Казалось бы, как связаны между собой школьная геометрия и градостроительство. Особой связи нет, ответят многие, и наверняка в их числе будут чиновники и архитекторы города. На самом деле, связь есть, и про эту связь хотелось бы упомянуть. Для начала мы используем простенькую модель города радиусом 1 км:

 

 

Синие точки — это окраинные жилмассивы. Пускай в каждом из них живёт 1000 человек. Красная точка — это место, куда наши жители ездят каждый день: работа, учёба и т.д. В первом случае, если красная точка расположена в геометрическом центре между жилмассивами, наши жители в сумме будут проезжать 3 х 1000 = 3000 км туда, и столько же обратно, итого 6000 км. Если наша «рабочая» точка сместится на пол-километра, то любой старшеклассник подсчитает, что жители нижних синих точек будут удалены от неё на 1,323 км. Таким образом, во втором случае жители города за день будут проезжать 3,15 х 100 х 2 = 6300 км. В третьем случае жители города будут суммарно проезжать 6900 км. Казалось бы, прирост ощутимый, но не принципиальный, не в разы. А в разы и не надо: город, испытывающий проблемы с транспортной ситуацией, даже при росте нагрузки на 10% может встать намертво. А главный вывод, который нужно сделать из этого абстрактного примера: активно используемая людьми недвижимость должна находиться как можно ближе к географическому центру города.

 

И вот теперь можно перейти от абстрактного города к нашей Казани. Для этого мы слегка изменим предыдущий вывод: чем люднее каждый метр здания, тем ближе оно должно быть к центру. Чем менее загружено здание, тем окраиннее оно должно быть. Рассмотрим основные типы недвижимости:

1. Жилая недвижимость. Люди «посещают» свой дом практически 7 дней в неделю, средняя обеспеченность казанцев жильём составляет около 23 м²/чел. Разделим первый параметр на второй, получим число 0,3 (человекодней/м²). Это будет наш базовый ориентир по активности использования площади.

2. Деловая недвижимость. Средний метраж на одного работника офиса у нас составляет, по разным данным, от 8 до 12 м². Люди работают в офисе 5-6 дней в неделю. Таким образом, активность использования составит 0,4-0,8 человекодней/м². Ещё некоторую активность надо накинуть за счёт того, что днём часть работников перемещается между зданиями. Деловая недвижимость используется намного активнее жилой.

3. Вузы. Казань — город студенческий, и этот вопрос мы не можем не обойти. Учёба и работа в университетах протекает очень активно. Если научную лабораторию ещё можно сравнить (по использованию метража) с офисами, то учебный процесс крайне эффективен — студент за партой занимает порядка 1 м², а днём аудитории редко пустуют. Таким образом, вузы способны создавать колоссальную нагрузку на транспортную систему. Неспроста в развитых городах университеты зачастую представляют собой изолированные кампусы, где студенты живут в шаговой доступности от учебных и лабораторных корпусов. Если строительство кампуса невозможно, то хотя бы все здания должны находиться рядом, а не разбросаны по всему городу. Представители КХТИ и КАИ не дадут соврать.

4. Торговая недвижимость характеризуется высочайшей эффективностью.  Моллы уровня «Тандема» и «Меги» посещают более миллиона человек в месяц. Активность использования ТЦ составляет порядка 2.0.  Наряду в вузами это эффективнейшая форма использования площадей. Единственные ограничения — это низкая эстетика торговых ангаров и перенасыщенность казанского рынка подобными объектами.

5. Остальные типы — производственные помещения, склады, спортивные объекты — также крайне неэффективно используют площадь. Обозрев основные типы казанской недвижимости и вооружившись полученными цифрами можно вывести вывод, давно являющийся аксиомой для градостроителей всего мира. Центр города должен быть очень плотно застроен офисами и вузами, вокруг него должен быть широкий пояс жилого сектора, далее ТЦ, а на окраинах — ангары складов, заводы и прочие объекты.

 

Именно поэтому правильно выводить Центральный вещевой рынок в Новую Туру, а строить «Леруа Мерлен» на Чистопольской — неправильно. Но вряд ли власти Казани руководствуются соображениями градостроительства при принятии подобных решений. Напоследок я просто приведу спутниковые снимки центральных частей исторических городов Европы с населением около 1 млн человек. Марсель, Валенсия, Дублин, Стокгольм и Казань:

 

 

 

 

 

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции