повлиять на решения. Это очень важно.
— А есть прецеденты, когда архитекторы не соглашаются…
— Да, мы всякое пережили. У нас было очень много сложных строительных решений. Это, по сути, то, что называют ручным управлением. А 4 года назад у нас появился Институт развития города Казани, после того как мы создали Концепцию устойчивого развития исторического поселения Казани и потребовалось грамотно внедрять ее в градостроительные документы.
«Посмотрите на улицу Столбова — как кардинально может поменяться депрессивная территория благодаря в принципе одному объекту, у нас целый микрорайон зажил совершенно другой жизнью!»
Модератор: Алексей Павлович, а что город со своей стороны требует по застройке центра? И есть ли у Института свой взгляд на формирование его будущего?
Горбунов: Начну с того, что, когда я увидел тему вашего круглого стола, как истинный патриот нашего города, где я родился и вырос и хочу, чтобы мои дети здесь жили, я так немножко возмутился! Потому что на самом деле за последние несколько лет как раз произошел качественный сдвиг в этом направлении, паровоз тронулся. К примеру, число проектов, рассмотренных управлением архитектуры с 2021 по 2022 год именно в историческом центре, увеличилось на треть. Это значит, что, во-первых, территория уже приобрела свою привлекательность для девелоперов, появился баланс экономики, продаж и стоимости строительства с учетом предъявляемых требований к таким объектам.
Произошел переворот сознания у застройщиков — не девятиэтажку строить с максимально возможными площадями, а искать решения с учетом контекста исторической застройки, благоустройства прилегающей территории, создавая объект, который найдет свое место под солнцем и экономическую модель.
Посмотрите даже на улицу Столбова — как кардинально может поменяться депрессивная территория благодаря в принципе одному объекту, у нас целый микрорайон зажил совершенно другой жизнью! Появился и экономический эффект в виде налогообложения, и комфорт отдыхающих там горожан.
Сейчас Институт совместно с Управлением архитектуры создает более удобные механизмы для проектирования новых объектов, понятные для проектировщиков и девелоперов. Мы разрабатываем рекомендации на основании жестких регламентов генплана города, проектов зон охраны Кремля и города Казани и правил землепользования и застройки. Также Институтом разрабатываются комплексные градостроительные концепции на отдельные территории, где закладываются основные требования по новому строительству, и готовятся предложения по внесению изменений в нормативные документы. Все это позволяет упорядочить процесс планирования и проектирования в центре города с учетом приоритета сохранения исторической среды.
Посмотрим на центр города. С одной стороны, он у нас очень компактный, с другой — очень неоднородный. Поэтому мы подходим к работе над центром, разбивая его на некие кластеры. Приведу один из ярких примеров — Забулачье — территория от Булака до Железнодорожного вокзала. Сегодня здесь 20% незастроенных территорий. Депрессивная ранее застройка только-только начинает оживать. В перспективе, по предварительным подсчетам, площадь жилья с учетом обеспечения всей необходимой инфраструктурой, социальными объектами, благоустройством и озеленением можно увеличить с 310 до 400 тысяч квадратных метров, а общественно-деловой застройки — с 270 до 350. Это показатели, на которые возможно выйти.
Что касается пустующих территорий, например у озера Кабан, правильное планирование уже сейчас способствует преобразованию бывших промышленных участков в историческом центре, где ранее размещение жилья даже не рассматривалось. Сейчас видно, как из депрессивной локации при должном подходе место превращается в центр притяжения.
Благодаря отлаженной работе команды города при значительной поддержке Раиса РТ Казань отошла от модели, когда инициатива исходила только от девелопера: «Вот мой участок, что хочу, то и строю». Очень важно, что появились прозрачные правила для застройщиков и рекомендации для проектировщиков. А мы, Институт, будем продолжать начатую работу и связывать интересы жителей с требованиями города с учетом инвестиционной привлекательности.
Наша задача — заглянуть в будущее и определить направление развития застройки, которое позволит избежать возникновения потенциальных проблем, создать некий план действий, по которому можно двигаться. Застройщик, как правило, не имеет информации о соседних участках и не владеет полной картиной развития территорий с точки зрения города, поэтому главная задача нашего института — разработка сбалансированных параметров застройки с учетом интересов всех собственников и требований города, чтобы территория жила с прогнозом планирования лет на 50.
Наша работа направлена на разработку документации, которая позволяет наиболее эффективно использовать территорию центра и вдохнуть в него новую жизнь.
— Можно ли говорить, что ваша работа даст свой эффект уже через 10 лет?
— Это будет раньше! Уже сегодня, учитывая количество рассматриваемых проектов, можно утверждать, что девелопер готов инвестировать в определенную территорию. В свою очередь, появление нового объекта невозможно без формирования вокруг него определенной экосистемы, что в свою очередь создает необходимость в решении дополнительных вопросов, таких как строительство школ, благоустройство и так далее.
Степан Новиков: «Мне кажется, пора и в спальных районах развивать архитектуру»
Модератор: Давайте перейдем к архитектуре объектов. Степан Викторович, какое сейчас лицо архитектуры исторического центра, как оно меняется?
Новиков: В Казани, на мой взгляд, сформировался новый уровень современной архитектуры в центре города. Это тот минимум, который должен застройщик и архитектор удовлетворить. Он вырос так же, как свое время благоустройство в Казани. Если говорить об уровне дизайна в России, он достаточно невысокий.
Вспомните, как раньше на потолках везде были «Армстронги», какой-то сайдинг и так далее. Сейчас же задан абсолютно новый уровень, архитектура стала такая фоновая в том смысле, что если в центре Казани мы видим современные объекты из качественных материалов, не сказать, что они какие-то вычурные. У нас глаз на них иногда может даже не остановиться. На мой взгляд, это хорошо, потому что на фоне качественной современной архитектуры более выигрышно смотрятся памятники, которые более богато декорированы и сразу можно отличить исторический объект и современный, но при этом современные объекты не подражают историческим.
— Какой классный жилой комплекс вы бы отметили в центре?
— Мне сложно ответить, они все неплохие. И мне кажется, пора и в спальных районах развивать архитектуру. В соцсетях мне недавно попался снимок со стороны Арского кладбища на Ново-Савиновский район. Я даже не сразу понял, что это Казань! Это просто нагромождение какой-то современной архитектуры, хотя это важная въездная точка в спальный район.
— На снимке было все так плохо?
— Там не было того, о чем мы говорим, — идентичности. В спальных районах эта идентичность тоже должна проявляться, чтобы мы могли видеть современную Казань не только в центре исторического города, но и в современных районах.
Дарья Санникова: «Мы понимаем, что у Казани много конкурентов и мы в тройке лидеров по числу туристов рядом с Москвой и Санкт-Петербургом»
Модератор: Хотелось бы еще посмотреть на центр города с точки зрения туриста. Турпоток в прошлом году вырос до 4 миллионов человек. Дарья Александровна, какие отзывы вы получаете?
Санникова: Приведу небольшую статистику. В 2013 году у нас было 112 средств размещения, сейчас — 223. Это очень большой рост по количеству отелей. Казань уже второй раз признана лучшим городом-миллионником России для ведения гостиничного бизнеса. Индустрия развивается и является перспективным направлением с точки зрения инвестиций. Идет также рост по числу туристов. Если в 2013 году у нас было 1,5 миллиона человек, то по итогам года будет более 4 миллионов.
Еще во время Универсиады у нас не было понимания, что такое сервис, гостиницы только-только начали появляться. А если говорить про рестораны, это были в основном московские франшизы. Да и туроператоры работали в основном на выезд, у компаний даже не было отдельного департамента по приему туристов, они не понимали, что это такое и не видели в этом перспективу. Приезжали туристы, покупали чак-чак, магнит, заходили в Казанский кремль на экскурсию, и все на этом. Сейчас же турист стал требовательным, избирательным. Мы понимаем, что у Казани много конкурентов и мы в тройке лидеров по числу туристов рядом с Москвой и Санкт-Петербургом.
Туризм становится одной из важнейших отраслей экономики для многих городов. На туризм тратятся бюджетные средства, создаются креативные идеи, как привлекать туристов из разных уголков России. И начиная с 2005 года мы поставили сверхамбициозную задачу: туризм мы не должны воспринимать не всерьез, и мы этого добились. По итогам прошлого года туристы потратили в Казани 24 миллиарда рублей, это 2% экономики города!
Но туристы для нас — это не только те люди, которые приносят деньги. Гости для нас — это и источник развития самой Казани. Мы строим новые объекты, но они остаются для наших жителей. Туристы влюбляются в наш город и хотят остаться у нас. Турист в будущем становится увлеченным казанцем. Он приобретает то жилье, которое строят наши девелоперы, он входит в те же торговые центры, заходит в уличные магазины, он пользуется стрит-ретейлом и как турист, и как житель. Происходит некая синергия. И, что очень важно, у туризма Казани появилось свое лицо. Мы гастрономическая столица России. Стали появляться рестораны, которые готовят именно татарскую национальную кухню, даже неотатарскую, то есть в новом прочтении. Сейчас мы уже не смотрим на другие города — мы создаем свои бренды, и у Казани появилось свое казанское гостеприимство, которое, я думаю, знают во всем мире.
«Еще одна знаковая улица — Петербургская. 15 назад там стояли брошенные особняки вдоль улицы — и как сейчас там развивается бизнес и идет застройка»
Коммерция для жителей и история места
Модератор: Турпоток, так или иначе, затрагивает первые этажи жилых домов и зданий. Любой турист хочет иметь в пешей доступности магазины, ТЦ, рестораны. Вы помните, что предлагала Казань туристу в плане стрит-ретейла, был ли он 10 лет назад?
Стрюкова: Недвижимость — это сервисная тема для бизнеса, по сути, обслуживающая инфраструктура, которая позволяет внутри этой недвижимости быть и развиваться какому-то бизнесу. Архитектура сама по себе существовать не может в отрыве от того, чьи интересы она обслуживает. Поэтому говорить о стрит-ретейле только в контексте туристов или жителей, наверное, смысла особого нет.
Я за то, чтобы центр города Казани был максимально мультиформатным. Сама, как житель исторического центра, я очень остро ощущаю, как тихо становится вечерами. Это достаточно опасная история, хочется, чтобы в центре появлялось и больше жилья, и все сервисы для жителей. Я помню, как лет 15 назад не было даже продуктовых магазинов в центре! А если мы говорим про бизнес здесь, он может существовать и активно развиваться, только если в центре города достаточно плотности населения.
Одна из опций, чтобы вечерняя жизнь в центре Казани была активной, — это появление апарт-отелей. Это альтернатива гостиницам и жилыми комплексами.
Если в центре Казани будут жить люди, тогда будет развиваться и бизнес, который вечерами тоже должен иметь некий приток крови в виде людей. Тогда и жителям будет комфортно — в шаговой доступности будут все необходимые функции.
— Торговля требует качественных площадей, безусловно.
— Да, но торговля в первую очередь требует высокой плотности людей, а значит, требуется жилье. Мне очень нравится сейчас гулять по центру Казани и замечать, как эти «гнилые зубы», пустые неосвоенные участки исчезают и, несмотря на непростые этапы согласования, появляются новые жилые комплексы, вписанные в достаточно сложные условия. На улице Хади Атласи я недавно любовалась, как чудесно вписался новый жилой комплекс. Мы также ждем «Зарю» на Щербаковском переулке, еще одна знаковая улица — Петербургская. 15 назад там стояли брошенные особняки вдоль улицы — и как сейчас там развивается бизнес и идет застройка.
Анна Маршева: «Если рассматривать пустыри, где кругом нет ничего примечательного, то в таких местах должна появляться особая архитектура»
Модератор: Исторический центр у нас все-таки ассоциируется с жильем высокого качества, с премиум-классом. Анна Юрьевна, какие требования к ЖК сейчас предъявляются жителями и что на это предлагают девелоперы?
Маршева: Я соглашусь с предыдущим экспертом, что здоровая городская среда в центре города — это когда там сосуществует коммерческая составляющая, жилье и туристические объекты. Днем центр живет за счет офисных работников, а вечером — за счет жильцов. Тогда это работает максимально эффективно.
Степан Викторович в своем выступлении спросил: а нужны ли знаковые ЖК в центре города? Хороший вопрос. Я согласна, что в некоторых исторических районах, где сохранены памятники архитектуры, нужны только фоновые ЖК. Но если рассматривать пустыри, где кругом нет ничего примечательного, то в таких местах должна появляться особая архитектура. К примеру, территория нашего комплекса «Заря» на пустыре Щербаковского переулка, где начинается проспект Универсиады, — это, по сути, въездные ворота в центр города. А здесь ничего достойного уровню столицы Татарстана нет. Что мы видим по дороге из аэропорта? Хрущевки, частные дома, дачи, заборы — глаз ни за что не цепляется. И в том месте, где мы сейчас реализуем проект, на наш взгляд, как раз должна появиться жемчужина, чтобы в том числе немножко сдвинуть доминанту внимания с «Кловер Хауса». Есть ограничения по высотности, и мы с ними полностью согласны, это прекрасно. Что должно появиться, чтобы место преобразилось? Знаковая архитектура.
— А жителям вообще интересна какая-то историческая изюминка жилого комплекса?
— Да, мы это заметили и создали бренд, который основан на истории этого места и сохраняет привычный для многих казанцев топоним. Территория вокруг ЖК «Заря» представляет большую историческую ценность. Мы тщательно изучили ее, продолжаем погружаться в факты прошлого и сегодня. Сохранить «гений места» — одна из наших задач. До начала прошлого века территория именовалась Первой горой, которую можно найти еще на первом генплане Казани от 1768 года. Неподалеку здесь был также первый общественный парк — сад купца Чемезова, в котором побывал император Павел I c детьми. Уже в современное время на территории нашего будущего ЖК работала кондитерская фабрика «Заря». Ее снесли в 2008 году, и 16 лет место пустовало. Мы даже проводили социологические опросы среди жителей и туристов, некоторые ассоциировали эту территорию с небезопасностью. И мы считаем своей миссией эту важную локацию для города преобразовать, реновируя промышленную зону в центре Казани.
Жителям «Зари», кроме исключительного комфорта, приватности и всех составляющих настоящего премиума, мы предлагаем стать причастными к этой богатой истории. Для популяризации прошлого этого района делаем многое. С октября совместно с сетью клубов по месту жительства «Подросток» реализуем просветительский проект «Историческая подзарядка». Это бесплатные пешеходные экскурсии для школьников с гидом по Первой горе и посещение здешних музеев. Полученные знания дети закрепляют в конце месяца на исторических квизах, получают от нас подарки.
Архитектура — это один из стандартов, на который сейчас смотрят жители. Она должна быть как минимум интересной и точно качественной, в центре города по-другому уже не может быть. Важна также инфраструктура.
Кроме резидентов жилого комплекса, нужно думать и о жителях города, и о туристах в том числе, потому что объект в таком важном месте для города становится знаковым с точки зрения архитектуры, который они захотят посетить.
Прекрасный пример, который привел Алексей Павлович, — улица Столбова, она стала еще одним местом притяжения и для жителей, и для туристов, и в «Заре» мы хотели бы тоже это реализовать. Только у застройщика там не было в планах сделать именно гастроулицу, это само собой как-то получилось.
Мы же хотим поддержать звание гастростолицы России и сделать в «Заре» общедоступный гастродворик. В том числе там откроем кондитерскую с легендарными десертами фабрики «Заря». Но попробовать те самые торт «Татарстан» и «Птичье молоко», вкус которых знаком с детства, можно уже сегодня. Они представлены в меню ресторана «Вишня золотая», с которой мы запустили коллаборацию.
Также благоустраиваем за счет своей территории бульвар вдоль Щербаковского переулка, создавая новые пешеходные связи, где люди раньше боялись ходить.
Модератор: Руслан Николаевич, хотелось бы поинтересоваться и вашим мнением по поводу сохранения исторической памяти в проектах. Что вы учитываете и с чем не согласны с точки зрения требований к жилью премиум-класса?
Ковалев: Если мы возьмем мировой опыт, все самые престижные и дорогие города — они жестко зарегламентированы. И застройщик в Казани это тоже давно понял, и, что радует, у нас есть состязательность и диалог с властью. Это очень важно, потому что, несмотря на то что с каждым годом регламентов все больше и больше, очень много внимания к центру и к знаковым объектам, все равно у застройщиков и девелоперов есть возможность высказаться, у архитектора — возможность защитить свой проект, а у собственника — так скажем, оставить свои коммерческие интересы. Идет диалог.
Нет такого, что в центре все запрещено. Паровоз идет, и все-таки машинистом в вопросе жилья должен быть бизнес, частная инициатива.
Один из наших последних ЖК — Promenade на озере Кабан. Изначально концепция архитекторов была совершенно другой, это был архитектурно идентичный, лаконичный проект. А наше желание было сделать его современным и выделяющимся. Состязательность привела к тому, что на комиссии президента был поддержан современный проект, и на тот момент это выглядело достаточно смелым решением.
Что касается стандартов — премиум или бизнес… Вы знаете, это уже такая маркетинговая история, теперь многие идут дальше. Если лет 5 назад многие удивлялись тому, что в ЖК есть камеры видеонаблюдения, то сейчас эти камеры уже у тебя в телефоне и ты можешь наблюдать за домом из любой точки.
Поменялись и сами жители. Благодаря доступной ипотеке пару лет доступность жилья премиум-сегмента повысилась, сюда зашли люди, которые не могли себе раньше позволить дорогое жилье. Меняются с годами и их предпочтения и видение жилья такого класса. Сейчас идет борьба за сервис, уже никого не удивишь красивыми рендерами, лифтами, дизайнерскими лобби. Философия дома, сервис, однородность среды, добрососедство — вот что сейчас премиальность.
«Сейчас доля строящегося жилья бизнес-класса — около 40 процентов. При этом границы класса комфорт-, бизнес- и элитного жилья сегодня пока смешаны»
— Что вы вкладываете в понятие «сервис»?
— Например, это услуга валет-паркинг, когда ты можешь отдать свое авто профессиональному парковщику. Или услуги консьержа, регулярная мойка паркинга раз в неделю, прачечная, доставка еды, услуги по сопровождению ребенка в школу и обратно, удобные приложения — это уже должна быть база для девелоперов.
Модератор: А что застройщики должны уже сейчас закладывать в проекты, чтобы оставаться актуальными на 10–20 лет вперед? Какие тренды сейчас есть на рынке?
Фаттахова: Сейчас доля строящегося жилья бизнес-класса — около 40 процентов. При этом границы класса комфорт-, бизнес- и элитного жилья сегодня пока смешаны. Я думаю, в ближайшие 10 лет мы будем наблюдать рост уже не доли, а качества элитного жилья.
Жители центра Казани стали требовательнее. Если раньше появлялся новый дом и клиенты делали свой выбор благодаря местоположению, то сейчас появляется все больше продуктов наполнения этого дома, архитектурные изыски, и каждый застройщик старается наполнить свой проект хорошей базой. Это места общего пользования, дворовая территория, сервисы.
Покупатель сейчас вникает в смыслы. Например, в архитектуре нашего проекта «Авторы на Петербургской» нашли свое отражение большие арочные окна на кровле, как в архитектуре соседней Старообрядческой церкви. Такая стилистика поддержит исторический контекст улицы. А в концептуальном плане мы заложили ДНК эстетики, включив различные виды искусства: эксклюзивно созданные музыкальное произведение и парфюмерия, картинная галерея прямо во дворе дома.
Что касается портрета покупателя жилья в центре — таким людям важен комфорт и удобства деловой и культурной жизни. Если посмотреть на туристическую улицу Баумана — там нет составляющей жизни, поэтому она останется лишь туристической локацией. Наш же проект на Петербургской призван найти баланс между драйвом центра города и ощущением спокойствия на территории клубного дома. Петербургская сейчас генерирует большой трафик, в среднем порядка 50 тысяч человек в день. Это и туристы, и деловая публика, которая идет от метро. И наш проект притянет данную аудиторию и будет создавать совершенно другой поток, который разбавит пешеходную улицу. В будущем мы видим здесь популярную городскую локацию, которая продолжит тренд улицы Столбова. На первых этажах появятся бутики, сервисы высокого класса и рестораны.
Модератор: Есть ли какая-то философия наполнения таких коммерческих помещений в премиум-класс?
Стрюкова: При формировании состава арендаторов на первых этажах жилых комплексов застройщики, как правило, исходят из следующих категорий. Первое — это плотность жителей, второе — ценовой сегмент исходя из локации и проекта, третье — это наличие конкурентов. Если дом строится в месте, где вокруг ничего нет, то нужно под коммерцию заложить больше помещений. А если этот проект находится уже в какой-то плотной застройке, с существующей конкуренцией, то делать коммерческих помещений больше 7–10 процентов в традиционном подходе опасно. Сроки реализации будут низкими, ставки будут невысокие.
По самому наполнению и структуре арендаторов можно посмотреть на примере уже формирующихся кластеров на Сибгата Хакима, например. Понятно, что в первую очередь будет потребность в продуктовом магазине, затем — в общепите и в том, что связано с образованием детей и взрослых: языковые и вокальные школы, творческие студии. В стандартном наборе это также могут быть медицинские услуги — стоматология, лаборатория, клиника.
Ковалев: В центре у нас два идентичных проекта и везде разные истории по коммерческим площадям, нет универсального рецепта наполнения. Возьмем наш первый флагманский проект на Щапова, 43. Раз в полгода жильцы устраивают скандалы по поводу работы кафе, им не нравится это соседство. И есть камерный проект «Аристократ» на Хади Атласи, где всего 13 квартир. Люди покупают там квартиры только потому, что там нет ни одного коммерческого помещения. Также и у покупателей в одной семье бывают разногласия. Муж хочет тишины и приходит к нам за квартирой в «Аристократ», а жене, наоборот, хочется движухи, и она рассматривает Promenade на озере Кабан. Поэтому у каждого должен быть выбор.
Маршева: Многое ведь еще зависит от проектирования. Премиальное жилье в первую очередь отличает высокий уровень приватности, и это не зависит от того, где оно строится. Например, в «Заре» у нас общедоступная часть с гастродвориком разместится на первой линии вдоль Щербаковского переулка, а приватная жилая часть — в дальней части жилого комплекса. За счет разделения потоков людей эту проблему как раз можно решить, и это позволит создать новое городское общественное пространство. Нередко жильцы еще недовольны профилизацией бизнеса в коммерческих площадях. Согласитесь, в премиальном ЖК мало приятного соседствовать с алкомаркетами и фастфудом, которые будут генерировать соответствующего уровня трафик. В «Заре» мы учли все эти моменты, поэтому коммерцию не продаем. Все останется в собственности застройщика — как раз для управления этими такими процессами. Только так и никак иначе можно гарантировать жильцам именно тот уровень сервиса и комфорта, который мы заявляем на уровне продаж.
Продолжение следует.
Фото на анонсе: Валерий Шарифулин/ТАСС
ООО СЗ «Заря», ООО «СЗ «Тэкоресурс», ООО «СЗ «Авторский дом №2». Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 13
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.