План-Кабан с берегов «Унистроя»: каким быть новому бизнес-центру у главного озера Казани?

Застройка берегов озера Нижний Кабан стала предметом публичных слушаний. Якорный инвестор строительства — девелоперская UD Group, близкая к «Унистрою» Фото: Лилиана Набиуллина

ПОД БИЗНЕС-ЦЕНТР UD GROUP «ЗАЧИСТЯТ» КУСТАРНИК И ЗАРОСЛИ НА БЕРЕГУ КАБАНА

Застройка берегов озера Нижний Кабан стала на днях предметом публичных слушаний в управлении архитектуры и градостроительства Казани. Якорный инвестор строительства — девелоперская UD Group (партнерская компания «Унистроя») — перезонирует участки под будущим бизнес-центром.

«Наш проект в данный момент расположен на четырех участках, — взяла слово на публичных слушаниях руководитель проектов UD Group Клара Ритман. — Он выносился на межведомственную комиссию и был одобрен, после чего мы подготовили эскизный проект и нам было рекомендовано обратиться в комиссию землепользования и застройки, чтобы привести участки в единую зону обслуживания населения», — рассказала она. Сейчас участки находятся в трех зонах: зона коммерческого ядра центра города, зона обслуживания населения и рекреационно-ландшафтная зона (Р3), поведали собравшимся. Земля — на улице Хади Такташа, неподалеку от перекрестка с улицей Нурсултана Назарбаева. 

Слушания проводились по заявке ООО «СпектрПодряд». Среди совладельцев, по даным «Контур.Фокус», основатель «Унистроя» Рашит Гильфанов и Фаридя Гильфанова, хотя почти весь уставный капитал в 941 млн рублей контролируется ЗАО «УК „Файнейшнл Партнерс“». Компания попросила перезонировать земельные участки на улице Хади Такташа. Площадь — 4852, 697, 5426 и 8732 кв. м, то есть примерно 19,7 тыс. кв. метров. Цель — уменьшение рекреационно-ландшафтной зоны (Р3) и коммерческого ядра центра города (ДК) и увеличение зоны обслуживания населения (Д2) для административно-офисного центра с паркингом. 

Как пояснила «БИЗНЕС Online» Ритман, три участка были приобретены на торгах, еще один перешел по договору мены. Стоимость участков в UD Group называть не стали, что, в общем, вполне понятно. Приблизительно оценить эти владения можно по данным публичной кадастровой карты Росреестра: совокупная стоимость приближается к 230 млн рублей. К зоне Р3 относится примерно 15% земли — судя спутниковым снимкам, здесь и в самом деле по большей части пустыри. 

«Раньше здесь была расположена промышленная база, сейчас же расположится зона благоустройства бизнес-парка, плавно соединяющаяся с городской набережной, — рассказала Ритман „БИЗНЕС Online“. — Сейчас на части участка имеются зеленые насаждения. В основном это кустарник и заросли. Крупных и ценных пород деревьев на нашей территории нет». В компании отмечают, что при строительстве постараются минимально коснуться зеленых насаждений. Если все же какая-то их часть при строительстве будет затронута, обещают компенсационную высадку — на той же территории. 

Бизнес-парк класса А будет состоять из 4 звездообразно расположенных отдельно стоящих 5-этажных зданий, объединенных единой планировочной структуройНажмите, чтобы увеличить

БИЗНЕС-ЦЕНТР КЛАССА А: ЧЕТЫРЕ 5-ЭТАЖНЫХ ЗДАНИЯ, «ЗЕЛЕНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» И ПРОХОДЫ К НАБЕРЕЖНОЙ 

В ответ на вопрос заместителя главного архитектора Тимура Кадырова по поводу проекта планировки территории выяснилось, что проектирование все еще не завершено, хоть и находится, по словам представителей UD Group, в завершающей стадии. Тем не менее строительство офисного центра в проекте уже заложено. Да и в целом в этой части территории будет размещена деловая застройка, уточнила Ритман.

«Наш проект интегрирован с будущей набережной озера Кабан, так как мы принимали участие в ее разработке. Бизнес-парк спроектирован таким образом, чтобы оставались проходы к набережной. Территория будет спланирована так, чтобы горожане могли отдыхать здесь всей семьей: свободный доступ, скамейки, навесы», — рассказала она.

«Бизнес-парк спроектирован таким образом, чтобы оставались проходы к набережной. Территория будет спланирована так, чтобы горожане могли отдыхать здесь всей семьей: свободный доступ, скамейки, навесы»

Корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось пообщаться с представителем проектировщика после слушаний. Сумму инвестиций в компании предпочли не раскрывать, однако подтвердили, что финансовое участие UD Group в проекте на этом не заканчивается. «Понятно, что когда мы будем строить наш объект, то в части набережной будем участвовать. В какой мере — сейчас сказать не можем», — резюмировала Ритман. Нет конкретики и по срокам. «Здесь много вопросов — по оформлению участков в том числе», — отмечает представитель компании.

Однако некоторые детали известны. Согласно проекту, разработанному известным международным архитектурным бюро Blank Architecture, бизнес-парк класса А будет состоять из 4 звездообразно расположенных отдельно стоящих 5-этажных зданий, объединенных единой планировочной структурой. На первых этажах проектируемого объекта планируется расположить объекты инфраструктуры и сервиса для горожан, на 2–5-м этажах — офисные помещения. Общая проектная площадь центра на сегодняшний день уточняется (однако ранее в исследовании Cushman&Wakefield называлась площадь около 20 тыс. кв. м). Парковочный коэффициент по проекту составит более 1:50. При строительстве планируют применять «зеленые технологии», системы энергосбережения в материалах и приборах. Говорить про якорных арендаторов пока рано, но стоимость аренды будет рыночной для офисов класса А, рассказали в UD Group в ответ на запрос «БИЗНЕС Online».

Недавно ООО «АИ Менеджмент» за 387 млн рублей стало обладателем торгово-гостиничного комплекса «Олимп», построенного известной в Казани семьей Минкиных Фото: «БИЗНЕС Online»

ОЖЕРЕЛЬЕ ОФИСНО-ТОРГОВО-ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: «УНИСТРОЙ» ДЕЛАЕТ СТАВКУ НЕ ТОЛЬКО НА ЖИЛЬЕ

Все очевиднее, что одна из лидирующих на рынке Казани стройкомпаний корректирует стратегию, делая ставку не только на жилье. Под управлением UD Group, как и у их коллег из «Сувара», — целый каскад бизнес-центров и фитнес-центров. В частности, из категории офисов и бизнес-центров — «Сфера», «Островский», «Гвардейский», «Уницентр». Из гостиничной недвижимости — отели «Рамада» и «Особняк на Театральной».

А недавно ООО «АИ Менеджмент» (владельцы — Ильфат и Альберт Гильфановы) за 387 млн рублей стало обладателем торгово-гостиничного комплекса «Олимп», построенного известной в Казани семьей Минкиных. Управлением комплексом также займется UD Group. «ТК „Олимп“ не соответствует требованиям современных покупателей и в принципе не является качественным торговым объектом», — прямо заявили в компании в ответ на запрос «БИЗНЕС Online». В планах девелопера — реновация торгового комплекса с привлечением новых федеральных и региональных операторов. Однако все подробности, касающиеся непосредственно плана реновации, пообещали раскрыть позднее. Привлекательность объекта в компании планируют увеличивать за счет «ребрендинга, ротации арендаторов, внутренней перепланировки, замены внутренних интерьеров и элементов фасада». 

В прошлом году состоялся запуск ТЦ «Горки Парк», общая площадь которого — 38 тыс. кв. м, количество парковочных мест — 950, фуд-корт на 1650 кв. м, а якорный продуктовый гипермаркет «Лента» занял 5,5 тыс. кв. метров / Фото: «БИЗНЕС Online»

Это уже второй торговый центр в орбите UD Group. В прошлом году состоялся запуск ТЦ «Горки Парк», о котором наша газета писала в середине года. Общая площадь двухэтажного ТЦ — 38 тыс. кв. м, количество парковочных мест — 950, фуд-корт на 1650 кв. м, а якорный продуктовый гипермаркет «Лента» занял 5,5 тыс. кв. метров. В планах еще два новых торговых центра. В частности, в рамках реализации унистроевского ЖК «Сокольники» UD Group планирует построить торгово-развлекательный центр общей площадью около 100 тыс. кв. м и торговой площадью порядка 60 тыс. кв. метров. Объект будет располагаться в границах улиц Павлюхина, Газовой и Спартаковской. Для реализации архитектурного проекта центра семейного отдыха UD Group привлек опять-таки компанию Blank Architecture, специализирующуюся на архитектурных концепциях и дизайне торговых объектов. Рабочее название проекта — «Галерея Казань». Второй проект в будущем планируется реализовать в рамках жилого комплекса «Октябрьский городок», в границах улиц Ершова и Искра.

Желание «Унистроя» построить на улице Хади Такташа офисный центр запустило каскад идей вокруг благоустройства всей набережной озера Кабан

КАК «УНИСТРОЙ» ЗАПУСТИЛ ПРОЦЕСС РЕНОВАЦИИ НАБЕРЕЖНОЙ КАБАНА

Своим желанием построить на улице Хади Такташа офисный центр группа «Унистрой» в свое время нечаянно запустила целый каскад идей вокруг благоустройства всей набережной озера Кабан. В кабмине компании сначала предложили благоустроить небольшой участок берега. Тут-то и возникла мысль провести конкурс на преобразование всего побережья. «Началось все это с того, что нужно было сделать проект фрагмента правого берега озера Кабан — между улицей Татарстан и площадью Вахитова. Но из-за такого кусочка, я так понимаю, было несерьезно привлекать большие зарубежные фирмы, проектные институты с громкими именами — вот и решили добавить туда общую концепцию всей системы озер Кабан», — рассказывал «БИЗНЕС Online» профессор архитектуры Александр Дембич. Проект курировала помощник президента РТ Наталия Фишман. На участие в конкурсе поступило 160 заявок, а победителем стал российско-китайский консорциум Turenscape + МАП architects под названием «Эластичная лента. Бессмертная легенда Казани». Проект предполагал связку Нижнего, Среднего и Верхнего Кабана в единую систему, изменение осевой симметрии парка Тысячелетия (с разворотом в сторону озера — прим. ред.) и насыщение набережной плавучими садами, кафе и дорожками, которые будут идти над водной гладью. За победу консорциум получил 1 млн рублей. 

Фишман не исключала, что инвесторам, владеющим участками в непосредственной близости от воды, впоследствии придется вложиться также в облагораживание берега вдоль участка. Собственно, «Унистрой» прямо называли «якорным инвестором» на первоначальном этапе. Но компания пока не называет сумм своих затрат — как уже свершившихся, так и будущих. А тем временем берега Кабана огородили массивным забором из профнастила на фоне обещаний сделать все к сентябрю, но очевидно, что объемы явно выросли. В ходе интернет-конференции «БИЗНЕС Online» мэр Казани Ильсур Метшин объяснил, в чем причины задержки с благоустройством: предложенные китайцами решения требуют больше времени и вложений. Зато теперь появится променад вокруг всего озера. «Президент Татарстана принял решение сделать набережную вокруг озера Кабан, — рассказал Метшин. — И мы столкнулись с новыми вызовами: решение имущественных вопросов, выкуп частных домов и территорий. Это огромная работа, а не просто заасфальтировал дорожку, освещение сделал, лавочки поставил — и welcome. По сравнению с тем, что мы планировали, объем работ увеличился в 6 раз».

При наличии финансирования проект можно завершить к концу августа следующего года.

Курирующая проект фрагмента правого берега озера Кабан Наталия Фишман не исключала, что инвесторам, владеющим участками в непосредственной близости от воды, впоследствии придется вложиться также в облагораживание берега вдоль участка Фото: «БИЗНЕС Online»

«КАЧЕСТВО КЛАССА А ГОРОД ПРОГЛОТИТ»

«БИЗНЕС Online» попросил экспертов оценить перспективы будущего бизнес-центра с точки зрения затрат на строительство и арендной платы. По мнению гендиректора компании «А-Девелопмент» Мурата Ахмерова, Казань может «проглотить» появление нового бизнес-центра класса А. По итогам 2016 года в столице РТ общее предложение офисных площадей высшей категории составляет более 74 тыс кв. м, всего же «офисный парк» Казани был представлен 320,4 тыс. «квадратов» в 39 бизнес-центрах (данные исследования Cushman&Wakefield). 

«По сравнению с другими городами Поволжья у нас не так много офисных площадей класса А. Назову, в частности, „Suvar Plaza“, „Корстон“, „Булак“, „Татарию“.  Почти все они (за исключением „Татарии“, открывшейся в прошлом году, — прим. ред.) существуют уже порядка 10 лет — срок приличный. А у вновь открывшихся могут быть и современные материалы, и какие-то энергосберегающие „зеленые технологии“. Поэтому, я думаю, определенная ротация произойдет. Многие арендаторы могут рассмотреть переезд, — говорит Ахмеро  и предлагает взглянуть в будущее. — Не забывайте про компании-конкуренты — позади Suvar должен открыться офисный центр Urban (проект компании UD Group между улицами Островского и Спартаковской — прим. ред.). Там тоже класс А. Если его реализуют, то в одной локации с бизнес-парком на Кабане будут еще два бизнес-центра. В этом ничего страшного нет. Все они имеют шансы быть востребованными на рынке офисной недвижимости. В основном интерес к аренде крупных помещений сегодня проявляют финансовые и страховые международные компании — уровня Ernst&Young, Pricewaterhouse, Xerox, Ситибанка».

Инвестиции в строительство объекта такого класса эксперт оценивает на уровне 80 тыс. рублей за «квадрат» площади, но предупреждает, что «разбег» тут может быть большим. Следует учесть, что класс А — это современная начинка: вентиляция, кондиционирование, системы контроля доступа. Эта инженерия плюс хорошие отделочные материалы требуют серьезных денег. Уровень арендных ставок в бизнес-центрах такого класса держится в границах 1,2–1,5 тыс. рублей за «квадрат», свою роль играет расположение. А тут — и водная гладь, и парковка, наверняка будут фитнес-центр и рестораны, полагает он. 

Инвестиции в строительство объекта такого класса эксперты оценивают на уровне 80 тыс. рублей за «квадрат» площади

С такими оценками соглашается генеральный директор «Аренда-сервис Казань» Марат Габдуллин. «В моем понимании, за 70 тысяч можно сделать хороший, качественный комплекс класса А, — говорит он. — Можно построить по минимальной цене — где-то на чем-то сэкономить, но заявить, что это класс А, либо, наоборот, отгрохать суперсовременный комплекс с отделкой под ключ». К классу А в Казани эксперт относит площади Suvar Plaza и „Корстона“, они сегодня стоят полностью заполненными. Есть еще несколько — они скорее относятся к классу Б+ — на них тоже хороший спрос. «Ставки там несколько выше, чем в бизнес-центрах класса Б, но это оправданно — там и эксплуатация чуть повыше и подороже, и ремонт, и постоянное его обновление. А вот „Бэшки“ стоят пустые. Народ идет за качеством, так что класс А, я думаю, найдет своего арендатора», — считает Габдуллин. Поэтому он не видит особых проблем в том, что в одной локации разместятся сразу три бизнес-центра класса А («Сувар», Urban и бизнес-парк UD Group — прим. ред.). Берега Кабана выдержат все три проекта, другое дело — удобство подъездных путей. «От этого будет зависеть в том числе и дальнейший спрос», — отмечает собеседник «БИЗНЕС Online». Интерес к аренде крупных помещений проявляют, как правило, крупные компании, в том числе и федеральные игроки. Очень много среди них и IT-компаний, которые склонны обеспечивать своим «мозгам» комфорт по максимуму. Ведь цена аренды в их конечном продукте большого значения не имеет, поэтому и большую арендную ставку они с удовольствием проглатывают. 

По мнению полномочного представителя российской гильдии управляющих и девелоперов в РТ Елены Стрюковой, построить класс А стоит не меньше 60 тыс. рублей за «квадрат» — с учетом стоимости земли и коммуникаций и без учета стоимости подземной парковки. Ставки в классе А сейчас составляют от 1,2 тыс. до 1,6 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и расходы на эксплуатацию. И проекты в этой сфере могут быть успешными: нереализованный спрос в качественном сегменте офисных помещений составляет 8–10 тыс. кв. метров. «Уровень вакансий в классе А на текущий момент составляет меньше 2 процентов — нехватка высококачественных помещений очевидна, — сообщила Стрюкова в ответ на запрос „БИЗНЕС Online“. — Помещениями в бизнес-центрах интересуются как федеральные компании, так и госструктуры, а также местный бизнес. Место для офисного проекта отличное».