Спрос на новостройки в Татарстане, просев ниже тысячи сделок в августе, подрос на 7% в сентябре. Коммерческая ипотека стала еще дороже — банки задрали ставки почти до 25% годовых. А господдержку усиливать не будут: исходя из смысла заявлений вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, это невозможно при высокой инфляции. О том, с какими ожиданиями участники рынка недвижимости открыли осенний деловой сезон и как Казань к октябрю стала лидером по росту цен на вторичном рынке, — в материале «БИЗНЕС Online».
Итоги III квартала не радуют — куплено 3,2 тыс. новых квартир, что на 40% меньше ударного для застройщиков II квартала
III квартал: девелоперы Татарстана потеряли 20 млрд рублей
Стагнация на рынке новостроек продолжается. Итоги III квартала не радуют — куплено 3,2 тыс. новых квартир, что на 40% меньше, чем в ударном для застройщиков II квартале.
В деньгах это большие потери. По данным «Дом.РФ», в период с апреля по июнь выручка составила 51,3 млрд рублей. А с июля по сентябрь покупатели положили на эскроу-счета 30,2 млрд рублей, т. е. мы наблюдаем почти двукратное падение. По сравнению с результатами III квартала прошлого года картина та же: тогда за три месяца продали 6,2 тыс. квартир — это в 2 раза больше текущих показателей. Выручка застройщиков с июля по сентябрь 2023-го составила 47,2 млрд рублей. Получается, что нынешний III квартал хуже прошлогоднего на 56%.
Виновата, понятно, отмена ипотечного допинга: в июле закончилась одна из самых массовых госпрограмм по субсидированию льготной ипотеки. Ввели и ограничения по семейной ипотеке — в Татарстане ее могут взять семьи, где есть хотя бы один ребенок до 6 лет. Напомним, что ранее условием было наличие двух несовершеннолетних детей. Но спрос на нее такой, что банки выбрали лимиты, ввели первоначальный взнос на уровне 50% — все это ведет к охлаждению рынка.
По данным на октябрь 2024 года, в Татарстане строится 62 861 квартира, это максимум за всю историю наблюдений «Дом.РФ». Из них 32 216 пока не нашли своего покупателя, т. е. более половины всего объема строящегося жилья. Общая жилая площадь в застройке — 3 217 тыс. кв. м, это 162 жилых комплекса на 385 многоквартирных домов.
Для сравнения: год назад, в октябре 2023-го, в Татарстане строилось 50 998 квартир, из них нераспроданными были 26 438 объектов — это меньше половины всего объема.
60% застройки приходится на территорию в границах Казани: 89 жилых комплексов, 1 902 тыс. кв. м, 36 850 квартир. Из них не распроданы 19 015 объектов (почти 52%).
«По итогам III квартала этого года произошло снижение объемов на рынке новостроек примерно в 2 раза как по сравнению с аналогичным периодом 2023-го, так и по сравнению с II кварталом 2024-го, — фиксируют в компании „Новастрой“. — Основным драйвером этой негативной тенденции стала отмена льготной ипотеки и сокращение лимитов, а также ужесточение требований к заемщикам по семейной программе».
В прошлом году спрос на новые квартиры серьезно подогревали новости об отмене льготной программы и повышении первоначального взноса, напоминает руководитель агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов. В середине сентября 2023 года первоначальный взнос по массовой льготной программе повысили с 15 до 20%. Сейчас это смотрится уже мечтой!
Сейчас о первоначальном взносе в 20 процентов приходится только мечтать — некоторые банки предлагают оформить семейную ипотеку с первоначальным взносом в 50 процентов.
Продажи в новостройках, помимо прочего, задерживают и завершившиеся у большинства банков лимиты по семейной ипотеке. «Банки сейчас только получают дополнительное финансирование на выдачу семейной ипотеки. В связи с этим происходят задержки в регистрации сделок», — говорит Галлямов. Т. е., в принципе, количество сделок могло бы быть и несколько больше, но рост сдерживается нехваткой бюджетных денег у банкиров.
Как сбывается кошмарный прогноз Хуснуллина
Видели ли власти эту ситуацию, когда обсуждался вопрос отказа от льготных ипотек? Да, такие прогнозы делал, в частности, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. В ноябре 2022 года на правительственном часе в Совете Федерации он заявил, что без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства не будет развиваться, а затем добавил, что негативный эффект наступит в 2024-м.
В ноябре 2022 года на правительственном часе в Совете Федерации Марат Хуснуллин заявил, что без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства не будет развиваться
Теперь же, по всей видимости, мы видим реализацию этого кошмарного сценария, описанного вице-премьером. Тем более что в условиях высокой инфляции правительство не будет развивать ипотеку за счет мер господдержки — об этом Хуснуллин заявил на XXV Международном жилищном конгрессе 23 октября.
Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться, дополнительными мерами стимулироваться со стороны государства не будет.
Причины очевидны — слишком накладно для бюджета компенсировать разницу ставок между рыночной ипотекой (24%) и субсидируемой (например, 6% по семейной ипотеке). Тем более что инфляция в стройсекторе выше, чем в среднем по стране.
«Мы сейчас подождем, что будет с инфляцией. Очень подробно эту ситуацию смотрим. Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Возможно, это будет улучшение ситуации по льготной», — выразил надежду Хуснуллин.
По информации управления Росреестра по РТ, в сентябре в Татарстане произошел небольшой рост количества сделок на рынке новостроек
Не все так плохо: новостройки отталкиваются от дна?
Впрочем, собранные 30 млрд рублей за три месяца — это не так уж и плохо! Если посмотреть III квартал в разрезе нескольких лет, то становится ясно: худшие показатели «Дом.РФ» фиксировал в 2021-м. Тогда застройщики продали те же 3 тыс. квартир. Выручка же составляла 14 млрд рублей. Тогда жилье было примерно вдвое дешевле — оттого и денег в этом году собрано вдвое больше.
А первый год СВО в целом показывал проседание сделок на рынке недвижимости — падение наблюдалось на уровне в 11%. «Каждая негативная новость влияла на потребительское поведение как на рынке недвижимости, так и в других сферах экономики», — говорил тогда директор компании «Премьер-Недвижимость» Руслан Садреев.
Вместе с тем рынок новостроек, похоже, лег на дно и тихонько от него оттолкнулся. По информации управления Росреестра по РТ, в сентябре в Татарстане произошел небольшой рост количества сделок на рынке новостроек. Продали чуть больше тысячи квартир — это на 6% выше показателей августа.
«Провал, последовавший за всплеском продаж накануне отмены льготной ипотеки и помноженный на летнее затишье, начал выпрямляться с наступлением делового сезона. Пусть и не сразу, но сентябрь принес нам рост количества сделок, который по ряду проектов заметно приблизил нас к плановым значениям», — комментирует «БИЗНЕС Online» гендиректор ГК «СМУ-88» Наиль Галеев.
В среднем новый «квадрат» в сентябре вернулся к июньскому показателю — 223,5 тыс. рублей. А средняя цена квартиры с июльских 12,3 млн рублей снизилась до 10,7 млн — минус 13%
Казанский «квадрат» с июля к осени подешевел на 7%
С самого начала спада на рынке новостроек все ждали резкого обрушения цен. Все вроде логично: квартиры покупают вдвое реже, поэтому застройщики должны начать снижать стоимость своих квартир, чтобы стимулировать продажи.
В июле эти надежды вдребезги разбились — цена казанского «квадрата» взлетела с 220 тыс. до 240 тыс. рублей. Но ситуация начала меняться осенью. В среднем новый «квадрат» в сентябре вернулся к июньскому показателю — 223,5 тыс. рублей. А средняя цена квартиры с июльских 12,3 млн рублей снизилась до 10,7 млн — минус 13%.
Можно ли говорить о начале массового снижения цен? Нет, эксперты с таким посылом не согласны: это скорее статистическая погрешность. Во-первых, цена упала по отношению к июлю, а в июле, по данным «Дом.РФ», она успела вырасти. А во-вторых, на рынке не видно каких-то панических продаж.
«Я не могу сказать, что застройщики принялись массово объявлять о скидках. Максимум, что можно заметить, — дисконт на уровне 5 процентов. Снижение цены значительнее невозможно, потому что застройщик начнет работать в убыток», — считает Галлямов.
Отметим, что Татарстан остается самым дорогим регионом по себестоимости строительства «квадрата» в Поволжье — это 83,4 тыс. рублей на метр, подсчитали в сентябре аналитики «Дом.РФ», изучив проектные декларации строящихся домов.
На небольшую скидку в 6% по сравнению с июлем обращают внимание в ГК «Садовое кольцо». Но, по их наблюдениям, это касается только проектов комфорт-класса. «На снижение средней стоимости квадратного метра в новостройках влияют изменения покупательной способности в сегменте комфорт-класса. Цена здесь является одним из ключевых факторов для покупателя, — считают в группе компаний. — Если же посмотреть на бизнес- и премиум-класс, то цена за квадратный метр в сентябре, наоборот, выросла на 5 процентов».
Татарстан остается самым дорогим регионом по себестоимости строительства «квадрата» в Поволжье — это 83,4 тыс. рублей на метр, подсчитали в сентябре аналитики «Дом.РФ», изучив проектные декларации строящихся домов
В целом же высокая стоимость квадратного метра и ее рост связаны в том числе с выводом на рынок недвижимости высокого класса, которая в целом меняет экспозицию в городе, считает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова. Высокий средний чек объясняется большим объемом крупных квартир в экспозиции.
«Что касается падения средней стоимости, то речь идет не о реальном дисконте, — согласен Галеев. — Показатели скорее могут говорить о двух вещах: на рынок вышли новые бюджетные жилые комплексы, которые уронили средний прайс по городу. Либо в заключаемых сделках все меньше доля банковского участия и субсидирования процентной ставки».
В условиях текущей ключевой ставки, стоимости проектного финансирования и состояния рынка ждать множества анонсов новых жилых комплексов несколько наивно. А вот уменьшение доли ипотечных продуктов с субсидируемой процентной ставкой в пользу рассрочки налицо.
По словам гендиректора ГК «СМУ-88», сейчас все больше сделок проводится с использованием рассрочки от застройщика. По морфологии продаж в группе компаний этот финансовый механизм занимает до 65%. Популярность рассрочки развивает тенденцию, обратную росту цен во время «бума» околонулевых ставок. Последние Центробанк благополучно «задушил» в 2023 году как раз из-за искусственного роста стоимости квартир до 30%. Эту комиссию застройщик платил банку — для компенсации выпадающих доходов.
Снижение банковского участия подтверждает и другая тенденция. Растет число тех, кто покупает квартиры за наличные средства, наблюдает Галлямов. Если раньше в агентстве недвижимости «Этажи-Казани» доля таких сделок не превышала 10%, то сейчас она возросла до 25%.
Подробнее о других механизмах покупки жилья от застройщиков «БИЗНЕС Online» рассказывал ранее.
По объему выручки в первой пятерке в границах столицы Татарстана — «Унистрой», ТСИ, «Ак Барс Дом», СМУ-88 и ПИК: они реализовали квартиры на сумму от 3,5 млрд до 1,9 млрд рублей
Что в карманах топ-10 девелоперов Казани
Теперь посмотрим, как смотрится десятка лидеров по продажам квартир в столице РТ — без учета прилегающих районов Казанской агломерации. Суммарно застройщики первого эшелона в июле – сентябре продали 1,5 тыс. квартир на сумму в 19,5 млрд рублей. Всего же в Казани за июль – сентябрь прошло 1,8 тыс. сделок с новостройками почти на 21 млрд рублей. Для сравнения: с января по март топ-10 компаний продали квартиры на 18,5 миллиарда. Что до прилегающих к Казани районов, то, если верить статистике «Дом.РФ», здесь за квартал реализовано 737 квартир на сумму в 4,7 млрд рублей.
Вся эта выручка пока что на эскроу-счетах. Девелоперы же получат деньги не сейчас, а после достройки домов — в некоторых случаях это полтора-два года.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается — все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя их статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше. Но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, и это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Подчеркнем: данные «Дом.РФ» касаются только реализации в строящихся домах, без учета продаж квартир в домах, что уже возведены, поэтому на самом деле выручка банкиров и девелоперов выше. А некоторые сосредоточены на реализации как раз введенного жилья.
По объему выручки в первой пятерке в границах столицы Татарстана — «Унистрой», ТСИ, «Ак Барс Дом», СМУ-88 и ПИК: они реализовали квартиры на сумму от 3,5 млрд до 1,9 млрд рублей. Детали приводятся в инфографике.
При этом ряд девелоперов нарастили объемы. Так, больше денег отправили на эскроу-счета в банки клиенты ТСИ, ПИКа (плюс 14 и плюс 19% соответственно). А некоторым удалось увеличить продажи кратно. Например, у «Комосстроя» и «Эталона» выручка выросла в 2,5 раза, у «КамаСтройИнвеста» — в 2,8 раза. Возможно, это связано с эффектом низкой базы июля – сентября прошлого года.
Казань оказалась на 1-м месте по росту цен на вторичном рынке среди городов-миллионников России: за III квартал прирост — 3,6%, или 15% в годовом выражении
Торг на вторичке доходит до 500 тысяч
Вторичный рынок тоже начал падение. С июля по сентябрь было заключено 13,7 тыс. договоров купли-продажи в Татарстане, что на 35% меньше показателей аналогичного периода прошлого года. Такую статистику приводит управление Росреестра по РТ. В Казани ситуация примерно такая же — 7 тыс. проданных вторичных квартир и падение на уровне в 40%.
Число сделок по ипотеке тоже продолжает снижаться. Если в июле было заключено 5,6 тыс. сделок, то в сентябре — уже 4 тысячи. Причем бо́льшую часть этой статистики составляют ранее одобренные кредиты, считают эксперты.
«В связи с увеличением ключевой ставки и рыночной ставки ипотеки до 22–25 процентов покупательная способность на вторичном рынке заметно упала. Многим стало выгодно держать денежные средства на депозитах. Упал и спрос на ипотечные продукты», — сообщает специалист агентства недвижимости «ФЛЭТ» Ильяс Батиров.
Но и тут пока не все ужасно — кризиса нет. В целом показатели даже больше, чем в II квартале этого года. Тогда в Татарстане продали 13,1 тыс. квартир — это на 5% меньше числа сделок, заключенных с июля по сентябрь. А локальное месячное снижение пока трендом не назовешь.
В ситуации запредельных ставок вторичка не умерла. Нашлись покупатели, решившиеся на сделку после отмены ипотеки с господдержкой. Квартиры в сданных домах традиционно дешевле, поэтому привлекательнее для многих.
Тем более что на вторичке, по оценкам ЦИАН, цена в октябре выросла. Казань оказалась на 1-м месте по росту цен на вторичном рынке среди городов-миллионников России: за III квартал прирост — 3,6%, или 15% в годовом выражении. Средняя цена — 184 тыс. рублей за «квадрат» — уступает лишь Москве и Петербургу.
Но зато с продавцом здесь легче торговаться! Общее затишье и рост покупателей, приобретающих квартиры за наличный расчет, существенно повышают среднюю сумму торга на вторичном рынке. Продавцы готовы уступать до 500 тыс. рублей от стоимости средней квартиры, отмечает Батиров. Ранее торг, по его оценкам, не превышал 100 тыс. — квартиры уходили и без этого. Получается, что сейчас можно прийти к собственнику с чемоданом денег и сказать: «Я куплю эту квартиру, но на полмиллиона дешевле». Не факт, что вас не пошлют при этом искать что-то другое, но пробовать, конечно, можно.
До сих пор продажи хоть как-то поддерживают появляющиеся акции от застройщиков и банков, но известно, что Центробанк готовит единый стандарт ипотечного кредитования
Прогнозы
Пока прогнозы экспертов и участников рынка недвижимости выражают опасения перед будущим уменьшением объемов строительства. Оно может произойти из-за дальнейшего роста ключевой ставки и продолжения падения продаж новых квартир.
«Повышение ключевой ставки и сильное сокращение действия льготных программ неизбежно ведут к сужению целевой аудитории покупателей новостроек. Это, в свою очередь, приведет к снижению девелоперами уровня объемов строительства. Однако за счет инертности отрасли такое произойдет не сразу, а станет заметным только через один или два года», — считают в компании «Новастрой».
Такого же мнения придерживается и Галлямов. Сохранение положения на рынке новостроек приведет только к дальнейшему падению.
Если ничего не произойдет, то мы ожидаем падения на рынке первичного жилья. Это чревато большими проблемами, потому что застройщики просто не будут начинать новые проекты и заморозят работу. Через год или два мы можем оказаться в яме: возникнет дефицит новостроек массового сегмента, а за ним — повышение стоимости квартир.
До сих пор продажи хоть как-то поддерживают появляющиеся акции от застройщиков и банков, но известно, что Центробанк готовит единый стандарт ипотечного кредитования. С 2025 года все российские банки будут обязаны соблюдать единый стандарт для выдачи ипотек, что, по мнению ЦБ, должно минимизировать распространение рискованных для заемщика схем по покупке недвижимости. К примеру, по прогнозу Батирова, точно будет недоступна ипотека без первоначального взноса.
«Регуляторы создали условия для снижения инфляции в стране в 2024 году. В 2025-м ключевая ставка будет на уровне 15–16 процентов, — полагает специалист агентства недвижимости „ФЛЭТ“. — Девелоперы на сегодняшний день имеют проекты вплоть до 2026 года и замедлять темпы строительства не будут, так как они уже вложились в их развитие и разработку».
Но есть и оптимистичные оценки. К примеру, в федеральном GloraX, который строит в 13 регионах России, говорят, что регионы имеют высокий потенциал. «Рынок недвижимости Казани находится в стадии активного развития, — полагает директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова. — Он не перенасыщен продуктом. Более того, во многих локациях даже сформирован отложенный спрос, люди ожидают начала строительства новых объектов». По оценкам экспертов компании, в Казани наблюдается сохранение платежеспособного спроса, что свидетельствует о готовности приобретать жилье и более высокого класса.
Добавим, что период высоких ставок по депозитам, которые так нравятся сейчас россиянам, тоже не будет вечным. Средний чек вклада на душу населения в Татарстане в начале года находился на уровне 260 тыс. рублей, это 26-е место в России (на 1-м — Москва, где в среднем на счете в банке лежит 1,4 млн рублей). Как только доходность вкладов снизится, люди с деньгами начнут искать, куда бы их вложить, а рынок недвижимости по традиции остается одним из инструментов сбережения.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 154
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.