«Золотые получаются — у вас что, все земли обеспечены коммуникациями?» — остужал премьер-министр РТ Алексей Песошин пыл группы компаний ASG Алексея Семина на закрытой презентации ее земельного банка. Однако для скупленных в конце 90-х – начале нулевых земель миллиардера, похоже, наступил звездный час, ведь власти республики загнаны в угол неподъемными планами по вводу жилья, спущенными федеральным центром. О том, как затворник замка Левевилль использует свой шанс, — в материале «БИЗНЕС Online».
Группа компаний ASG миллиардера Алексея Семина (на фото) представила проект развития 25,5 тыс. га земель в Казанской агломерации. Огромный земельный массив предполагается освоить до 2040 года
АЛЕКСЕЙ СЕМИН РЕШИЛ ТРЯХНУТЬ своим ЗЕМЕЛЬНЫМ БАНКОМ
Как стало известно «БИЗНЕС Online», вслед за планом освоить территорию «Большого Зеленодольска» на площади в 700 га группа компаний ASG Алексея Семина представила премьер-министру РТ Алексею Песошину проект развития 25,5 тыс. га земель в Казанской агломерации. Огромный земельный массив предполагается освоить до 2040 года. 10,4 тыс. га из указанной площади компания намерена застроить в основном жильем, торговой и социальной инфраструктурой, а на 15,1 тыс. га земель сельхозугодий развивать агротуризм, фермерство и садовые общества.
Предложение интересное: на землях лендлорда в Казани и окрестностях можно построить целых 14 млн кв. м жилья. Т. е. этого хватит, чтобы обеспечить выполнение примерно четырехлетних объемов строительства в рамках нацпроекта «Жилье и комфортная среда» в Татарстане. Напомним, по нацпроекту республика должна вводить ежегодно 3,6 млн кв. м уже к 2024 году и руководство республики намерено выполнить эту задачу во что бы то ни стало, показав тем самым пример остальной России. Главное препятствие для реализации нацпроекта — дефицит пригодных для строительства земель. Живущий во Франции долларовый миллиардер — один из немногих, у кого они еще есть в большом количестве.
Но, как всегда, дьявол кроется в деталях. На недавнем совещании в правительстве РТ директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов озвучил механизм освоения земель. Империя Семина предложила создавать совместные предприятия с застройщиками. ASG войдет в их капитал земельными участками. СП под залог земли получит кредит в банке. Расчет за землю с АSG — после завершения строительства и раскрытия эскроу-счетов. Цена угодий — 12–20% от выручки, в зависимости от расположения участка и вложений в инфраструктуру.
В совещании были и застройщики, и банки. Как говорят участники совещания, реакция главы правительства РТ оказалась такой: «Золотые получаются! У вас что, все земли обеспечены коммуникациями?» — поинтересовался Песошин. Отвечая на вопрос, Аисов пояснил: дороги и инженерные коммуникации есть на землях, где прямо сейчас можно строить 900 тыс. «квадратов». Если же последовательно реализовывать земельный банк ASG, то до 2024-го реально возвести 1,8 млн кв. м, в следующую пятилетку — 4,4 млн, а в 2030–2040 годах — еще 7,8 млн кв. м жилья.
Что же до цены вопроса, то в ASG называют свои расценки расчетными. Действительно, предложенный застройщикам вариант платы за землю — только после ввода жилья в эксплуатацию — имеет свои плюсы. Это позволит девелоперу разделить риски с собственником земли и не платить проценты по кредитам, которые бы понадобились на предварительный выкуп участков. Аисов сослался на международный опыт. По его словам, в цивилизованном мире вообще отходят от оценки земли «в лоб» — за квадратный метр — и переходят к оценке того, что на ней можно построить. «В Европе данный показатель может составлять и 30, и 50 процентов, с учетом нашей специфики это 12–20 процентов», — объяснил директор по развитию территорий ASG. В общем, как сказал Марк Твен: «Покупайте землю, ведь ее уже больше никто не производит».
На купленных за 1 млрд рублей землях в Адмиралтейской слободе планируется построить 110 тыс. «квадратов». Правда, это бывшая промзона, земля потребует затрат на «выкорчевывание» заводских коммуникаций и бетона
«Земли нет, а потребность в ней есть. предложенную Семиным цену отрегулирует рынок»
Сейчас в Казани девелоперы осваивают более дешевую землю. К примеру, на купленных за 1 млрд рублей землях в Адмиралтейской слободе планируется построить 110 тыс. «квадратов». Получается, что цена земли — 8,8 тыс. рублей на «квадрат» будущей квартиры. Даже если землю купить в кредит под 10% годовых, то через три года цена вырастет до 11 тыс., а за это время девелопер может успеть реализовать проект почти полностью. Получается, земля обойдется примерно в 10% от цены построенного на ней жилья, что выглядит выгоднее предложений ASG.
«БИЗНЕС Online» предложил высказаться участникам рынка — некоторые довольно скептически высказались по поводу ценника, запрошенного ASG. Хотя есть и другие мнения. Один из экспертов, например, указал, что сделка с землями Казанского вертолетного завода в Адмиралтейской слободе не может быть названа рыночной. Изначально ценник был почти в 2 млрд, и данная цена была выставлена с учетом как раз рыночной оценки. Правда, это бывшая промзона, земля потребует затрат на «выкорчевывание» заводских коммуникаций или выковыривание бетона.
Но в любом случае, пока застройщик может найти землю дешевле, он вряд ли будет смотреть на земли ASG. Один из крупных девелоперов в разговоре с «БИЗНЕС Online» выразил мнение, что затраты на землю не должны превышать 10% стоимости недвижимости, которую построят на данной земле, хотя не исключил, что безземельный застройщик будет всерьез рассматривать и оферту земельного банка Семина. «На самом деле неважно, сколько стоит земля, — говорит собеседник „БИЗНЕС Online“. — Любой девелопер подходит к проекту с линейкой маржи — если она достаточна при цене земли хоть 30 тысяч за [квадратный] метр жилья, тогда проект состоится. Если недостаточна, то не о чем будет говорить». Успех проекта зависит от целого ряда факторов — тут и местонахождение участка, и попадание в целевую покупательскую аудиторию, и качество проекта, и стратегия ценовой политики, и прочие. В общем, при нарастании дефицита земель у ASG есть шансы реализовать свои «хотелки». Землю купят либо местные девелоперы, у которых нет на примете более дешевых участков, либо московские варяги, которые стремятся зайти на казанский рынок недвижимости.
«Земли нет, а потребность в ней есть, предложенную Семиным цену отрегулирует рынок, — оценил предложение ASG другой крупный застройщик Казани. — Предлагать можно все что угодно, но на что согласятся? Кому-то везет — покупают землю дешево. Кому-то — нет: приобретают подороже. Многое зависит не только от места, а от того, кто, как и с кем договорится. Твердой цены земли, стандарта нет».
«Партнерство невозможно на 20 процентах, потому что это очень много. Если места неперспективные, то застройщик останется без прибыли, — полагает гендиректор „НЛБ-Недвижимость“ и глава гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Либо это должен быть участок со всеми коммуникациями, необходимым назначением земли и предварительным проектированием. Тогда — да».
До 2024 года на постройку коммуникаций на землях ASG нужно 4 млрд рублей. В ГК Семина заявляют, что бо́льшую часть оплатят сами и через проектное банковское финансирование. Концепцией развития Казанской агломерации в части проектного финансирования жилой недвижимости и инфраструктуры заинтересована госкорпорация «Дом.РФ», финансовым партнером проектов комплексной застройки территорий ASG готов стать и Сбербанк — при условии, что сети строятся не про запас, а под конкретный проект. «Финансирование проектов застройщиков осуществляется банком в рамках статей утвержденного бюджета проекта, который включает в себя полный цикл затрат, таких как проектные работы, строительство сетей и коммуникаций в рамках проекта, строительно-монтажные работы, благоустройство и резерв на возможное удорожание, — пояснили нашему изданию в отделении „Банк Татарстан“ Сбербанка. — В случае наличия дорогостоящих затрат на коммуникации/инфраструктуру банк может выделить данные затраты в отдельный проект и структурировать сделку в рамках концессионного коробочного соглашения». Всего банк только за 2020 год профинансировал в РТ строительство 22 жилых комплексов на 12,3 млрд рублей, открыл 5 тыс. эскроу-счетов.
«Земли у тебя много, — говорил Семину президент РТ Рустам Минниханов (справа) в 2011 году. — Вокруг Казани земли есть столько, что еще лет 10 будем осваивать. Потому это тебе нужно. Мы поднимем земельный налог. Тем более у тебя столько земель сельхозназначения. Погореть можешь. И участки сельхозназначения надо обрабатывать в соответствии с назначением. Знаем, у кого сколько земли»
земли в казани у семина как две трети вахитовского района
Так или иначе главный вопрос: где именно расположены владения Семина, которые он собирается запустить в строительный оборот? В 1990-е Алексей Владимирович толково распорядился возможностями приватизации, возглавил фонд «Образование» и начал скупать ваучеры, а на них — акции предприятий, которые никого не интересовали. Семина эти предприятия тоже не интересовали, однако он понял, что их здания и, главное, земля под ними рано или поздно взлетят в цене, как и и сельхозугодья вокруг крупных городов. Так и вышло. С 1999 по 2006 год Семин возглавлял комитет РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению и умело конвертировал административные возможности в конкурентные преимущества бизнеса — при этом вполне легально, в соответствии с действовавшим тогда законодательством. После трагедии в принадлежавшем его структурам ТЦ «Адмирал» миллиардер затворился в своем замке Левевилль во Франции, но по-прежнему участвует в деловой жизни республики.
«Земли у тебя много, — говорил Семину президент РТ Рустам Минниханов в 2011 году. — Вокруг Казани земли есть столько, что еще лет 10 будем осваивать. Потому это тебе нужно. Мы поднимем земельный налог. Тем более у тебя столько земель сельхозназначения. Погореть можешь. И участки сельхозназначения надо обрабатывать в соответствии с назначением. Знаем, у кого сколько земли».
В 2012 году Семин помог властям закрыть сразу две острые проблемы. Правительство РТ по указанию президента РФ Дмитрия Медведева искало землю для раздачи многодетным семьям — 300 га нашлось у Семина. В обмен он взял на реставрацию 26 исторических зданий в центре Казани, и этим помог во второй раз — фасады срочно нужно было приводить в порядок в преддверии Универсиады. Спустя два года Семин отдал многодетным еще 53 га в Высокогорском районе. С 2012-го власти пытались изъять у компании земли в Верхнеуслонском, Зеленодольском районах, но суды проиграли.
Из 25,5 тыс. га земельного банка ASG только 2,4 тыс. га относится к населенным пунктам, 1,8 тыс. га из них — в Казани. Но и это всего лишь примерно на треть меньше, чем вся территория Вахитовского района столицы РТ. Еще 353 га «полугородских» земель — в Верхнеуслонском, 122 га — в Лаишевском районе. Остальное — земли сельхозназначения: 14,1 тыс. га в Верхнеуслонском районе (это примерно 10% земельного банка группы компаний), 3,7 тыс. га — в Лаишевском, 2,4 тыс. га — в Высокогорском. В Зеленодольском районе ASG контролирует 1,4 тыс. га, в Рыбно-Слободском — 924 гектара. Так что в состав населенных пунктов предстоит включить 7,5 тыс. га земель сельхозназначения, еще 1 тыс. га — перезонировать под промышленные объекты.
Директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев назвал ASG крупнейшим землевладельцем в Казанской агломерации. «Не сейчас, так со временем найдут деньги на сети и дороги к этим землям. Свободных участков под застройку в городе все меньше и меньше, а строить надо, — говорит эксперт. — В таких условиях девелоперы неизбежно уходят на окраины города, в соседние районы. Цена земли? Тут нужны расчеты: местоположение участка, наличие сетей, дорог, этажность, класс жилья и так далее. Не думаю, что застройщики заплатят собственнику больше, чем считают нужным».
Председатель ассоциации фермеров и крестьянских подворий РТ Камияр Байтемиров напомнил, что ASG и прежде переводила земли сельхозназначения под строительство жилья в Казанской агломерации. «Видимо, это не стало уроком, — сказал Байтемиров. — Если и дальше так относиться к землям сельхозназначения, то нужно говорить не об экспорте, а об импорте сельхозпродукции. Мы уже и так потеряли много земли из-за застройки, поэтому каждый новый перевод ощутим для отрасли».
В ASG принято решение вернуть особнякам жилые функции, разве что в здании бывшей Адмиралтейской конторы планируется штаб-квартира компании и выставочный центр Международного института антиквариата
ИСТОРИЧЕСКИЕ ОСОБНЯКИ В казани семин собирается отдать ПОД ЖИЛЬЕ, НО…
Попутно стало известно, как ASG собирается распорядиться отреставрированными старинными особняками в историческом центре Казани. В ходе консультаций с минстроем РТ и разработчиками концепции развития исторического центра принято решение вернуть 25 особнякам жилые функции, а первые этажи использовать под туристическую инфраструктуру. По оценкам ASG, это даст городу 35 тыс. кв. м жилья. Примеры, когда исторические особняки вновь становятся жильем, в России есть — не только в Москве, но и, например, в Екатеринбурге. В Казани в «семинских» домах жилья не будет разве что в здании бывшей Адмиралтейской конторы на улице Карла Маркса, 17 — там Семин изначально видел штаб-квартиру своей компании и выставочный центр Международного института антиквариата.
Но есть две проблемы. Первая — у памятников архитектуры нет парковок, пожарных проездов. Существующие нормативы проектирования жилья придется как-то пересматривать, упрощая согласование проектной документации. Вторая проблема — если выполнять реставрацию по всем правилам, жилье будет в прямом смысле золотым. Поэтому ремонт хорошо бы выполнять современными материалами, но не затрагивая при этом предмет охраны.
Предложения ASG — в духе принятых недавно местных норм градостроительного проектирования. Но есть ограничения, например со стороны федерального законодательства, поэтому в городе готовят предложения об их изменении.
АSG ПРОСИТ УПРОСТИТЬ СОГЛАСОВАНИЕ ПРОЕКТОВ — КАЗАНЬ ПРОТИВ
В Казани у ASG есть как небольшие, так и крупные земельные массивы. Маленькие участки в районах города предлагается пустить под точечную жилую и коммерческую застройку в первую очередь, а вырученные средства — направить на строительство инфраструктуры при комплексном освоении новых территорий. В их числе — свободные земли района Восточной дуги, у поселков Салмачи, Вознесение, Чебакса. Потенциал Восточной дуги — 7 млн кв. м жилья и 700 тыс. кв. м нежилого фонда, подсчитали в ASG. Землевладелец уже готовит проекты планировок территории новых ЖК по генплану-2040. Аисов предложил на этапе подготовки новых правил землепользования Казани включить указанные территории в зону жилой застройки на основании эскизов и таким образом сократить время освоения.
Как рассказал нашему изданию источник, одна из проблем представленных проектов планировок — их недоработанность: у исполкома Казани есть вопросы к улично-дорожной сети и подъездным дорогам. Как бы не столкнуться в результате всего этого с ситуацией, когда в крупный жилой массив ведет двухполоска — всеми прелестями такой жизни делятся в соцсетях жители Салмачей и Куюков.
В ответ на запрос нашего издания в исполкоме Казани подтвердили: АSG готовит 12 проектов планировок территорий с индивидуальной, блокированной и многоэтажной застройкой. Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ) Казани в июне – июле 2020 года рассмотрело и отправило на доработку материалы проектов планировок территорий «Новое вознесение – 2» и «Меридиан».
В апреле 2019-го город согласовал проект планировки «Вертелевка» с индивидуальной застройкой. Но планы меняются: ASG хотела бы построить там многоэтажки — измененный проект в УАИГ пока не видели.
У города есть замечания и к проекту планировки «Аки», на стадии подготовки к общественным обсуждениям проект планировки «Тихая гавань» с частично многоэтажной застройкой. Согласован проект «Изумрудной долины» для индивидуальной и блокированной застройки. Проекты планировок «Южный парк», «Северный парк», «Новое Вознесение», «Чебаксинское озеро», «Яблоневые сады», «Новое Белянкино» управлению архитектуры и градостроительства Казани в полном объеме не предоставляли.
«На сегодня ни один из указанных проектов планировки не утвержден в установленном порядке, — подчеркнули в исполкоме в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Обязательным условием согласования и утверждения является наличие в проекте всей инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования».
Эксперты назвали слабые места проекта: загруженные дороги, близость к заповеднику, мусоросжигательный завод и отсутствие генплана агломерации
ФЕРМЕРАМ — ГЕКТАРЫ ОТ СЕМИНА: КАК ASG РАСПОРЯДИТСЯ 15,1 ТЫС. ГА СЕЛЬХОЗУГОДИЙ
Схема освоения земельных массивов ASG в Высокогорском, Верхнеуслонском, Лаишевском, Зеленодольском и Рыбно-Слободском районах РТ такая же: часть земель под жилую (преимущественно малоэтажную) застройку, часть — под производственные и общественно-деловые объекты. «Для исключения маятниковой миграции в Казань и дополнительной нагрузки на дорожную сеть», — пояснил Аисов.
Например, Семин значится в числе крупных землевладельцев «Большого Зеленодольска». Там ASG планирует вовлечь в оборот более 700 га земель, потенциально это 2 млн кв. м жилья (половина всего объема застройки проекта) и 500 тыс. кв. м общественно-деловых и производственно-складских объектов. «БИЗНЕС Online» ранее подробно изучил схему застройки города – спутника Казани, а эксперты назвали слабые места проекта: загруженные дороги, близость к заповеднику, мусоросжигательный завод и отсутствие генплана агломерации.
На 15,1 тыс. га земель сельхозугодий в районах компания Семина намерена развивать агротуризм, фермерство, садовые общества. Фермерам предложат участки от 1 га с возможностью строительства жилья и хозпостроек. «По аналогии с дальневосточным гектаром», — добавил Аисов. Правда, гектар на Дальнем Востоке дают бесплатно, а ASG, конечно, будет продавать.
Байтемиров такие планы прокомментировал в духе пословицы: «Татарин, пока не потрогает, не поверит», — и в целом скептически отнесся к идее развития агротуризма. «Это долгоиграющие проекты, которые неотделимы от фермерства, хозяйства, производства сельхозпродукции, — считает эксперт. — Агротуризм — дополнительное направление в работе фермера, не основное. Иначе речь идет об искусственно созданных проектах, у которых нет посетителей».
По словам представителей ASG, привлечение сельхозпроизводителей на долгосрочной основе — принципиальная позиция холдинга. Например, в 2018 году ASG заключила договор по сдаче в аренду 1 118 га в Высокогорском районе с фермерским хозяйством «Усманов», которое в первый год вовлекло в сельхозоборот 200 гектаров.
Алексей Песошин ответил на заманчивые предложения ASG в том духе, что дорожную карту надо проверить, — не выдает ли группа компаний желаемое за действительное?
ВЕРДИКТ ПЕСОШИНА: ВСЕ ПРОВЕРИТЬ И ИЗУЧИТЬ
Для централизованного управления и координации процессов ASG готова стать единым оператором проектов для территорий, прилегающих к землям компании. Как выглядит предложенная схема? Оператор на основании добровольного соглашения с собственниками и застройщиками станет аккумулировать строительные намерения, вести разработку материалов градостроительного планирования, подготовку пакетов документов для рассмотрения и согласования с госорганами, а также решать вопросы по обеспечению территорий необходимой инфраструктурой. Он же займется привлечением банковского финансирования и координацией действий застройщиков после завершения проекта ленд-девелопмента и передачи готовых площадок для строительства.
Для этого группе компаний нужна административная поддержка — муниципалитетам надо передавать площадки под дороги и соцобъекты, госмонополии и держатели сетей должны обеспечивать все это своей инфраструктурой, и вдобавок все это необходимо включать в различные госпрограммы.
«ASG берет на себя обязательства полностью подготовить земельные участки для передачи застройщикам. И такую системную задачу можно решить только на принципах государственно-частного партнерства», — сказал Аисов. Разумеется, подготовленные стройплощадки — прямой путь к увеличению темпов ввода жилья, и это серьезный бонус для властей республики.
Премьер-министр РТ Песошин, однако, ответил на заманчивые предложения в том духе, что дорожную карту от ASG надо проверить — не выдает ли группа компаний желаемое за действительное? Да, масштабы жилой застройки инициатива Семина может увеличить, но есть ограничения.
Несмотря на такую осторожную оценку, председатель правительства поручил первому вице-премьеру РТ Рустаму Нигматуллину курировать проект ASG. Кроме того, поставлена задача подключиться и министру строительства и ЖКХ республики Марату Айзатуллину, которому, по всей видимости, предстоит собрать мнения застройщиков.
Минстрой РТ в ответ на запрос «БИЗНЕС Online» сообщил, что ASG использует агломерационный подход «с учетом необходимости развития инфраструктуры, создания мест приложения труда и обеспечения транспортной доступности развиваемых территорий». В министерстве не стали комментировать вопросы ценообразования, но отметили предложение компании о полной подготовке земельных участков, которое особенно заинтересует малых и средних застройщиков, ограниченных в оборотных средствах.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 291
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.