Марат Галлямов, «Этажи»: «Нужен ценовой предел – покупательная способность не растет»

Марат Галлямов — учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань»

О герое

42-летний Марат Галлямов — учредитель и директор агентства недвижимости «Этажи-Казань». Первую фирму открыл после окончания вуза в начале 2000-х и до 2013 года занимался бизнесом в сфере телекоммуникаций и связи. Последние 9 лет работает с недвижимостью. По оценкам собственника, «Этажи» занимают 10–12% казанского рынка риелторских услуг. В компании работают 380 человек, из которых 306 — риелторы.

«Этажи» стоимость услуг не увеличивали и не собираются этого делать. Средний чек за услуги сегодня не превышает 80-85 тысяч рублей — это в районе 1,5 процента от суммы сделки»

Недвижимость остается твердой валютой — сделки проходят

• После 24 февраля работаем без изменений, хотя вначале коллеги нервничали, появился страх. Разговариваем, делимся мнениями, показываем графики, поэтому теперь настроение только боевое. Каждый риелтор в компании — индивидуальный предприниматель, который ежемесячно платит 6% налогов с дохода, отчисляет пенсионные и страховые взносы. Упадет число сделок — снизится доход, поэтому сегодня риелторы стали еще внимательнее относиться к собственным ресурсам, заявкам, клиентам.
• В моей практике кризисы происходят каждые два-три года. Иммунитет уже выработан, а недвижимость остается твердой валютой — сделки проходят даже в самых трудных экономических условиях. Жилье по-прежнему базовая потребность человека.
• В марте компания по числу сделок превысила показатели марта 2021 года на 25%. «Доезжали» ипотечные одобрения с низкими ставками, поэтому падения пока нет. В начале месяца на рынке возник ажиотаж, но не только из-за спецоперации, а на фоне переноса некоторыми банками срока действия одобренных ипотек с 30 на 5 марта. Люди спешили воспользоваться ипотечными кредитами по сниженной ставке как при покупке нового, так и вторичного жилья.
• В сложившейся ситуации под ударом — малые риелторские компании, стартапы. Часть риелторских компаний подняла цены на услуги. «Этажи» стоимость услуг не увеличивали и не собираются этого делать. Средний чек за услуги сегодня не превышает 80–85 тыс. рублей — это в районе 1,5% от суммы сделки. На рынке уже поднимают размер комиссии до 2,5–3%. Это перебор. На таком нельзя играть, потому что в итоге клиенты будут недовольны и начнут обходить риелторов стороной. Зарплаты горожан не растут, поэтому нет предпосылок и для увеличения стоимости услуг, хотя тоже потребители и видим, как растут цены на товары, но я считаю это временным явлением.

«Число сделок с новостройками в марте у «Этажей» увеличилось на 60 процентов в сравнении с мартом 2021 года»

«Квадрат» в новостройках — уже 130–150 тыс. рублей, а вторичка не схлопнется — 40% сделок там за наличку

• Число сделок с новостройками в марте у «Этажей» увеличилось на 60% в сравнении с мартом 2021 года. Господдержка сдерживает падение продаж у застройщиков и будет удерживать в будущем. При этом вторичный рынок — это 55% в потоке сделок компании, 25% занимают новостройки, 10% приходится на загородную недвижимость, оставшиеся 10% — это аренда.
• Часть застройщиков оказалась не готова к наплыву клиентов в начале марта: оформление договоров затягивалось, а цена квадратного метра росла каждые два-три дня! В итоге с конца февраля цена «квадрата» в новостройках Казани выросла на 7% до 130–150 тыс. рублей.
• Сделки с низкими ипотечными ставками на вторичке заканчиваются, поэтому в перспективе 3–6 месяцев ждем падения спроса и цены таких квартир в пределах 10–15%.  Дальше либо снижение, либо будем откатываться к прежним ценам — это зависит от учетной ставки ЦБ, ипотечной ставки на вторичку. Сегодня средняя цена квадратного метра в этом сегменте рынка колеблется у 116–120 тыс. рублей. Не будет продаваться? Значит, цена непривлекательная. Стоит уступить, а покупателю — поторговаться. В офисе застройщика так не получится.
• Но не стоит ожидать, что рынок вторички схлопнется полностью из-за дорогой ипотеки. Причина в том, что с ипотекой на вторичном рынке покупают только 60% квартир. Оставшиеся 40% — за наличный расчет. Зато новостройки ощутимо зависят от кредитов — в массовом сегменте жилья доля ипотеки уже достигает 90% и только 10% сделок проходит с наличными деньгами.

«Ощутимее других растет сегмент аренды. Число обращений увеличилось»

Тенденция 2022 года — рост аренды, «Этажи» поборются за рынок бронирования после ухода Booking.com и Airbnb

• Ощутимее других растет сегмент аренды. Число обращений увеличилось, хотя эта сфера в Казани стабильно развивалась и до 24 февраля. Дело в том, что после повышения ключевой ставки до 20% годовых проценты по ипотечным кредитам на вторичку стали заградительными. А приобретать квартиру в новостройке хочет не каждый. Поэтому вопрос покупки жилья взамен арендуемого отложен до стабилизации обстановки, и здесь фиксируется рост спроса.
• Уход из России сервисов Booking.com и Airbnb подтолкнул федеральное руководство компании к выходу на рынок бронирования и краткосрочной аренды. Собственное IT-подразделение компании уже разрабатывает платформу на сайте etagi.com. Точные сроки запуска не назову, но ориентируемся на конец 2022 года. «Этажи» не хотят упускать такую возможность — второго и третьего шансов уже не будет.
• Рост цен сказывается на долгосрочном развитии компании. Компьютер, который до 24 февраля покупали за 35 тыс. рублей, теперь стоит 70 тысяч. До сентября компания продержится с имеющимся парком компьютеров, часть оргтехники успели купить по старым ценам. Дальше будем выкручиваться — думаю, найдутся новые каналы, поставщики. Но цены уже не будут прежними.

«Прогнозируем два сценария. Первый — это падение числа сделок в II и III кварталах до 50 процентов, особенно на вторичном рынке. Второй сценарий оптимистичный — снижение за тот же период на 20 процентов»

Два сценария развития рынка и призыв к господдержке, привязанной к цене жилья

• Что будет дальше? Пока трудно сказать. Прогнозируем два сценария. Первый — это падение числа сделок в II и III кварталах до 50%, особенно на вторичном рынке. Второй сценарий оптимистичный — снижение за тот же период на 20%. Оба зависят от политики Центробанка, размера ключевой ставки и степени господдержки застройщиков. Похожая ситуация была в декабре 2014 года, когда ключевая ставка выросла до 17% и через 1,5 месяца снизилась до 15%. Тогда рынок начал восстанавливаться уже в августе, а в IV квартале перешел в рост.
• Каждое новое снижение ключевой ставки на 1–2% будет оживлять рынок вторичного жилья. Этот сегмент никто не  поддерживает, и там цены регулирует рынок. Льготные ипотечные программы для новостроек не отменяют, а «путинская» ипотека даже под 10–12% годовых, но с увеличенным лимитом до 6 млн рублей продолжит ощутимо поддерживать покупателей в регионах.
• На мой взгляд, господдержка должна быть адресной. Кредиты по льготным ставкам стоит выдавать клиентам только тех застройщиков, цена квадратного метра у которых не выше установленного минстроем порога. Например, в 100 тыс. рублей. Сегодня государство по льготной ипотеке поддерживает все проекты — это, конечно, хорошо, но отчасти ведет к росту стоимости жилья. Лимит не позволит застройщикам поднимать цену. Нужен ценовой предел. Покупательная способность не растет такими темпами, как стоимость жилья. И потом, не вижу смысла поддерживать покупателей элитного жилья с ценой «квадрата» в 200–300 тыс. рублей. В этом случае человек мог обойтись и без господдержки, которая нужнее людям со средним достатком.

Совет бизнесменам

• Сохранять спокойствие. Погружайтесь в оперативную работу, проведите оптимизацию, пересматривайте стратегию развития. Плотнее работайте с клиентами.