«Как доказать налоговой, что у вас нет доли в бабушкином родовом гнезде в Мамадыше?»

Почти половина сделок в Казани по продаже недвижимости идет с так называемым занижением, где вместо фактической стоимости реализации в договоре купли-продажи указывается минимально возможная сумма Фото: «БИЗНЕС Online»

45% граждан готовы к налоговым нарушениям

Было бы здорово, если бы при входе в каждый ИФНС сидел добрый волшебник и подсказывал, как можно избежать налога. Ведь на самом деле существует масса законных (хочу подчеркнуть это слово) способов, о которых простому обывателю неизвестно. Кстати, результаты различных опросов говорят о том, что все больше россиян оправдывает неуплату налогов. Например, в этом году доля лояльно настроенных к налоговым нарушениям граждан составляет ни много ни мало 45%.

При этом обращаю ваше внимание на то, что почти половина сделок в Казани по продаже недвижимости идет с так называемым занижением, где вместо фактической стоимости реализации в договоре купли-продажи указывается минимально возможная сумма. Все просто: нет дохода — нет налога. А ведь в первую очередь от таких манипуляций проигрывает покупатель: здесь и возможные проблемы признания сделки недействительной, и возврат налогового вычета не в полном объеме, и сложности при реализации ранее пятилетнего срока.

При этом в России только за два весенних месяца было зарегистрировано порядка 60 тыс. банкротных дел, и количество заявлений о банкротстве продолжает расти, несмотря на мораторий. А покупка квартиры у потенциального банкрота, да еще с занижением, автоматически относит вас в зону риска и утраты приобретенного жилья. Поэтому перед такой покупкой призываю крепко задуматься и напоминаю, что 3-НДФЛ было необходимо подать до 30 апреля, а оплатить до 15 июля. Так что у вас еще есть время «перетряхнуть» свою декларацию.

И не паникуйте, если вам придет уведомление. Частенько налоговая не вникает в нюансы вашей сделки и априори считает, что вы должны оплатить налог. Достаточно ответить грамотным пояснением и приложить все документы, на которые вы в нем ссылаетесь. Но не будем о грустном. На самом деле не всегда нужно занижать и обманывать ИФНС, поэтому давайте поговорим о пяти самых распространенных случаях при продаже жилой недвижимости.

В каких же случаях квартира является единственным жильем? Если на момент продажи у вас в собственности нет другой жилплощади Фото: «БИЗНЕС Online»

Когда не надо платить налог

Итак, НДФЛ начисляется с вашего дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

1) недвижимость была куплена до 1 января 2016 года и на момент продажи прошло три года владения;

2) недвижимость была куплена после 1 января 2016 года и срок владения более пяти лет;

3) если объект был приобретен дороже, а продан дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости;

4) квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости;

5) объект в собственности более трех лет и получен по наследству, по договору ренты, приватизирован или подарен близкими родственниками;

6) продаваемое жилое помещение является единственным жильем гражданина или супругов (в случае совместной собственности);

7) семья с двумя детьми улучшает жилищные условия.

В каких же случаях квартира является единственным жильем? Если на момент продажи у вас в собственности нет другой жилплощади. И тут учитываются все жилые помещения: комната, доля в квартире или доме. Исключение, если вы купите новую квартиру и продадите старую в течение 90 дней после сделки. Тогда проданное жилище можно будет считать единственным. Как это доказать в ИФНС и самому убедиться, что у вас нет 1/5 доли в бабушкином родовом гнезде в Мамадыше? Закажите выписку из единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости.

Если вы в браке, аналогичную выписку должна заказать и вторая половина. Кстати, именно здесь и может быть засада. Если у кого-то в собственности есть другая жилая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственным жильем. Допустим, у вас в собственности дом, а у супруги — квартира. Это имущество вы приобрели после свадьбы. Пожалуй, напомню, что совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака, вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Если нет брачного договора, то под льготу «единственное жилье» вы не попадаете. Получается, что у вас есть доля в квартире, а у супруги — в доме (надеюсь, здесь все понятно).

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ).

Многие ошибочно считают, что право наследования начинается с регистрации Росреестра

Учитываются совокупные доли родителей и детей, для освобождения от налога важно, чтобы жилищные условия семьи улучшились. И тут есть пять условий, которые должны быть соблюдены. Во-первых, налогоплательщик или супруг — это родитель двух и более детей до 18 лет. Или до 24 лет при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.

Во-вторых, семья купила новую недвижимость в том же календарном году, что и продала, или не позднее 30 апреля следующего года. По договору долевого участия (ДДУ) в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры при купле-продаже или нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи. В-третьих, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.

В-четвертых, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей. Если ее нельзя установить, учитывается только площадь. В-пятых, на момент продажи у семьи есть не более половины доли в другом жилье, метраж которого больше приобретаемого. Обратите внимание, что дети или оба супруга должны быть собственниками или проживать совместно.

Теперь же как продать квартиру, полученную по наследству. Сначала определяем срок владения. Многие ошибочно считают, что она начинается с даты получения документов от нотариуса или регистрации Росреестра. Это не так. Для унаследованного имущества срок владения начинают считать с даты смерти наследодателя. Принятое наследство считается собственностью наследника с даты открытия наследства, а наследство открывается со дня смерти. Таким образом, дата в выписке из ЕГРН значения не имеет, а право собственности может быть зарегистрировано гораздо позже. Например, Резеда оформила полученную после смерти отца в 2018 году квартиру в 2021-м. Согласно ст. 1152 ГК РФ (принятие наследства), трехлетний минимальный срок для Резеды прошел и налог она оплачивать не будет.

Дальше вы можете уменьшить свой доход от продажи на расходы наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода. Скажем, сын получил в наследство от мамы квартиру и, не дожидаясь трехлетнего срока, решил ее продать за 4 млн рублей. А мама, допустим, приобретала данную квартиру за 3 миллиона. Налог сына составит при продаже квартиры 130 тыс. рублей. Формула такая: 4 млн минус 3 млн и умножаем на 13%.

А вот если умершая мама приватизировала, а не покупала эту квартиру, то налог составит уже 390 тыс. рублей. Формула уже другая: 4 млн минус 1 млн и умножаем на 13%. 1 миллион здесь налоговый вычет, который можно использовать раз в год.

Если вы продаете квартиру, вчера подаренную мамой, то смело уменьшайте свой доход на сумму, которую мама потратила для покупки этой квартиры Фото: pexels.com

Что делать с квартирой, которую подарила мама

Как продать подаренное жилье. Ситуация аналогичная с наследством. Напомню, до 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 млн рублей — вычет, согласно ст. 220 НК РФ, без подтверждения расходов. С 2019-го доход можно уменьшить на расходы дарителя. Если вы продаете квартиру, вчера подаренную мамой, то смело уменьшайте свой доход на сумму, которую мама потратила для покупки этой квартиры.

Продаем новостройку. Как правило, отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Ну кроме наследства (с даты смерти), о чем я писала выше.

29 декабря 2020 года вступили в силу поправки к Налоговому кодексу. Минимальный срок владения таким жильем считают не после регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования. Причем изменения заработали начиная с 2019-го. Собственники новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, вернули его из бюджета.

Обратите внимание! Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир, где оформлена собственность. К продаже квартир до сдачи дома по договору уступки это не имеет никакого отношения. Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок тоже не касаются. НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13%, и сроки оплаты не учитываются.

ГРАФИК 1

График предоставлен Анастасией Гизатовой

Как видим из данных Росреестра, апрель был достаточно активным месяцем на рынке новостроек. Как правило, 60% приобретенного жилья впоследствии выставляется на продажу инвесторами. Потому этот раздел актуален.

ГРАФИК 2

График предоставлен Анастасией Гизатовой

А вот сегменту вторичного жилья повезло гораздо меньше. Апрель стал самым провальным месяцем за последние годы. Что ж, ждем данные мая, хотя и они, боюсь, будут неутешительными. Что по новостройкам, что по вторичке.

Понимаю, что налоги не самая приятная тема, но все же хочется закончить на позитивной ноте. В Госдуме разрабатывают законопроект о повышении лимитов налогового вычета при покупке квартиры или строительстве дома минимум в 2 раза — до 520 тыс. рублей, а на погашение процентов по ипотеке — до 780 тыс. рублей. Таким образом, потолок для строительства или приобретения жилья составит 4 млн рублей, а для погашения ипотеки — 6 миллионов. Правда, есть одно но. Данную инициативу планируют распространить только на новостройки.

Второй проект касается наследников. Напомню, сейчас наследники при продаже квартиры, дачи, земельного участка, иной недвижимости или доли в ней раньше, чем через три года владения, должны уплатить НДФЛ в размере 13%. Так вот, изменения снимают действующий срок в три года и освобождают от уплаты НДФЛ при условии получения наследства от близкого родственника и кадастровой стоимости проданного объекта недвижимого имущества не более 20 млн рублей.