«Всему виной банальная жадность собственников», — так оценивают эксперты аппетиты владельцев квартир в Казани, сдающихся в аренду. Средняя двушка за год стала дороже на 28% — цена вплотную подобралась к 50 тысячам. Одна из причин — недоступность покупки жилья, уверены специалисты: рыночные ставки по ипотеке делают платеж по кредиту в разы дороже аренды. Но и продажи на вторичке не идут, и владельцы выставляют квартиру на аренду. О том, где снять самые дорогие квартиры и можно ли ожидать снижения цены аренды после уменьшения ключевой ставки, — в материале «БИЗНЕС Online».
По информации «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость однокомнатной квартиры за год взлетела на 33% с 25 тыс. рублей до 33,2 тысячи
И никаких 25 тыс.: цена аренды однушки в Казани за год взлетела на треть
Завершился «жирный» для долгосрочной аренды в Казани летний сезон. Обычно глубокой осенью спрос снижается, ценник неумолимо ползет вниз, и арендаторы могут вздохнуть спокойно.
Но так было раньше. А теперь, по информации «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры за год взлетела на 33% с 25 тыс. рублей до 33,2 тысячи. Бьют рекорды и двушки, которые с ноября 2023-го выросли в цене на 28% до 48,2 тыс. рублей. Это следует из данных, предоставленных в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».
«Однушка в нормальном районе уже давно не стоит даже 30 тысяч рублей за месяц. Поэтому людям приходится тратить больше половины своего дохода только на оплату аренды», — говорит руководитель направления аренды в агентстве недвижимости «Этажи» Диана Каримова.
Такой рост для Казани — явление экстраординарное. Два года назад в несезонный месяц средняя арендная ставка составляла 20 тыс. рублей и показывала уверенное годовое падение. В целом последние пять лет рынок долгосрочной аренды отличался стабильностью — никаких серьезных изменений аналитики не наблюдали. Теперь вслед за взлетом цен новостроек на фоне недоступности ипотеки все изменилось.
«Мы не отмечаем снижения цены относительно летнего периода, — пояснил „БИЗНЕС Online“ менеджер по аренде недвижимости АН „ФЛЭТ“ Данил Ушкань. — Это можно назвать аномалией для рынка, потому что спрос к концу сезона традиционно упал, но снижения цен за этим не последовало».
Многие собственники не обращают внимания на низкий спрос. Клиента они всегда найдут.
Специалист приводит конкретные примеры — в прошлом году в ноябре и зимой однокомнатная ленинградка обходилась арендатору в 23 тыс. рублей. Сегодня же она легко сдается за 28 тыс. в месяц. Но настоящий ценовой шторм — в новостройках. Например, средняя студия в новом комплексе взлетела в цене с 25 тыс. до 35 тыс. рублей. «Старый фонд всегда рос в цене довольно медленно. Увеличение стоимости аренды чувствуется острее в новых комплексах», — констатирует Ушкань.
Пройдемся и по ценам в конкретных локациях Казани. По информации АН «Этажи», самые доступные по цене квартиры располагаются в Усадах, Осиново, на окраинах Авиастроительного района, в Куюках и Царево. Там можно найти предложения от 23 тыс. рублей — это минимальная арендная ставка за однушку. Начальная стоимость аренды в 30–35 тыс. рублей распространяется, к примеру, на Советский и Ново-Савиновский районы. От 40 тыс. рублей сдают в локациях, граничащих с центром города.
«Нужно понимать, что названные цифры — это минимальные значения. В реальности найти квартиру за такую сумму проблематично, — подытоживает Каримова. — Считаю, что арендная ставка сейчас очень болезненная».
Но, кажется, все не так плохо. Снижение спроса берет свое, и хоть незначительно, но тянет вниз стоимость арендного жилья. Ценник месяца в средней однокомнатной квартире с октября по ноябрь снизился на 2%. Это заметили и эксперты рынка. Незначительное снижение цены отмечают на непопулярных для аренды направлениях — это, в частности, Высокая Гора и Усады.
С чем это связано? Отгремел саммит БРИКС, и в Казань начали возвращаться студенты. Если раньше наплыва звонков от учащихся ждали уже к июлю, то сейчас период активного спроса пришелся на октябрь. Это в свою очередь подогрело рынок и удержало цены на самых высоких значениях. Сейчас всех студентов уже расселили по квартирам, поэтому и наблюдается небольшое снижение среднего ценника.
Семейный доход, необходимый для оплаты аренды и повседневных расходов в Татарстане, должен составлять 82 тыс. рублей
В Казани цена аренды выросла сильнее, чем в «миллионниках» России, — риелторы даже сделали рассрочку на комиссии
Тенденция к росту цен на аренду отмечается и в других городах-миллионниках. В Красноярске съем жилья подорожал на 56%. В Санкт-Петербурге рост составил 45%, в Екатеринбурге — 43%, в Челябинске — 39%. Такие данные приводят «Известия». В среднем рост цены однушек по городам-миллионникам, по данным «ЦИАН.Аналитики», составил 27%.
«Многие, кто планировал покупку квартиры, не смогли реализовать свои планы и вынуждены оставаться в статусе арендаторов», — объясняют эксперты. Ну а банальная жадность владельцев приводит к росту цены аренды: все дорожает, значит, и за квартиру пора брать больше.
Семейный доход, необходимый для оплаты аренды и повседневных расходов в Татарстане, должен составлять 82 тыс. рублей. Республика расположилась на 8-м месте среди российских регионов по доступности аренды жилья — 61,2% семей с двумя детьми могут позволить себе арендовать жилье. Об этом пишет РИА «Новости» со ссылкой на собственное исследование. И очевидно, что покупку жилья в текущих условиях (рыночные ставки доходят до 30%) может позволить себе еще меньше семей.
Покупка квартиры для многих казанцев — это сейчас непозволительная роскошь.
Какова разница между ценой аренды и платежом по ипотеке на общих условиях? Возьмем две двушки на одной из самых популярных для покупки и сдачи улице — Чистопольской. В доме 2008 года постройки к аренде предлагают квартиру с довольно устаревшим интерьером за 35 тыс. рублей — это 65 кв. метров. Здесь есть предложение и о продаже подобной квартиры почти за 13 миллионов. Платеж по ипотеке на 20 лет составит 177 тыс. рублей (23,5% годовых).
Болезненность арендной ставки замечают и в стане агентств недвижимости. Начали появляться ранее незнакомые рынку финансовые продукты. Например, в АН «Этажи» предлагают рассрочку на комиссию. «В большинстве случаев арендатору тяжело найти средства сразу на три платежа — это первый месяц аренды, залог и комиссия агентства недвижимости, — рассказывает Каримова. — Поэтому у нас действует рассрочка на комиссию, которая в несколько раз упрощает для клиента съем жилья».
Собственники не могут продать квартиры при текущей ипотечной ставке и вынуждены сдавать свои объекты в аренду
Никто не покупает, поэтому приходится сдавать: объем предложений вырос сразу на тысячу объявлений
Еще одна заметная на рынке тенденция — это рост количества предложений. С ноября прошлого года показатель увеличился с 1,5 тыс. до 2,5 тыс. объектов — рост за год на уровне 66%.
У такой тенденции специалисты видят сразу несколько причин. Самая основная из них — собственники не могут продать квартиры при текущей ипотечной ставке и вынуждены сдавать свои объекты в аренду.
«Рост объема предложения объясняется тем, что часть продавцов вторички решила не продавать, а временно сдавать свои квартиры по рекордно высоким ставкам», — пояснил «БИЗНЕС Online» руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Напомним, последние несколько месяцев объемы продаж на вторичном рынке постоянно снижаются. Например, в августе в Татарстане продали 4,7 тыс. квартир — это пятилетний минимум. Еще меньше сделок было заключено в сентябре — всего 4,1 тысячи. Да и вообще, если брать статистику Росреестра за 9 месяцев, то в этом году количество сделок с вторичкой в Казани на 20% ниже, чем даже в 2014-м.
«В связи с увеличением ключевой ставки и рыночной ставки ипотеки до 22–25 процентов покупательная способность на вторичном рынке заметно упала. Многим стало выгодно держать денежные средства на депозитах. Упал и спрос на ипотечные продукты», — сообщает специалист агентства недвижимости «ФЛЭТ» Ильяс Батиров.
На количество предложений повлиял и приток свежих предложений в недавно сданных домах от застройщиков. По наблюдениям риелторов, все еще появляются предложения в ЖК «Яратам» на Вознесенском тракте, в свежих очередях ЖК «Радужный» в Осиново и новых жилых комплексах в районе станции метро «Горки». И цены там выше среднерыночных.
В августе в Татарстане продали 4,7 тыс. квартир — это пятилетний минимум. Еще меньше сделок было заключено в сентябре — всего 4,1 тысячи
Весомая причина увеличения числа объектов под сдачу на агрегаторах недвижимости — выход собственников из посуточной аренды. Напомним, что на том же Avito летом количество квартир, предлагаемых на сутки в Казани, поднялось до 8,7 тысячи. Сейчас это число снизилось сразу в несколько раз — до 1,7 тыс. объявлений. «Осенью и зимой невыгодно сдавать квартиры в посуточную аренду. Особенно это касается спальных районов, которые пользуются низким спросом у туристов», — объясняет Ушкань.
«Теперь мы чувствуем конкуренцию между собственниками. Спрос уже не так зашкаливает, как в летний период, поэтому в некоторых случаях арендодатели даже готовы уступать в цене», — комментирует Каримова тренд ноября.
Из недавней практики специалиста: трехкомнатную квартиру в Приволжском районе Казани собственник пытался сдать за 80 тыс. рублей. Объект сдавался полтора месяца — это огромный срок для казанского рынка. А ведь еще летом квартира могла уйти буквально за 20 минут после публикации объявления, наблюдали эксперты «БИЗНЕС Online».
«Зачем человеку снимать такую квартиру в Приволжском районе, если за эти же деньги он может рассчитывать на локации ближе к центру города? Приходится доказывать некоторым собственникам, что их ценник обгоняет рынок. Аппетиты пора поубавить!» — отмечает Каримова. Если летом трешка в Приволжском районе могла уйти и по завышенной цене (просто на несколько дней дольше обычного), то сейчас собственнику необходимо снижать ставку на 15%, чтобы довести ее до рыночных значений.
В июле в ЖК «Лазурные небеса» предлагали квартиру площадью 80 кв. м с видом на панораму города за 150 тыс. рублей в месяц
Топ-10 самых дорогих однушек в жилых комплексах Казани
«БИЗНЕС Online» собрал рейтинг жилых комплексов с самой дорогой арендой однокомнатных квартир, опираясь на агрегаторы недвижимости. В июле на вершине списка располагался небоскреб в 40 этажей в Советском районе Казани — ЖК «Лазурные небеса». Там предлагали квартиру площадью 80 кв. м с видом на панораму города за 150 тыс. рублей в месяц.
Спустя три месяца ценник первого места не изменился, а лидирующую позицию занял ЖК «Дзержинского», расположенный на одноименной улице. Само здание — объект культурного наследия республиканского значения, бывшие номера Банарцева, где останавливались писатели Глеб Успенский и Владимир Короленко. В соседях у дома — парки «Черное озеро» и «Ленинский сад», да и Казанский кремль, Баумана и прочие главные достопримечательности города в шаговой доступности.
Может, поэтому ценник за единственный арендный вариант в 85 «квадратов» остановился на 150 тыс. рублей. Впрочем, однушка выигрывает не только местоположением. Судя по фотографиям, на обещанный в объявлении дизайнерский ремонт собственники действительно не поскупились. В квартире есть и вся необходимая техника: кондиционер, посудомоечная машина и даже водонагреватель.
«Серебро» достается ЖК «Юнусовская усадьба». Попавшая в рейтинг однушка на момент подготовки материала стоила 120 тыс. рублей за месячную аренду. Здесь тоже предлагают дизайн интерьера, но уже в стиле лофт с кирпичной стеной и то ли намеренно состаренным, то ли потрепанным временем креслом.
Замыкает тройку лидеров ЖК Atlantis Deluxe. Самая дорогая однокомнатная квартира в этом комплексе не сильно отстала по цене от предыдущей строчки — 110 тыс. рублей. Заметим, в июле ЖК занимал то же место в рейтинге с ценником в 100 тыс. рублей. Общая площадь квартиры — 45 кв. метров. Большие панорамные окна обещают вид на город (и соседнюю высотку) с 14-го этажа.
В жилом комплексе предлагают еще 10 однушек — цены варьируются от 45 тыс. до 80 тыс. рублей в месяц, правда ремонт в большинстве из них поскромнее. Примечательно, что в этом же доме сдается еще 13 квартир, причем можно снять двушку за 45 тыс. рублей. Обгоняет однокомнатную квартиру из нашего списка разве что трешка за 180 тыс. рублей.
В ЖК Atlantis Deluxe самая дорогая однокомнатная квартира будет стоить 110 тыс. рублей в месяц
Следом расположился ЖК «Барселона» с подогреваемым бассейном во дворе и тренажерным залом для жильцов. Здесь просторную квартиру площадью 76,2 кв. м с незамысловатым интерьером отдают за 100 тыс. рублей. Кроме нее, на агрегаторах недвижимости выставили 12 объектов — от 40 тыс. за небольшую квартиру с устаревшим ремонтом до 100 тыс. за трешку с «единственным в Татарстанe проектом, выполненным испанским архитектором», как гласит объявление.
Далее числа перестают быть трехзначными — в новом ЖК «Свобода» предлагают вариант за 93 тыс. рублей. В прошлом обзоре самую дорогую однокомнатную квартиру здесь выставляли за 77 тыс. рублей. В объявлении отмечается, что объект сдается впервые. Собственник обещает всю необходимую технику в квартире и компактную, но на вид немного тесноватую обстановку.
В ЖК «Барселона» просторную квартиру площадью 76,2 кв. м с незамысловатым интерьером отдают за 100 тыс. рублей
6-ю строчку рейтинга делят ЖК «Столичный» и Сlover Нouse с ценником в 85 тыс. рублей за месяц. Апартаменты первого площадью 55 кв. м в соседстве с простецким интерьером соседнего на 5 кв. м меньше смотрятся выигрышно. Впрочем, остальные 25 квартир в Сlover Нouse в большинстве своем могут похвастаться изобилием бытовой техники и свежим ремонтом. Цены скачут: например, двухкомнатная квартира оказалась дороже трешки на 20 тыс., ее месячная аренда составляет 150 тыс. рублей.
Помимо этого, в рейтинг текущего года попали Vincent, «Экопарк Дубрава» и Savin Нousе. Наш список замыкают однокомнатные варианты стоимостью от 75 тыс. до 80 тыс. рублей.
В ЖК Savin Нousе можно арендовать однокомнатную квартиру от 75 тыс. рублей
«Летом арендная ставка даже обгонит показатели этого года»
Как ситуация будет развиваться дальше? Об этом «БИЗНЕС Online» спросил у экспертов.
«Зимой рынок, так скажем, несколько замерзнет — цена начнет снижаться. Новый виток роста можно ожидать уже к апрелю, — говорит Каримова. — Летом, думаю, арендная ставка даже обгонит показатели этого года»
Перспектива на следующий год пока туманна из-за ситуации на ипотечном рынке, считает Ушкань. «Здесь связь прямая. Увеличение доступности рыночной ипотеки и появление новых программ может увеличить продажи квартир, что стабилизирует спрос на арендное жилье», — обозначает специалист. В этом случае серьезного увеличения средней арендной ставки можно не опасаться, потому что у большой части семей появятся возможности приобрести квартиру. Впрочем, уже сейчас ясно, что правительство не будет разрабатывать новые ипотечные программы в условиях высокой ставки — об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. А период высокой ставки (более 17% годовых) продлится как минимум до 2026 года.
Один из собеседников «БИЗНЕС Online», снимающих квартиру, поделился своим опытом общения с хозяевами.
Молодой человек снимает однокомнатную квартиру на улице Даурской с 2016 года. Тогда стоимость аренды составляла 15 тыс. рублей вместе с коммунальными платежами. За прошедшие годы квартира пережила несколько смен владельцев и витков подъема цены. С января 2024-го просят уже 25 тыс. за месяц.
Летом квартиру снова перекупили. Новые собственники из Закамья сразу начали обсуждение арендной ставки, которая, по их мнению, чересчур низкая.
«Помню, говорят мне: „Поймите, даже в Челнах уже таких цен нет, чтобы за 25 тысяч сдавать“», — рассказывает собеседник «БИЗНЕС Online». С 2025 года платеж за квартиру составит уже 30 тыс. рублей, и, по его ощущениям, это не последний рост стоимости.
Даже несмотря на двукратный за последние 8 лет рост, съезжать наш собеседник не собирается. «У меня даже более выгодное предложение, чем в целом по Казани. Если съеду, буду все равно снимать дороже», — считает он.
Владельцы, по его словам, тоже понимают, что постоянный и надежный клиент, которому можно доверить квартиру, зная, что он не затопит соседей и не испортит ремонт, стоит того, чтобы пойти ему навстречу.
Некоторые специалисты считают, что можно ожидать и дальнейшего роста предложений на рынке долгосрочной аренды. «Рынок посуточной аренды стал слишком популярным. Сейчас объектов там запредельно много — такое количество туристов в Казань не приезжает», — констатирует Каримова. По словам специалистов, рынок посуточной аренды требует больших ресурсов от собственника, на что не каждый готов пойти. «Это реальный бизнес, которым нужно постоянно заниматься. Поэтому можно ожидать целый пул объектов на рынке долгосрочных квартир от тех собственников, которые переоценили свои возможности и не справились со сдачей своей квартиры посуточно», — продолжает эксперт.
Увеличение доступности рыночной ипотеки и появление новых программ может увеличить продажи квартир, что стабилизирует спрос на арендное жилье
К слову, в связи с востребованностью «посутки» в летний период от агентств недвижимости появилась новая услуга — управление посуточным жильем. Риелтор занимается поиском клиентов, организацией клининга и ремонта, контролем за имуществом, а собственник пожинает плоды этой работы и получает прибыль от 40 до 50%. Но тут тоже есть свои риски. «В случае проблем агентство недвижимости может понести большие репутационные потери. Представьте ситуацию, где в квартире что-то сломали или украли. Кто будет виноват? Конечно, владелец обвинит агентство, и это как минимум чревато скандалами», — объясняет специалист.
Каков прогноз на ближайшее будущее? Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты убеждены, что IV квартал остается самым выгодным для съема жилья в Казани. В декабре можно ожидать продолжения снижения цен на квартиры, поэтому планировать переезд лучше на зимнее время года. «Важно прописать в договоре неизменность арендной ставки на конкретный срок. Так вы обезопасите себя от неожиданного повышения вашего платежа от собственника», — дают рекомендацию специалисты рынка недвижимости.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 163
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.