По данным минстроя, в России сдается в аренду более 5 млн квартир. Не посмеивайтесь над наивностью ведомства, хотя, конечно, данные абсолютно неточные. Можно смело их удваивать, т. к. большинство сдается неофициально «По данным минстроя, в России сдается в аренду более 5 миллионов квартир. Не посмеивайтесь над наивностью ведомства, хотя, конечно, данные абсолютно неточные. Можно смело их удваивать, так как большинство сдается неофициально» Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС

«Сдача квартиры посуточно может приносить доход в 3 раза больше»

Несмотря на субсидированную ставку и наличие семейной ипотеки, не все могут себе позволить собственную квартиру. Поэтому аренда — универсальный способ начать новую жизнь после развода, старт в самостоятельность для повзрослевшего отпрыска и «якорь» при переезде в Казань.  

Для многих недвижимость — это более понятный и надежный инвестиционный инструмент, чем ценные бумаги и пиринговые платежные системы. Еще пару лет назад самым популярным способом заработка была покупка квартиры в новостройке на этапе котлована, которую, когда дом сдавали в эксплуатацию, перепродавали. Но с введением эскроу-счетов доля инвестиционных сделок для перепродажи падает. И неудивительно: в Казани готовое жилье зачастую стоит дешевле строящегося. При такой схеме финансирования застройщикам просто нет необходимости продавать квартиры на разных этапах строительства дешевле, ведь деньги дольщиков находятся в банке и воспользоваться ими можно только по окончании работ. Поэтому сейчас покупательская активность сосредоточена на вариантах для последующей сдачи в аренду — это самый популярный способ инвестиций на рынке недвижимости.  

По данным минстроя, в России сдается в аренду более 5 млн квартир. Не посмеивайтесь над наивностью ведомства, хотя, конечно, данные абсолютно неточные. Можно смело их удваивать, т. к. большинство сдается неофициально.

В среднем по РФ доходность сдачи квартир в аренду сейчас составляет около 4–5% годовых. При этом Казань находится в антирейтинге, войдя в топ-5 наименее выгодных городов по мнению портала «Мир квартир» с доходностью ниже общероссийской и держится на уровне 3,5%. Получается, что вернуть первоначальные вложения в одну- и двухкомнатную квартиры можно за 25–29 лет.

Сдача квартиры посуточно может приносить в 3 раза больший доход, чем долгосрочная аренда, хотя под это подходят не все объекты, да и усилий придется приложить больше. Но сегодня мы подробно остановимся на долгосрочной аренде и на советах тем, кто планирует снять жилье.

Совет №1. Если вы или ваш ребенок-студент планируете заехать в квартиру с сентября, подыскивать варианты нужно не позднее июля. И снимите розовые очки: не бывает «однушек» с евроремонтом на Чистопольской за 15 тыс. рублей. Интернет пестрит фейковыми объявлениями, которые направлены исключительно на сбор контактов.

Девушка из Буинска vs семья с двумя детьми

Наибольшим спросом пользуются Ново-Савиновский и Вахитовский районы. 67% арендаторов ищут там однокомнатные квартиры.

Совет №2. Иногда стоит изменить свои критерии и обратить внимание на границу Московского, Советского районов или рассмотреть двухкомнатные квартиры — разница будет незначительной.

Совет №3. Как бы дико ни звучало, ваша задача — понравиться владельцам жилья. Приходите на просмотр со старшими товарищами, родителями; если вы студенты, следите за своим внешним видом. Не стоит сразу шокировать хозяев пирсингом в носу или ядовито-ярким цветом волос. У двух веселых второкурсников шансов гораздо меньше, чем у семейной пары или скромной девушки из Буинска. Также без восторга встретят квартиросъемщика с котом или двумя малолетними детьми (особенно если те обожают рисование).

Совет №4. Не надо быть финансовыми романтиками и радоваться большому выбору и низким ценам на порталах недвижимости и информационных агентств. Первые далеки от действительности, вторые не несут никакой ответственности и вручат вам список с сомнительными адресами за 5 тыс. рублей.

Совет №5. Не сбрасывайте со счетов соцсети. Там с большей вероятностью можно встретить собственника, ознакомиться с его профилем и понять, насколько вы подходите друг другу. Но ни в коем случае не соглашайтесь на дистанционное подписание договора и предоплату для бронирования квартиры. Все расчеты должны быть произведены после подписания договора найма непосредственно с собственником или его доверенным лицом.

Совет №6. До подписания договора изучите все документы, которые собственник должен вам представить:

— оригинал паспорта (если владельцев много, паспорт предъявляют все);

— выписку из ЕГРН (можно получить онлайн), которая должна быть актуальной, — так вы будете уверены, что квартиру сдает собственник;

— нотариальную доверенность. Если сдачей квартиры занимается не лично собственник, в ней должно быть прописано право доверенного лица сдавать квартиру и получать денежные средства. Проверить, действительна ли доверенность, можно онлайн на сайте Федеральной нотариальной палаты.

«Четко пропишите случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке»

Совет №7. Не берите первый попавшийся договор аренды из интернета. Они шаблонные и не учитывают массу спорных нюансов. Вот 10 важных моментов: 

— Документ должен быть подписан всеми совершеннолетними собственниками, а не только главой семейства. Обязательно проверьте зарегистрированных лиц и узнайте их позицию относительно сдачи жилья, где они прописаны. Вполне возможно, что квартира принадлежит одному из братьев, в пользу которого другие члены семьи отказались от приватизации. Значит, несмотря на то что брат не является собственником, он сохраняет право проживания в данной квартире.

— Арендная плата и ее размер прописываются, уточняется, включены ли коммунальные услуги (какие именно), порядок оплаты (наличными, перечислением). Частенько собственники не хотят переводов на карту, настаивая на наличных. В этом случае обязательно составляйте расписку, где указывайте сумму, за что, за какой период проживания и т. д. Если собственник самозанятый, он может присылать вам электронный чек — этого достаточно.

— Депозит в размере ежемесячной оплаты необходимо передать собственнику. Он засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается, если вы не испортили имущество в квартире. Собственник вправе запросить двойной депозит, если в квартире есть дорогостоящая техника или мебель.  

— Обязательно прописывайте фактический срок аренды, не поддавайтесь уговорам заключить лишь на пару месяцев и продлевать. Как правило, за этим могут стоять планы по продаже квартиры.

— Если собственник планирует повышение оплаты, то лучше сразу обговорить это в договоре и уточнить условия.

— Договоритесь на берегу, когда собственник может приходить с проверкой для осмотра квартиры.

— В Казани арендаторы обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. До подписания договора поинтересуйтесь о размере коммунальных платежей и тем, насколько они увеличатся в зимний период.

— Условия досрочного прекращения действия договора — вот здесь частенько кроется засада, и арендатор может оказаться на улице. Четко пропишите случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. Например, наличие задолженности по оплате за месяц. Также укажите разумный срок, когда вы должны освободить квартиру по инициативе собственника.

— Если вы снимаете квартиру и планируете ее полностью или частично сдавать в субаренду, это обязательно должно быть обговорено с собственником, заранее расскажите о своих планах, возможно, арендодатель не разрешает заводить домашних животных.

— Акт приема-передачи вы будете составлять 2 раза: когда въезжаете в квартиру и когда освобождаете ее. В документе детально прописываются фактическое наличие и состояние отделки, мебели, техники. Нелишним будет сделать фотофиксацию.

«До принятия решения обязательно самостоятельно посмотрите не менее пяти квартир. И не верьте фотографиям! Снимок может не соответствовать действительности: стильная «однушка» будет завалена хламом, а обои — пестреть нецензурными надписями»Фото: «БИЗНЕС Online»

«При аренде однокомнатной хрущевки вы должны располагать 50 тысячами рублей»  

Совет №8. Лучше сразу отказываться от квартиры, где стиральная машина «немного барахлит», колонка «немного покосилась», унитаз «ночами журчит». По законам Мерфи, как только вы заедете, все дружно сломается и ремонтные работы лягут уже на вас. Если квартира ну очень понравилась и протекающий кран не смущает, обязательно пропишите все недочеты в приложении к договору.

Резюмирую. К сожалению, путь в самостоятельную жизнь требует больших затрат и цена в заинтересовавшем вас объявлении будет не конечной. Приплюсуйте к ней комиссию риелтора — 50–100% от ежемесячной оплаты, залог хозяину и платежи за коммунальные услуги. Например, при аренде однокомнатной хрущевки вы должны располагать 50 тыс. рублей при условии депозита. Должна предупредить, что частенько бывает сложно вернуть депозит — у хозяина обязательно найдется повод обвинить вас в ободранных обоях или неработающей микроволновке, которой уже пару десятков лет.

До принятия решения обязательно самостоятельно посмотрите не менее пяти квартир. И не верьте фотографиям! Вспомните соцсети или сайты знакомств — так и с арендой квартир. Снимок на Avito может не соответствовать действительности: стильная «однушка» будет завалена хламом, а обои — пестреть нецензурными надписями. Но случается и наоборот: темная «однушка»-замухрышка может оказаться уютной студией.

Доверяйте, но проверяйте, семь раз отмерь, один раз отрежь — эти народные мудрости идеально обобщают все советы для будущих арендаторов. Не соглашайтесь отдавать деньги для резервации интересного варианта до просмотра. И ничего не подписывайте, пока не проверите все документы и посмотрите квартиру!