Цены на квартиры в Нижнекамске стремительно падают: с начала года снижение составило в среднем 30 - 40%

РЫНОК СТАГНИРУЕТ — ЦЕНЫ ПАДАЮТ

Замер рынок жилой недвижимости Нижнекамска. Продажи совершаются, но нет ни их роста, ни сколь-нибудь значительного падения. По данным управления Росреестра по РТ, количество сделок купли-продажи квартир, совершенных в городе нефтехимиков за 7 месяцев 2015 года, осталось практически на прошлогоднем уровне, точнее, незначительно снизилось — с 3 419 квартир в 2014 году до 3 384 в 2015-м.

При этом предложение жилья на рынке довольно значительное. В общей базе данных агентств недвижимости Нижнекамска значится порядка 2 700 квартир всех «мастей» и «расцветок», начиная от комнат в малосемейках и заканчивая многокомнатными хоромами. Еще больше предложений можно найти на Avito, их там 2 875 (заметим, что речь идет именно о квартирах, то есть в данной статистике не учтены частные дома и коттеджи, предложений от хозяев которых тоже достаточно). Больше всего на продажу выставлено 2- и 3-комнатных квартир — по 720 штук. Они самые популярные на вторичном рынке жилья. Дальше идут 1-комнатные — их выставлено на продажу около 560, а также 4-комнатные — их немногим более 300. Квартир с еще большим количеством комнат всего за 60.

Неудивительно, что при таком серьезном количестве предложений цены на квартиры в Нижнекамске стремительно падают. С начала нынешнего года они снизились в среднем на 30 - 40%, подсчитали сотрудники АН «Юности,1». В частности, сейчас 1-комнатная квартира в относительно новом доме стоит в среднем 1,05 - 1,35 млн. рублей, 2-комнатная — 1,7 - 2 млн. рублей, 3-комнатная — 2,1 - 2,4 млн. рублей. В старых домах цены намного ниже. За «однушку» в 5-этажном доме сейчас вряд ли удастся получить больше 850 - 950 тыс. рублей, за 2-комнатную — 1,05 - 1,2 млн. рублей, максимальная цена «трешки» — 1,7 млн. рублей. «И это при условии, что квартира на среднем этаже, с хорошим ремонтом, встроенной техникой. В общем, такая, в которую осталось только заехать с чемоданом», — уточняет представитель АН «Юности,1» Денис Игошев.

Тагир Камалетдинов
По словам Тагира Камалетдинова, 39% от введенного в эксплуатацию в Нижнекамске жилья – это соципотека

СОЦИПОТЕКА НАСТУПАЕТ

Снижение цен на 30 - 40% объясняется обычной рыночной причиной — спрос на квартиры упал. В свою очередь, корни этой тенденции вовсе не в финансовом кризисе и безденежье населения Нижнекамска. В этом городе Татарстана своя специфика — основной причиной того, что люди не покупают жилье, является массовое строительство домов по соципотеке. Как только народ ринулся за «социалкой», «вторичка» тут же встала. «Раньше как было? Молодые после свадьбы копили деньги, родители докладывали, и они покупали в лучшем случае однокомнатную в хрущевке. И были ей жутко рады. Сейчас большинство молодых семей берет жилье по соципотеке. Или муж работает на крупном промышленном предприятии, или жена в бюджетной сфере. Люди рассуждают так: зачем брать старье, если есть возможность заселиться в новую квартиру?» — размышляет Игошев.

Действительно, соципотека реально «подтапливает» нижнекамский рынок жилой недвижимости. Судите сами: за последние пять лет в городе введено в эксплуатацию почти 592 тыс. кв. м жилья, это 8 546 квартир. Из них более 230 тыс. «квадратов» (или 39%) — это соципотека. Такие данные озвучил в конце августа на заседании в мэрии руководитель исполкома Нижнекамского района Тагир Камалетдинов. По его словам, квартиры получили работники социальной сферы, дети-сироты, молодые семьи, ветераны войны, работники промышленных предприятий города.

Для сравнения: в Набережных Челнах в 2014 году было введено в строй 327 тыс. кв. м жилья, на соципотеку пришлось 48,7 тыс. кв. м или около 15%. В этом же году в Нижнекамске доля соципотечных квартир еще более увеличится. Из 130 тыс. кв. м, запланированных к сдаче, почти половина — это жилье по «социалке». Оставшееся — коммерческое жилье и индивидуальное строительство.

Строительством жилья в Нижнекамске занимаются несколько фирм. Самая крупная из них — «ЖИК-НК», которая сейчас интенсивно ведет застройку сразу двух микрорайонов города — 47-го и 49-го. У остальных подрядчиков — один-два, максимум четыре дома. Понятно, что такое обилие соципотеки в Нижнекамске — это дело рук в первую очередь нефтяных корпораций. «Мы строим по социальной ипотеке через ГЖФ, плюс немного коммерческого жилья. На сегодня заключены договоры по 41 дому, которые планируется сдать в 2015 - 2017 годах. 4 из них для работников компании «Татнефть», 37 — для ТАИФ-НК. Дома находятся на разной стадии строительства — от проектирования до выдачи ключей новоселам», — рассказал «БИЗНЕС Online» директор ООО «ЖИК-НК» Азат Калимуллин.

В настоящее время для ТАИФ-НК строятся сразу 20 домов в двух микрорайонах. Общая площадь — 128 тыс. кв. метров. Строится жилье в том числе и по соципотеке. Кроме того, предприятие запустило свою программу по обеспечению жильем работников через банк «Аверс».

Кстати, ход строительства соципотечных домов для работников ТАИФ-НК в конце августа обсуждался на совещании в Нижнекамске с участием гендиректора компании Альберта Шигабутдинова. Мэр города Айдар Метшин пригласил его, пожалуй, не только для того, чтобы проконтролировать объекты, но и для того, чтобы попросить помочь в благоустройстве микрорайонов. Дело в том, что в упомянутых 47-м и 49-м микрорайонах нужны школа, два детсада, общественный центр, дворовый клуб, офис врачей общей практики и комплекс надземных стоянок, рассчитанный на 700 парковочных мест, не говоря уже о том, что требуется реконструкция существующей автодороги (290 млн. рублей) и строительство новой (112 млн.). Метшин признался, что в городском бюджете таких свободных средств нет, так что Нижнекамску в этом плане не обойтись без градообразующих предприятий. Впрочем, утвердительного ответа о помощи со стороны ТАИФ-НК пока дано не было.

Ход строительства соципотечных домов для работников ТАИФ-НК в конце августа обсуждался на совещании в Нижнекамске с участием Альберта Шигабутдинова

«ДАЖЕ ПОСЛЕ ПОНИЖЕНИЯ СТАВКИ ЛЮДЕЙ ОТПУГИВАЮТ БАНКОВСКИЕ ПРОЦЕНТЫ»

То, что соципотека с участием крупных компаний — безусловное благо для их работников, — очевидно. Там и стоимость «квадрата» пониже, чем на рынке, и процентная ставка посердобольнее. Вот только на бизнесе, занимающемся недвижимостью, это сказывается отрицательно. Падение цен на 30 - 40% — тому показатель. Если соципотека и дальше будет такими темпами наступать на рынок, он может быть просто-напросто убит. «Если половина вводимого жилья — соципотека, то рынка, можно сказать, в Нижнекамске практически нет, — прокомментировал ситуацию «БИЗНЕС Online» гендиректор АН «Инвест-Перспектива» Сергей Кудряшов. — Оставшиеся 50 процентов предназначены для тех, кто может себе позволить купить квартиру на коммерческих условиях. А их практически не осталось после бума в декабре 2014 года и январе 2015-го. Кроме того, я считаю, что Нижнекамск не настолько ценен, чтобы люди брали там квартиры без оглядки. У меня знакомые там недавно продали квартиру за 1,2 миллиона рублей, в Челнах купили за 1,8 миллиона. Разница в полтора раза! А в 2003 - 2004 годах Нижнекамск же шел по ценам наравне с Челнами».

«Вообще-то, рынок недвижимости и ипотечное строительство между собой практически не должны пересекаться, — высказал свою точку зрения директор АН «Домус» Айрат Хабибуллин. — Жилье по соципотеке не каждый может получить, там же критерии определены для участников программы. Другое дело, что в Нижнекамске существуют несколько крупных градообразующих предприятий. Поэтому есть и специфика. Конечно, в этом городе соципотека будет отбирать значительную долю рынка. Там же условия лучше, чем на коммерческом рынке».

Добавим, что на падение цен на рынке недвижимости Нижнекамска влияет не только большой объем соципотеки. Кроме нее, в этом году будут сданы 108 квартир по программе молодежного строительства. «Половину квартир получат молодые семьи, другую половину выставит на продажу сам застройщик — ООО «Молодежное строительство», — сообщила «БИЗНЕС Online» специалист по работе с населением нижнекамского отделения региональной общественной организации «Объединение молодежного строительства РТ» Гульнара Рахматуллина.

Что касается коммерческой ипотеки, то льготного кредитования в банках сегодня практически нет, считает директор АН «Талисман» Ландыш Хакимова. «Процентные ставки на ипотеку очень высокие, — отметила она в беседе с корреспондентом «БИЗНЕС Online». — Перед Новым годом они составляли в среднем порядка 17 процентов. Сейчас, правда, банки стали снижать ставки. Сбербанк, в частности, пошел на 12,5 процента годовых при первоначальном взносе 50 процентов от стоимости квартиры. С первоначальным взносом 20 процентов банки снизили ставку до 13,75 процента. Еще месяца полтора назад она была 14,5 процента. Но даже после снижения многих покупателей отпугивают высокие банковские проценты».

«Ставки в банках сейчас практически везде одинаковые. И они заметно снизились по сравнению с началом года. Тогда они были на уровне 21 процента буквально неделю, потом уменьшились до 16 - 17 процентов, в некоторых банках — до 15 процентов. В данный момент процентная ставка в нашем банке при покупке вторичного жилья в ипотеку составляет 13,49 процента. Это при первоначальном взносе 50 процентов от стоимости квартиры. Если взнос меньше половины, ставка повышается до 13,99 процента. Все зависит от суммы, которой располагает заемщик, и статуса предприятия, где он работает. Кстати, мы даем ипотеку и индивидуальным предпринимателям, хотя многие банки не рассматривают их как заемщиков. В этом случае ставка увеличивается на 0,5 процента», — сказала «БИЗНЕС Online» ведущий специалист отдела ипотечного кредитования нижнекамского операционного офиса Татфондбанка Маргарита Крылова.

ЭЛИТНАЯ КВАРТИРА ОТ ДЕПУТАТА С ЗИМНИМ САДОМ

Приобрести квартиру на приемлемых условиях помогло бы долевое участие. «Долевка» является самым распространенным источником финансирования на сегодняшний день. Но ее в Нижнекамске на рынке нет, сетуют представители агентств недвижимости. Хотя жилье с долевым участием строится в сравнительно немалых объемах. «Долевое строительство в Нижнекамске ведут четыре застройщика: ЖИК-НК, «Молодежное строительство», компании «Инвеко» и «Престиж-Авто», — сообщил нам начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства Виктор Бельский. — У первого — 9 объектов, у остальных — по одному. По итогам работы за второй квартал 2015 года только с ЖИК-НК заключено 575 договоров на долевое участие в строительстве. Это половина от общего количества квартир. Еще 25 договоров заключено с «Молодежным строительством», 5 — с «Инвеко» и 4 — с «Престиж-Авто». Из 12 объектов 7 уже введены в эксплуатацию».

По словам Бельского, за последние пять-шесть лет в Нижнекамске не наблюдается снижения темпов долевого строительства. Оно, напротив, сейчас на пике. Во всяком случае, говорить, что застройщики уходят из этого сектора, еще рано. Другое дело, что «долевка» не оживляет рынок. Потому что дольщики свои «квадраты» не продают, так как застройщики постоянно повышают свои цены, при продаже квартиры деньги, вложенные в нее, не «отбиваются».

Что же касается элитного жилья, его в Нижнекамске практически не строят, рассказала директор АН «Домовой» Эльвира Бакулина. Впрочем, по ее мнению, оно городу и не нужно: раз уж дешевое жилье почти не берут, то продать дорогое практически невозможно: «Ну построят такой дом. Продадут в нем две-три квартиры, а остальные куда девать будут? Новый дом на проспекте Шинников до сих пор, насколько я знаю, стоит нераспроданный. У меня самой второй год стоит квартира за 5,5 миллиона рублей. Никому не нужна...»

Действительно, кому покупать дорогие квартиры? Люди с деньгами либо уже уехали из Нижнекамска, либо уже купили все, что им нужно. А притока новых людей с большими деньгами, по наблюдениям специалистов рынка недвижимости, нет. Кстати, в общей базе агентств недвижимости числится несколько дорогих квартир. За 8,2 млн. рублей, например, площадью 350 «квадратов», с зимним садом и двумя санузлами. А рядом приписка: квартира депутата. Есть и подороже. На том же проспекте Шинников выставлена 4-комнатная квартира стоимостью почти 13 млн. рублей. Но и ее затмевает жилье на улице Химиков. За двухуровневый премиум с лифтом в квартиру площадью 286 кв. м просят 17 миллионов. Дороже только коттедж в поселке Красный Ключ стоимостью 27 млн. рублей. Оно и понятно: рядом Кама, да и соседи там не то что в городе — люди известные и зажиточные.

РЫНОК ЗАПОЛОНИЛИ МАЛОСЕМЕЙКИ, А ИНВЕСТОРЫ ВЫЖИДАЮТ

Еще один фактор, повысивший предложение на рынке недвижимости, — малосемейки. Многие из них, по сути, это полноценные однокомнатные квартиры, которые в немалых количествах также выставляются на продажу. Это тоже сказалось на падении цен. Эти «общаги» ранее принадлежали «Нижнекамскнефтехиму». Разговор об их передаче на баланс муниципалитета шел долгие годы. Поначалу речь шла только об 11 общежитиях. Однако в январе нынешнего года стало известно: все 29 объектов выводятся с баланса компании и передаются городу. В общей сложности это порядка 4 800 комнат общим метражом 143 тыс. кв. метров.

Химики наконец-то получили возможность приватизировать свои комнаты и изолированные малосемейки. А поскольку за долгие годы ожидания большинство из них уже приобрели собственные квартиры, «общажное» жилье выставляют на продажу. На данный момент, по словам руководителя исполкома Нижнекамска Айдара Гареева, приватизировано больше 80% помещений в бывших общежитиях НКНХ. И на рынке они уже появились, в общей базе данных АН их числится около 300. Это означает только одно — цены на комнаты и малосемейки в ближайшее время сильно упадут. Сейчас комната площадью 13 кв. м. стоит минимум 300 тыс. рублей. А будет стоить, уверены риелторы, не больше 150 тысяч. «Малосемейки очень сильно мешают рынку. Их начали приватизировать еще весной, и до Нового года на рынок их еще много выйдет, — прогнозирует Хакимова. — Наверняка это серьезно скажется на ценах».

Айдар Гареев
По словам Айдара Гареева, на данный момент приватизировано больше 80% помещений в бывших общежитиях НКНХ, что неминуемо приведет к падению цен на комнаты и малосемейки

Рынок могли бы оживить инвесторы, которые в декабре-январе, когда курс рубля резко упал, скупали квартиры, чтобы сохранить свои накопления. Но никто не спешит выставлять приобретенное тогда жилье на продажу. Смысла нет: сейчас цены упали, реализовать квартиру получится в лучшем случае за те же деньги, за которые она была куплена. Вот инвесторы и выжидают, пока рынок пойдет вверх.

Участники рынка недвижимости склоняются также к тому, что квартиры в Нижнекамске продаются плохо по той причине, что многие продавцы изначально выставляют завышенные цены. Делают они это, как правило, глядя на ситуацию в других городах — Казани и Набережных Челнах, например. Скорее всего, потому что хотят именно туда переехать. А чтобы в столице или автограде иметь возможность купить жилье, свое в Нижнекамске хотят продать не дешевле. «Выставляют на продажу однокомнатную квартиру в хрущевке за 1,15 миллиона рублей. А ей цена — 750 тысяч. Нужно выставлять реальную стоимость квартиры — не завышенную и не заниженную. Именно столько, сколько она действительно стоит», — считает Игошев.

Как поведет себя рынок в ближайшем будущем, сказать трудно — таково мнение большинства агентов по реализации недвижимости. Хотя у некоторых все же есть свои прогнозы. «Цены на жилье вряд ли поднимутся до Нового года. Я на 80 процентов уверена, что ситуация до весны вообще не изменится. Сейчас в Нижнекамске выгодно покупать «вторичку» — цены на новое жилье растут. Но если они упадут, «вторичка» встанет. Люди, естественно, будут покупать квартиры в новых домах», — уверена Хакимова.

«Что будет дальше с рынком в Нижнекамске в частности и с рынком вообще, пожалуй, никто не сможет предсказать. Упал он очень сильно. И я думаю, что это уже низший предел. Ниже уже падать некуда и в Нижнекамске, и в других городах», — высказывает свое мнение Кудряшов. «То, что цены упали на 30 - 40 процентов, в принципе, это некритично, — считает Хабибуллин. — Ситуация, когда рынок падает на 20 - 30 процентов, иногда и больше, сейчас практически везде. Скорее всего, эта тенденция продолжится. Потому что поддержки нет, за исключением долевого строительства. Если Центробанк не снизит ключевую ставку, а за ней и коммерческие банки не снизят ипотечную ставку, то ситуация на рынке продолжит ухудшаться».

А КТО БУДЕТ ЖИТЬ В НОВОСТРОЙКАХ?

Мэрия Нижнекамска отчиталась: в ближайшие 5 - 10 лет в городе планируется построить порядка 800 тыс. кв. м жилья. Между тем, по данным отдела государственной статистики, за последние три года в городе химиков фиксируется только естественный прирост населения за счет того, что рождаемость «перебивает» смертность. Механического же прироста нет. В 2012 году из Нижнекамска уехали 8 104 человека, прибыли 7 225 человек, в 2013-м уехали 8 194, а прибыли 6 773 человека, в прошлом году — 8 209 и 6 561 соответственно.

По словам участников рынка недвижимости, примерно 30% желающих продать жилье — это те, кто решил навсегда покинуть город. Но если раньше нижнекамцы по большей части переезжали в Казань, то в последнее время направление их маршрута резко изменилось. Они все чаще выбирают Краснодарский край. По их собственному признанию, уезжают «поближе к теплу и подальше от дымящих заводов». При подготовке данного материала «БИЗНЕС Online» организовал в одной из нижнекамских групп в соцсети «ВКонтакте» опрос «Почему люди уезжают из Нижнекамска?». В нем приняли участие 2 287 человек.

Самое большое количество голосов набрал вариант ответа «Из-за плохой экологии» — 49,6%. Еще 20% отметили, что нет перспектив, 17,6% посетовали, что нет высокооплачиваемой работы, 5,8% выбрали вариант ответа «Негде провести свободное время», 1,9% назвали причиной плохие дороги, а еще 5,1% назвали свои варианты ответов. Приведем лишь некоторые из них (орфография и пунктуация авторов сохранены — прим. ред.). «Потому что нк дыра». «Город сам по себе хороший. В маленьком городе комфортней жить, и не такая уж провинция, чтобы дырой назвать. Но я переезжаю только из-за экологии, да и работу получше нашёл в другом городе». «Город нормальный, но химия в погоне за бабками все нормы приличия забыла и травит нас по полной!» «В большей степени всё дело в людях, когда вы видели последний раз по-настоящему улыбающегося (не ржащего) человека. Море злых людей...» «Все устраивает! Но мало спортобъектов, развлечений». «Экология ужасная! Наш город не спасет и не умолит людей не покидать его навсегда, потому что картина плачевная и не заменить чистый воздух памятниками, парками и т.п». «Ну да, ну да, вроде как в Африке дети голодают, а вы тут зажрались. Ну дык нечего сравнивать с тем, где совсем хреново. Мы тоже хотим жить хорошо».