Продавцы переписывают ценники: «вторичка» Казани повторила рекорд новостроек

Месяц стал рекордом для вторичного рынка. Тот поднялся до максимальных за год 10,2 тыс. сделок по Татарстану. В Казани, если сравнивать с ноябрем-2019, рост продаж «вторички» составил почти 100%

Истоки спроса на «вторичку»: адекватный ценник и дорогие новостройки

В ноябре рынок новостроек РТ впервые с июня перестал бить рекорды продаж. Описанный застройщиками сценарий отката не заставил себя долго ждать: число сделок на первичном рынке Татарстана по отношению к октябрю сократилось на 33%. Но все равно продано 2 тыс. квартир — это вдвое больше, чем в ноябре-2019! При этом месяц стал рекордом для вторичного рынка. Тот поднялся до максимальных за год 10,2 тыс. сделок по Татарстану. В Казани, если сравнивать с ноябрем-2019, рост продаж «вторички» составил почти 100%. Такую статистику приводит управление Росреестра по РТ. А еще в ноябре жители Татарстана зарегистрировали рекордные за два года 16,5 тыс. договоров купли-продажи жилых и нежилых объектов и земельных участков. 

Опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка назвали три причины ноябрьского роста числа сделок на вторичном рынке:

• более адекватная оценка стоимости «вторички» продавцами;
• рост цен новостроек: стоимость квадратного метра в популярных локациях к концу года увеличилась до 110–120 тыс. рублей за 1 кв. метр;
• не проданные на стадии строительства новые квартиры и попавшие в статистику Росреестра как «вторичка», на покупку такой недвижимости распространяется льготная ипотека под 6,5% годовых.

Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Антон Вассерман считает, что многие откладывали продажу вторичной недвижимости до осени. «Теперь же, когда экономическая ситуация в стране выравнивается, логично ожидать восстановления и этого сегмента рынка», — говорит Вассерман. 

Впрочем, ноябрьский рекорд продаж «вторички», кажется, сменяет декабрьское снижение предложения. «На рынке остались преимущественно долгоиграющие варианты: заложенные, арестованные квартиры, с длинными цепочками оформлений, с несовершеннолетними собственниками», — рассказал директор риелторской компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.

НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ НЕ ОСТАЛОСЬ БЮДЖЕТНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ

В результате рекордного спроса на рынке новостроек Казани снизилось количество проектов и сократилось предложение. В ноябре выдали одно разрешение на строительство, годом ранее было три. За 11 месяцев в столице РТ предоставили 65 разрешений, вдвое меньше аналогичного периода прошлого года. Хотя новые проекты все-таки заявляются. В частности, одна из компаний Юрия Касьяна собирается строить дом в Старо-Татарской слободе; застройщики Ильи Вольфсона объявили о проектах на улицах Козина, Бухарской и Дубравной; продолжит проект на Столбова компания Делюса Сиразетдинова. Но не будем забывать, что цикл строительства — вещь далеко не мгновенная!

«Товар распродается достаточно быстро, а производства в том же объеме нет, — говорит коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. — Поэтому и в будущем на рынке новостроек будет определенный дефицит, который не позволит упасть цене. Могут замедлиться темпы и объемы продаж: ни один застройщик, перейдя на проектное финансирование, не заинтересован в дисконтировании. Потому может наблюдаться положительная динамика вторичного рынка».

По данным Domofond.ru, за месяц стоимость квадратного метра в новостройках продолжила рост, ценник снизился только в Кировском районе. В среднем за «квадрат» нового жилья в столице РТ просят 93 тыс. рублей, что на 18% больше ноября 2019 года и на 16% больше января 2020-го. «На первичном рынке не осталось бюджетных предложений — их вымыло с рынка. Поэтому покупатели с небольшим бюджетом ушли на „вторичку“», — отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

«На цену также влияет и конкуренция застройщиков, которые на фоне освоения проектного финансирования разрабатывают актуальные и продуманные продукты, — продолжает Галяутдинова. — Во дворах девелоперы разбивают парки, привлекают архитекторов и дизайнеров. Это увеличивает цену квадратного метра. В 2020 году стоимость квартиры менялась в рамках утвержденных бизнес-планов. На 2021-й прогнозируем умеренный и стабильный рост цен, так как количество качественных предложений в новостройках невелико».

По оценкам Садреева, в январе – феврале стоимость недвижимости успокоится из-за отскока спроса. «Появится больше вариантов для покупки, а застройщики вернутся к маркетинговым программам, которые не менялись или были закрыты с середины года из-за высокого спроса», — говорит эксперт.

Еще один любопытный момент связан с ипотекой в Казани. По сравнению с ноябрем прошлого года количество ипотечных договоров оказалось на 25% меньше — и это при том, что сделок с квартирами стало больше в 1,5–2 раза. Подобное говорит о том, что граждане продолжали активно вытаскивать откуда-то наличные деньги. Видимо, тенденция «спасения» миллионов в квадратных метрах по-прежнему активна. А вот в районах республики доля сделок с ипотекой, наоборот, выросла на 10%. 

«Люди стремятся до конца года завершить важные дела. Многие выгодные предложения от застройщиков действуют до конца года»

КОШЕЛЬКИ ВЫДОХЛИСЬ: Предновогодний квартирный ажиотаж отменяется?

Несмотря на ожидаемое падение продаж, застройщики заявляют о предновогодней активности покупателей. «Люди стремятся до конца года завершить важные дела, — говорит Вассерман. — Многие выгодные предложения от застройщиков действуют до конца года». Напомним, продленную до 1 июля 2021-го «путинскую» ипотеку пока поддерживают акции лидеров рынка, которые вращаются вокруг субсидированных ипотечных кредитов со ставками от 0,01% (но только на первый год) или 4,4% годовых на весь срок кредитования, ипотечных каникул, ремонта, мебели в квартирах, скидок на парковки. «На ситуацию влияет не столько традиционный аспект, характерный для конца года, сколько комплекс тенденций всего года, мотивирующий к покупке. Это льготные ставки, небольшое количество интересных проектов на рынке, рост стоимости квадратного метра, отложенный спрос и собственные кредитные программы застройщиков», — считает Галяутдинова. Есть и другое мнение. «Последние несколько лет на рынке нет ярко выраженной сезонности продаж недвижимости, — говорит Садреев. — В 2018–2019 году границы стерлись из-за перехода на эскроу-счета. В этом году из-за самоизоляции и запуска льготной ипотечной программы до 1 ноября пик продаж новостроек пришелся на июль – октябрь. Теперь кошелек выдохся, цены поднялись и „доедают“ дешевизну продленной до 1 июля льготной ипотеки. Кто хотел купить — приобрели раньше». Наконец, еще один эксперт с изрядной долей пессимизма отмечает, что спрос на квартиры в Казани упадет к марту-апрелю будущего года, причем всерьез и надолго. Это связано с тем, что имевшие сбережения граждане уже «спасли» их в квадратном метре. Цены поднялись, льготная ипотека их роста не компенсирует. А вот доходы людей не увеличиваются. Так что эйфория застройщиков вот-вот закончится!

Казань — «третья столица» цен на вторичное жилье

В октябре столица РТ присоединилась к клубу российских городов-миллионников с ценником на новостройки выше 100 тыс. рублей за 1 кв. метр. И вот подоспела другая новость. По данным ЦИАН, средняя цена «квадрата» вторичного жилья Казани за год выросла на 12,4% до 90,6 тыс. рублей. Столица РТ стала лидером по стоимости «вторички» среди городов Приволжского федерального округа. На втором месте Нижний Новгород — там «квадрат» вторичного жилья стоит 79,7 тыс. рублей, на третьем — Уфа с 75,5 тыс. рублей. В десятке российских городов-миллионников с подорожавшей «вторичкой» Казань оказалась на третьей позиции: на первой — Москва, следом — Санкт-Петербург. У Domofond.ru, правда, данные поскромнее: по оценкам этого агрегатора, цена квадратного метра казанской «вторички» в сравнении с ноябрем 2019 года выросла на 6,8% до 83 тыс. рублей.

Казанские эксперты считают, что на вторичном рынке Казани еще есть потенциал для роста стоимости. «Некоторые объекты на „вторичке“ пока не набрали своей цены, есть возможность для повышения. Но скорее уже в рамках инфляции, как и по „первичке“», — полагает Гизатова. Глава гильдии риелторов Андрей Савельев считает, что «вторичка» в Казани не так быстро, но догоняет по стоимости первичный рынок. «С отставанием в три-пять месяцев начинает расти и вторичный рынок, — говорит эксперт. — На рынке — игра в догонялки. И в марте – апреле 2021 года к ней присоединится загородный рынок».

Кстати, о рынке загородной недвижимости. По данным управления Росреестра по РТ, в ноябре татарстанцы купили 4,9 тыс. земельных участков, на 25% больше, чем годом ранее. Земля с низким порогом входа стала для покупателей способом сохранить деньги — процентные ставки по банковским вкладам низкие, рынок акций непонятен и рискован. «Квартиру за миллион не купишь, а участок — да, — говорит Гизатова. — Есть сельская ипотека, кредитная программа для строительства и покупки жилых домов. Активность на рынке загородной недвижимости подтолкнет и к запуску новых проектов коттеджных поселков».