Продажи земельных участков и домов в пригороде без господдержки, доступной ипотеки и программ комплексного развития — курс в никуда. Правительство РТ сдерживает перевод сельхозземель под ИЖС, но наращивает его долю в общем объеме ввода жилья. В перспективах рынка, популярных проектах домов, материалах, ценах и запросах покупателей на городской комфорт «БИЗНЕС Online» вместе с экспертами разбирался в ходе круглого стола, посвященного развитию загородной недвижимости Казани.
В перспективах рынка, популярных проектах домов, материалах, ценах и запросах покупателей на городской комфорт «БИЗНЕС Online» вместе с экспертами разбирался в ходе круглого стола, посвященного развитию загородной недвижимости Казани
Пандемия подтолкнула и к умеренному росту, и к сокращению площади домов. Рынок в поисках культуры загородной жизни
В первой части круглого стола «БИЗНЕС Online» участники рынка загородной недвижимости — девелоперы, архитекторы, строители — обсудили «коронавирусную» трансформацию рынка. Вторая часть посвящена трендам, тенденциям 2021 года и перспективам загородного рынка жилья. Участники обсуждения:
- ООО «Санлайт хаус» (стройматериалы) — исполнительный директор Аллан Гизатуллин;
- ООО «Маленький Токио» (коттеджный поселок «Литл Токио») — директор Артур Хафизов;
- ООО «Зеленый дом» (коттеджный поселок «Курше авыл») — директор по развитию Рустем Зигангиров;
- ООО «Этажи-Казань» (агентство недвижимости) — директор Марат Галлямов;
- Казанский государственный архитектурно-строительный университет — доцент кафедры градостроительства и планировки сельских населенных мест Юлия Закирова;
- «Ак Барс Дом» — заместитель директора Руслан Сагитов;
- WinDom (коттеджный поселок «Изумрудный village*») — исполнительный директор Игорь Захаров.
Модераторы:
- Дмитрий Катаргин, руководитель отдела строительства и недвижимости «БИЗНЕС Online»;
- Елена Фадеева, руководитель отдела рекламных стратегий «БИЗНЕС Online».
Последние два-три года устойчивым спросом на рынке пользуются двухэтажные дома площадью 120–150 кв. м — этого вполне достаточно для средней семьи. Единицы покупают дома площадью до 400 кв. метров. «Люди не хотят платить за лишний метраж — есть понимание, что все это надо обогревать и обслуживать», — сошлись во мнении участники обсуждения. Конечно, многое еще зависит и от семейных предпочтений. Так, в «Изумрудный village» наиболее популярны дома площадью 140–150 кв. метров. Но есть и коттеджи в 300 кв. м для более требовательных клиентов.
Требования к жилому пространству выросли. Удаленный или смешанный формат занятости требует других условий проживания. Наблюдается переосмысление использования внутреннего устройства жилого пространства — необходимо выделение рабочих зон. Пандемия породила запрос на разнообразие, гибкость и адаптивность. Произошло переосмысление внутреннего устройства жилого пространства — пандемия подтолкнула его к гибкости.
В жилом комплексе «Литл Токио» строят дома площадью от 100 до 250 кв. метров. Здесь отмечают, что пандемия усилила спрос на проекты большей площади. «Покупатели чаще стали интересоваться домами большей площади», — говорит директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов. Эти запросы учтены: разработаны новые проекты с учетом текущих потребностей людей в больших пространствах, выделенными зонами для спокойной работы в домашних условиях. Такая потребность все чаще и чаще прослеживается от людей занятых в digital**-сфере.
Интересный факт, однако: самые продаваемые дома в Японии — площадью около 95 кв. метров. То есть японцы более экономны с точки зрения площадей. Но и в Татарстане есть тренд на сокращение площади: немало запросов у застройщиков на дома в 80 кв. метров.
Люди все-таки считают свои деньги и трудозатраты. Дом в 300 квадратных метров — это красиво! Но, пожив в нем несколько месяцев, понимаешь, что либо ты, либо наемный персонал должен убираться в нем постоянно. Это вносит коррективы в семейную жизнь.
В таких случаях даже низкая стоимость эксплуатации собственного дома в сравнении с квартирой не облегчит бремя его обслуживания. И это оказалось точкой дискуссии круглого стола.
Заместитель генерального директора «Ак Барс Дом» Руслан Сагитов отмечает, что при возникновении любой проблемы в доме или во дворе собственник частного дома остается с ней один на один. «У хозяина загородного дома должно быть достаточно времени или денег — чтобы нанять тех, у кого есть умение оперативно решать хозяйственные проблемы. При этом время — самый ценный ресурс в современном мире, и не всегда оно есть даже на замену лампочки и тем более расчистку снега. Потому, приобретая загородное жилье в формате квартиры, новоиспеченный загородный житель получает готовые решения комплексного обслуживания дома и отсутствие тех же проблем с уборкой снега на территории дома», — подчеркивает Сагитов.
В целом у покупателей, естественно, приличный разброс по предпочтениям, желаниям и представлениям о жизни за городом
Участники дискуссии дополнили, что остаться один на один со сложным хозяйственным вопросом «светит» скорее владельцу дома в неорганизованном поселке. Ведь качественные предложения «под ключ» — это еще и управляющая компания. К примеру, уборка территории поселка от снега, стрижка газона летом, вывоз мусора, сервисное обслуживание домов не проблема для жителей того же «Литл Токио». Насколько это доступно? По словам Хафизова, услуги УК для владельца дома площадью 150 кв. м обойдутся в 5 тыс. рублей в месяц, а благодаря энергоэффективности технологии JWT*** отопление дома в зимний период стоит около 2,5 тыс. рублей «По нашим расчетам, за квартиру схожей площади в Казани придется отдать сумму вдвое, а то и втрое больше», — говорит директор ООО «Маленький Токио».
В целом у покупателей, естественно, приличный разброс по предпочтениям, желаниям и представлениям о жизни за городом. И во многом правит мечта. «Нет культуры загородной жизни. Пока есть деньги, строят дома в 200–300 квадратных метров с кинозалом в цоколе, в который потом никто не спускается. А сколько денег в него закопали? — рассуждал директор ООО «Этажи-Казань» Марат Галлямов. Затронул он и тему инвестиционного спроса на загородные дома: «Дело в том, что дома люди покупают для жизни и пока не рассматривают их в качестве инвестиций. Непонятна ценовая выгода».
Игорь Захаров: «На рынке растет спрос на нетиповые проекты»
Архитектура загородных проектов. Какая она?
Примитивные дома-коробки из белого силикатного, красного керамического кирпича уходят в прошлое вместе с пригородными «дворцами» площадью 400 кв. м, говорят эксперты.
Россияне путешествуют, видят, как и из чего строят дома в Европе: Германии, Голландии, Бельгии. Это не проходит бесследно и отражается в проектах загородных домов Казани и пригорода. Мы наблюдаем, как меняются вкусы наших заказчиков на протяжении последних лет.
Предпочтение многие отдают кирпичу ручной формовки, популярен ригель-формат — узкий кирпич вытянутой формы. «Эра полуторного кирпича ушла, сейчас уже не смотрят на однотонные красные, желтые и коричневые изделия, — продолжает Гизатуллин. — Ассортимент российских производителей заметно расширился. За несколько лет до начала пандемии предприятия увеличили линейку продукции, которая успешно конкурирует с зарубежными аналогами по соотношению „цена-качество“. В нашем ассортименте представлены производители, чей кирпич ничуть не уступает европейскому, а по ряду характеристик даже превосходит его».
Например, из облицовочного кирпича премиум-класса в стиле современной классики возводят дома в «Изумрудный village». Напомним, закрытый поселок-комьюнити на 40 домов строят в Приволжском районе Казани — до центра города 25 минут на автомобиле. «На рынке растет спрос на нетиповые проекты, — говорит исполнительный директор WinDom Игорь Захаров. — Наши архитекторы воплотили много проектов в Москве, поселках на Новой Риге и Рублевке и теперь переносят одни из лучших практик в Казань: постоянно совершенствуют, дорабатывают облик фасадов, внутренние планировки, делают дома лучше и удобнее для каждого заказчика».
Аллан Гизатуллин: «Эра полуторного кирпича ушла, сейчас уже не смотрят на однотонные красные, желтые и коричневые изделия»
В «Курше Авыл» дома строят из кирпича и дерева. «Но акцент все же на каменное домостроение, потому что цена дерева серьезно выросла, — говорит Зигангиров. — Да и спрос покупателей смещается в каменное домостроение: с ним меньше хлопот. Хотя мы в компании и любим строить дома из дерева, но учитываем, что кирпичные дома в красивой архитектуре — это тренд».
«Дерево требует ухода: его нужно пропитывать, красить, — согласен исполнительный директор „Санлайт хаус“. — Какой бы качественной ни была краска, пропитка — ее через 10 лет нужно обновлять».
Популярно не только дерево и кирпич. К примеру, дома «Литл Токио» — это деревянная стоечно-балочная конструкция из сухой клееной древесины, облицованная износостойкими, морозоустойчивыми и самоочищающимися фиброцементными панелями KMEW.
Постоянно обновляем проекты, делаем плоские кровли, отвечаем на запросы клиентов. А для комфортного передвижения в домах «Литл Токио» воплощаем желания заказчиков в концепции «Кадзи-Досен».
Еще одна тенденция — отделка в формате «от и до». Дома от японского застройщика «Иида» сдают в предчистовой и чистовой отделке. Покупатели чаще выбирают вариант «под ключ», в который уже входит кухонный гарнитур со встроенной техникой BOSCH («Бош»), полностью оборудованные санузлы в плитке Kerama Marazzi («Керама Марацци») и сантехникой GROHE («Грое»), а также система вентиляции и рекуперации Mitsubishi lossnay («Мицубиши лоссней»). Гарантия на основные конструктивные элементы домов «Иида» составляет 10 лет, а на внутреннюю отделку дома — 2 года.
Строительная компания WinDom тоже придерживается подхода «от проекта до готового дома»: покупателю требуется согласовать проект и заехать в готовый дом. А контролировать ход стройки можно и удаленно — компания пришлет заказчику видеоотчет о каждом этапе строительства. Застройщик «Изумрудный village» 7 лет на рынке загородного жилья и уже воплотил по этому принципу проект закрытого поселка «Усады village». В портфолио компании более 100 готовых коттеджей в Казанской агломерации: одно-, двухэтажные, с мансардой и без, с плоскими и скатными крышами, переменной этажности. Гарантия на каждый дом — 5 лет, в WinDom также дают заказчику гарантию бюджета — стоимость строительства и материалов зафиксирована в договоре и неизменна.
Из введенных 2,6 млн кв. м доля малоэтажного жилья составила 60%, что на 14,8% выше аналогичного показателя 2019 года
Власти РТ сделали ставку на ИЖС, но сдерживают перевод новых сельхозземель. Тенденция на комплексность за счет соседства многоэтажек и коттеджей
В 2020 году в Татарстане ввели 2,6 млн кв. м жилья — на 300 тыс. меньше, чем планировали. Дело в том, что Татарстану растянули «план Путина»: теперь 3,5 млн кв. м жилья ежегодно должны вводить к 2030 году, а не к 2024-му. В 2020 году власти РТ сделали ставку на индивидуальное жилищное строительство. Так, из введенных 2,6 млн кв. м доля малоэтажного жилья составила 60%, что на 14,8% выше аналогичного показателя 2019 года. План на этот год — сохранить объемы ввода, но освоение пригорода тянет за собой инфраструктурные проблемы.
Рустем Зигангиров: «В нашем поселке запланирована необходимая инфраструктура для полноценной жизни людей, в том числе и рабочие места, но приближение города, многоэтажной застройки к коттеджному поселку «Курше Авыл» — это плюс для нас с точки зрения доступности городской социальной инфраструктуры»
Вот и президент РТ Рустам Минниханов в марте поручил создать Институт пространственного развития. Научный институт станет координировать и контролировать комплексное развитие территорий, чтобы при строительстве жилых комплексов учитывались интересы людей в школах, транспортной инфраструктуре и так далее. Эксперты сошлись во мнении, что создание инфраструктуры для коттеджных поселков стоит недешево из-за низкой плотности жилья. Ведь в многоквартирном доме на «квадрат» земли под высоткой приходятся десятки «квадратов» жилой площади. Решением могло бы стать развитие пригородных территорий в виде «колокольчика» — от высотных проектов к одноэтажным домам. «В нашем поселке запланирована необходимая инфраструктура для полноценной жизни людей, в том числе и рабочие места, но приближение города, многоэтажной застройки к коттеджному поселку „Курше Авыл“ — это плюс для нас с точки зрения доступности городской социальной инфраструктуры. Для города плюс в том, что мы будем снабжать его органической продукцией», — говорит Зигангиров.
Застройщику небольшого коттеджного поселка экономически нецелесообразно строить школу для жителей 100 частных домов. Комплексная застройка территорий даст импульс качественному и всестороннему развитию инфраструктуры пригорода.
Появляются и механизмы, сдерживающие хаотичное развитие пригорода. Одно из предложений на сессии Госсовета РТ озвучил премьер-министр РТ Алексей Песошин — взимание платы за перевод сельхозугодий в категорию ИЖС. По словам участников обсуждения, муниципалитеты уже получили от правительства РТ письма с указанием запрета «мелкой нарезки» ранее не размежеванных участков. Последние 20–30 лет средние размеры загородных участков не меняются: покупателей устраивает 6–7 соток. По указанию кабмина РТ, площадь новых участков должна составлять не менее 10 соток.
Такая мера избавит территории от плотной застройки, наведет порядок в соблюдении противопожарных норм, санитарных разрывов, согласились эксперты. Приведет ли это к удорожанию земель и ее дефициту? Возможно, но ряд крупных ленд-девелоперов готовятся освоить сельхозземли неподалеку от Казани.
Артур Хафизов: «Спрос на загородную недвижимость есть не только в России, но и за рубежом. Европейские компании также работают над его удовлетворением
Курс на качественный рост проектов, расчет на льготное кредитование и гармоничное развитие агломерации
Эксперты полагают, что в предстоящие два-три года рынку предстоит удовлетворить возникший в 2020–2021 годах спрос на загородную недвижимость. «И такой спрос есть не только в России, но и за рубежом. Европейские компании также работают над его удовлетворением. Это общемировая тенденция», — считает Хафизов.
По словам Сагитова, границы между городом и пригородом постепенно стираются. «В мире прослеживается тенденция к укрупнению мегаполисов. Становится все больше городов с населением более 10–15 миллионов человек. Учитывая привлекательность столицы, с большой долей вероятности Казань будет развиваться и расти как в пределах границ, так и в рамках агломерации, в 60–70 километрах от городского ядра. Развитие пригорода неизбежно», — говорит заместитель генерального директора «Ак Барс Дом».
Для развития агломерации нужны условия. Так, участники рынка возлагают большие надежды на низкую стоимость кредитов, льготную семейную ипотеку на строительство частных домов и покупку земельных участков. Директор ООО «Этажи» Галлямов считает, что с ростом ввода индивидуального жилья и планов по увеличению доли ИЖС в общем объеме ввода в Татарстане логично распространить льготное кредитование и на индивидуальное жилье.
На рынке многоквартирного жилья мало новых проектов. Дешевые кредиты придадут загородному рынку новый импульс, увеличат долю ИЖС в общем объеме ввода жилья. Недорогие кредиты нужны и для сдерживания стоимости квадратного метра загородной недвижимости, которая при существующем росте цен на стройматериалы и высоком спросе неизбежно вырастет. На сколько? Пока неясно.
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин 19 апреля подписал постановление, по которому в программу льготной семейной ипотеки включили возможность покупки земельных участков и строительство частных домов.
С 2018 года программа действует на покупку квартир в новых многоквартирных домах и готовых домов. Расширение позволит выдать 20 тыс. жилищных кредитов на 79 млрд рублей. Так семьи улучшат жилищные условия и, по словам Мишустина, «осуществят мечту своего ребенка об отдельной комнате». Лимит кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для других регионов — 6 млн рублей.
Есть и другие ограничения. На кредит сроком до 30 лет могут рассчитывать только те российские семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го родился второй ребенок или последующие дети. Программа также распространяется на семьи с единственным ребенком – инвалидом. Все члены семьи должны иметь российское гражданство.
Впрочем, у застройщиков есть и опасения относительно расширения льготной ипотечной программы. Компании начнут заключать с семьями договоры подряда по действующим ценам на стройматериалы, а те растут постоянно и непредсказуемо.
«Не удивлюсь, если совсем скоро мы получим письма о повышении отпускных цен, — сказал Гизатуллин. — Ведь есть еще проблема поставок! Например, от европейских поставщиков часто приходится слышать о нехватке кирпича: там тоже серьезный рост строительства загородного жилья. На рынке России также есть дефицит материалов, кирпичные заводы загружены на 100 процентов. Возводится не только жилье, но и социальные объекты. Вдобавок застройка загородного жилья перестала носить сезонный характер — строители работают круглый год. Спрос колоссальный, поэтому клиенты нередко жертвуют своим желанием — лишь бы материал был в наличии. А дефицит, согласитесь, не есть хорошо! Благо нашу компанию выручают складские запасы».
Растущий спрос, борьба за клиента подвигнет застройщиков коттеджных поселков к поиску новых решений, к росту качества строительства и архитектуры, к развитию общественных пространств. В каком виде сдавали многоквартирные дома 20 лет назад? Без слез не взглянешь! Теперь качество выросло. Требования покупателей загородного жилья растут вместе со стоимостью. Так, покупателям домов в «Изумрудный village» важно не только местоположение поселка, но и то, как выглядит коттедж, окружение, удобства. Нашим клиентам нравится, что в поселке появится теннисный корт, «тропа здоровья» — прогулочная зона в сосновой посадке. Люди хотят жить в пригороде, но с городским комфортом.
Застройщик коттеджного поселка «Курше Авыл» согласился с коллегой. «Это вновь отсылает нас к необходимости, тренду на комплексное развитие загородных проектов, к единому архитектурному стилю, — сказал Зигангиров. — В предстоящие три-пять лет застройщики, власти станут совместно решать вопросы комплексной застройки. Без этого у загородных проектов нет цивилизованного будущего».
Доцент КГАСУ Юлия Закирова резюмировала: комплексное развитие — это не только благоустройство и красота. Это еще и повышение плотности улично-дорожной сети, и развитие общественного транспорта, социальной инфраструктуры, медицинского обслуживания, создание рабочих мест.
Доцент КГАСУ Юлия Закирова резюмировала: комплексное развитие — это не только благоустройство и красота
«То что мы называем пригородом, — это ближний и средний пояс Казанской агломерации, — сказала Закирова. — При агломерационном развитии речь идет не о жестком регулировании, а о координации территориального развития, которую должны наладить и взять на себя муниципальные органы управления Казани и примыкающих муниципальных районов. Нужно избежать появления спальных районов без мест приложения труда. Сейчас в агломерационном поясе появляются технопарки, логистические комплексы, промплощадки. Необходимо увязывать такие проекты и развитие жилой застройки. И это снова вопрос координации. Согласна, должно быть многообразие жилой среды и типов застройки. С этой точки зрения застройщики не конкуренты — они вместе создают рынок с разнообразной пригородной жилой застройкой».
Читайте также:
«Малоэтажная Казань»: как «коронавирусный» побег из города разгоняет цены на землю и дома. Часть 1-я
*Виладж
**Диджитал
***Japan Wood Technologies (японская деревянная технология)
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 14
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.