Офисная недвижимость Казани: исход банкиров и дефицит класса А

В 2015 году в Казани открылось четыре офисных центра общей площадью 12 тыс. кв. метров (на фото БЦ «На Гвардейской»)

СДАЧА НОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ УЖАЛАСЬ В ЧЕТЫРЕ РАЗА

В 2015 году в Казани открылось четыре офисных центра общей площадью 12 тыс. кв. метров — это БЦ «Эпл» (Усманова, 28а), БЦ «На Гвардейской» (Гвардейская, 54), на улице Шмидта, 35а и на Оренбургском тракте, 161. Об этом газете «БИЗНЕС Online» сообщила Елена Стрюкова, представляющая исследовательскую компанию Cushman&Wakefield. Все введенные БЦ небольшие по площади — не более 4 тыс. кв. метров. Для сравнения: в прошлом году открылось 7 бизнес-центров на 45,4 тыс. кв. метров («Капитал» на улице К. Маркса, 28, на Лево-Булачной, 30, «Уницентр» на улице Журналистов, 62, «Булгар-Офис» на Московской, 25/29, БЦ «Рябина» на улице Сайдашева, «Франт» на Фучика, 90А, «Паравитта» на Ямашева, 36).

Таким образом, уходящий год можно признать откровенно провальным на рынке офисной недвижимости столицы РТ. По количеству новых бизнес-центров показатели оказались в 1,5 раза хуже, чем в 2014 году, а по площади новых офисов — и вовсе почти в 4 раза!

Небольшим утешением на этом фоне служит ряд других событий на рынке офисного девелопмента, которые, впрочем, нельзя назвать полноценными открытиями. В производственных помещениях «Швейника» (Татарстан, 20) был открыт офисный «Штаб», приспособленный под резиденцию креативной индустрии (этому способствовало и отсутствие у здания собственной парковки). Вышло на рынок и здание на улице Заводской, но его, строго говоря, нельзя отнести к бизнес-центрам — предполагалась аренда помещений, но в последствии объект был продан, туда на 1,5 тыс. кв. м «села» метеорологическая служба Татарстана. Кроме того, «Петр I» был переименовал в технопарк «Адмиралтейский». А здание на улице Петербургской, где некогда сидела дирекция Универсиады, было продано агентству инвестиционного развития.

Для сравнения: в прошлом году открылось 7 бизнес-центров на 45,4 тыс. кв. м (на фото БЦ «Капитал»)

БАНКИ ПРОДАЮТ ОФИСЫ

Яркий индикатор кризиса на рынке — распродажа, устроенная банками. Кредитные организации выступают одновременно и крупными владельцами площадей, которые они используют под свои офисы, и залогодержателями бизнес-недвижимости, полученной в качестве обеспечения по выданным кредитам. По словам экспертов, в этом году банки активно продавали офисы в обеих ипостасях, причем в основном по нижней границе ценового диапазона.

Так, например, от двух своих офисов избавился Сургутнефтегазбанк, в один из них заехал ретейлер «Верный». Свои площади через «Российский аукционный дом» распродает Сбербанк (является соучредителем РАД). Причем на сайте РАД можно найти как минимум четыре объявления о предстоящих только в ближайшие две недели торгах, на которых Сбер выставил помещения, где располагались офисы банка в Казани, Альметьевске и Нижнекамске (начальная цена лотов — 9 - 13 млн. рублей). Кроме того, на сайте РАД можно найти и объявления о продаже, судя по всему, залогового имущества — различных нежилых помещений по всей республике. Ранее мы писали о том, что в Казани Сбер выставил на продажу целый особняк на улице Петербургской, 35, где располагался его офис. Это одно из самых дорогих предложений в центре Казани: стоимость здания составляет 201,3 млн. рублей.

Офисный центр на Шмидта заполнен на 85%

«БИЛАЙН» — НА ГВАРДЕЙСКУЮ, А БИНБАНК — НА БУЛАК

В условиях падения спроса введенные в Казани бизнес-центры увеличили долю вакантных площадей в среднем по рынку до 15% (8% — для БЦ, введенных до 2014 года). Если посмотреть по сегментам, то в классе В+ доля свободных площадей в среднем — 14% (9%), классе В- — 12% (11%).

Естественно, наименьший процент загрузки — у новых игроков. Удачей нового БЦ на Гвардейской стал переезд в него офиса «Билайна» в Татарстане — компания заняла сразу два этажа, став якорным арендатором. Ранее сотовый оператор квартировал на не менее чем 1 тыс. кв. метров в «Сувар Плазе». Однако первый и цокольный этаж бизнес-центра пока пустуют.

Офисный центр на Шмидта, открытый Ленаром Салаховым и его ООО «Прогресс», заполнен на 85%. Всего на 40%, по последним данным, загружен новый БЦ «Эпл» (расшифровывается как «эффективное пространство для людей»), в Московском районе ООО «Скай Девелопмент» (его владельцу Андрею Чекашову также принадлежит БЦ «Енисей» на проспекте Ямашева). Правда, открылся он только в ноябре.

Из старых бизнес-центров плохи дела у MeggaPark на Сибирском тракте, 34, где загрузка составляет порядка 40%. Похоже, сердце империи Алексея Семина все еще не может в полной мере оправиться после временного закрытия на волне пожара в ТЦ «Адмирал». По-прежнему не могут в полной мере раскрыться «Кредитный дом Центральный» на Пушкина (загрузка — 60%) и КРЦ «Родина» на улице Баумана (65%).

К числу самых крупных сделок последних месяцев участники рынка относят открытие на Лево-Булачной, 30 «Медицинского центра доктора Бубновского» и общероссийского кол-центра Бинбанка, который занял два этажа. А также переезд компании «Барс групп» из IT-парка и бизнес-центра на улице Петербургской, 86а в бизнес-центр на улице Некрасова, 9, принадлежащий ООО «Барс-синтез» Алмаза Сулейманова.

В классе А средняя ставка аренды находится на уровне 1,1 тыс. рублей, в классе В+ — 910 рублей, В- — 681 рубль

«БАЛ ПРАВИТ АРЕНДАТОР»

В целом арендаторы стремятся оптимизировать свои расходы, но переезды не носят такого массового характера, как в прежние кризисы, сказано в отчете Cushman&Wakefield. Отчасти из-за того, что владельцы помещений в основном смогли найти общий язык с арендаторами. Мурат Ахмеров приводит в пример случай, когда до истечения договора остается месяц, и арендодателю предстоит решить, оставить ли арендатора и предоставить ему скидку, или искать нового. По словам эксперта, обычно требуется три месяца для поиска нового арендатора, а в сегодняшних реалиях, если придется искать пять месяцев, то выгоднее оставить прежнего арендатора. «Мне кажется, сейчас бал правит арендатор», — считает Ахмеров.

Заместитель директора департамента «Дистанционный центр телемаркетинга и поддержки клиентов» «Кредит Европа Банк» Ахат Нурмухаметов на примере своего офиса рассказал, что арендодатель — собственник «Сувар Плазы» — пошел навстречу. «Как арендаторы мы ждем компромиссов, гибкого подхода к нам, выполнения дополнительных наших требований, которые не включены в договор. «Сувар» идет навстречу — это плюс», — рассказал он.

Нажмите, чтобы загрузить полностью

Впрочем, не все готовы идти на уступки. «Арендные ставки в этом году менялись несущественно, — говорит гендиректор ОАО «Химград» Айрат Гиззатуллин. — С точки зрения льгот и дисконтов, мы не стремимся к тому, чтобы организовать демпинг на рынке. Демпинг со стороны арендодателя вообще вещь вредная».

В целом в условиях кризиса арендные ставки в основном остались на уровне прошлого года либо были проиндексированы минимально. С учетом инфляции это означает их снижение в реальном выражении. В классе А средняя ставка аренды находится на уровне 1,1 тыс. рублей, в классе В+ — 910 рублей, В- — 681 рубль. «В бизнес-центрах, где заключались недолгосрочные договоры, управляющие оценивали, какое есть количество заявок, каков лист ожидания, как скоро они смогут заполнить площади, если в результате индексации потеряют часть арендаторов. Исходя из этого принимали решения, кто-то индексировал ставки, но в пределах разумного, около 5 процентов», — рассказах Ахмеров.

ИНВЕСТОРЫ ИЗ ЭМИРАТОВ ЗАПУСТЯТ В КАЗАНИ ОФИСЫ НА ЧАС

Лучше всех в Казани себя чувствует класс А (БЦ «Булак», «Корстон-Казань», «Сувар-Плаза», «Капитал») — загрузка этих площадей в уходящем году сократилась не более чем на 5 - 10%, а кое-где даже выросла. На сегодня в классе А средняя доля свободных помещений составляет лишь 5% (без учета введенного в 2014 году БЦ «Капитал» — с ним показатель вакансии увеличивается до 19%). Причина популярности: на наиболее качественный сегмент приходится лишь 11% всех офисных площадей, их Казани просто не хватает, тогда как на В+ — 43%, В- — 46%. Например, в Самаре класс А представлен шире, чем в столице РТ. По прогнозу Ахмерова, город может спокойно «переварить» еще как минимум 10 - 20 тыс. кв. м площадей высшего класса.

«Это новая индустрия, новая услуга. Наша целевая аудитория — это те люди, которым нужны готовые офисы премиального формата. Им не нужно приходить, выбирать помещение, делать ремонт, устанавливать перегородки, покупать мебель. Им нужно прийти, допустим, на час, на день, на месяц или на больший срок, арендовать этот офис, чтобы подписать договор, встретиться с партнерами», — рассказал «БИЗНЕС Online» Ильмир Илаев, региональный директор бизнес-центра «Альянс».На этом фоне в «Корстоне» в марте следующего года стартует новый проект — международный бизнес-центр «Альянс». Он расположится на 11-м этаже башни, заняв 800 кв. м, на которых разместятся 28 офисов различного типа: начиная с одного рабочего места и до четырех. Будут комната переговоров, ожидания (lounge-зона), так называемое «саммит-кафе», где можно будет перекусить, копи-центр с услугами ресепшена, референта. Словом, внутри класса А новый подвид, также высшего уровня.

Аналогичные проекты сегодня работают в Москве, где ставки довольно высоки, но проекты востребованы. В Казани подобных проектов нет, из других городов-миллионников подобное работает в Екатеринбурге, где люди могут прийти и провести переговоры.

По словам Илаева, проект в Казани реализует компания из ОАЭ с головным офисом в Дубае. Она приобрела франшизу у американских коллег и теперь планирует развивать Ближневосточный регион, Северную Африку, Россию и страны СНГ. Первый бизнес-центр открывается в Казани, и дальше планируется развитие в других регионах.

«КРИЗИС ЛУЧШЕ ПЕРЕСИДЕТЬ В БУМАЖНОЙ СТАДИИ»

Сейчас рынок офисных площадей для инвесторов не представляет большого интереса, говорят участники рынка. Если раньше мечтой арендодателя было заполучить банк, то сегодня, как уже было сказано, кредитные организации оптимизируют свои расходы и съезжают. Инвесторы переходят в стрит-ретейл и работают с продуктовыми магазинами, благо магазины экономкласса, такие как «Пятерочка» или «Магнит», расширяют сети.

По данным Cushman&Wakefield, в настоящее время известно о планах строительства в Казани 9 бизнес-центров общей площадью 115 тыс. кв. метров. Но стоимость кредитов и спад на рынке заставляют либо отложить реализацию проектов на неопределенный срок, либо вообще ставят их под большой вопрос.

По прогнозам, все больше бизнес-центров будет открываться на периферии, разгружая задыхающийся без парковок центр города (на фото БЦ «Азинский»)

«Строить в следующем году будут немного, все-таки конец прошлого года, и этот год были кризисными. К проектам предъявляют ужесточенные требования, рассматривают их через лупу. Из-за высоких процентных ставок строить экономически невыгодно. Поэтому девелоперы либо покупают участки на перспективу, либо ведут проектирование, потому что это только 5 - 6% от общей стоимости проекта. Кризис лучше пересидеть в бумажной стадии и, когда рынок нормализуется, получить разрешение на строительство, финансирование, и выходить на реализацию проекта», — говорит Ахмеров.

Тем не менее не исключено, что кто-то из арендодателей затеет масштабную реконцепцию или хотя бы капремонт существующих площадей. Фонд офисной недвижимости стареет, многие офисные здания были построены в начале нулевых, и за 10 - 15 лет они морально устаревают.

По оценкам экспертов, небольшие инвесторы, скорее всего, уйдут с рынка, но найдут свою нишу на рынке те девелоперы, которые делают ставку на небольшие офисные здания не в центре города. Так, например, слабо представлен офисными помещениями Авиастроительный и Кировский районы. Пользовались бы популярностью офисы в Азино, поскольку работающие там сегодня ТЦ «Азинский» и «Франт» имеют хорошую загрузку. Своего клиента нашел бы небольшой БЦ недалеко от улицы Сибгата Хакима.

В целом, по прогнозам, все больше бизнес-центров будет открываться на периферии, разгружая задыхающийся без парковок центр города. По крайней мере, открытые ранее БЦ «Франт», «Технополис» в Московском районе, «Сфера» в Ново-Савиновском районе, бизнес-центр «Азинский» на проспекте Победы вполне неплохо себя чувствуют.