Резкое падение нормативной стоимости «квадрата» жилья в Татарстане произойдет с 1 января. Это следует из проекта приказа минстроя России. Цена снижается на 9,5 тыс. рублей — это примерно 7%. Еще хлеще падение в Нижегородской области — 18% и в Мордовии — 21%. По оценкам главы минстроя РФ Ирека Файзуллина, процесс «ценопада» у застройщиков уже потихоньку идет: по стране более 60% нераспроданных новостроек. Но норматив используется лишь для соцпрограмм, а к реальному рынку отношения практически не имеет, говорят эксперты. Кредиты продолжают дорожать, зарплатная гонка в строительстве не утихает, себестоимость растет — и все это в пику невидимой руке рынка, которая требует снижения цен. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Впервые в целом по стране фиксируется тренд на снижение стоимости жилья
Татарстан попал в топ-5 регионов Поволжья с самым резким падением нормативной цены жилья
Появился прогноз средней цены 1 кв. м по регионам России от минстроя РФ. Результаты ожидаемые: впервые в целом по стране фиксируется тренд на снижение стоимости жилья. На первое полугодие 2025-го выбрали норматив средней стоимости «квадрата» на уровне в 107,6 тыс. рублей, что на 1,5 тыс. меньше показателей второго полугодия 2024-го. Проект постановления минстроя РФ находится на рассмотрении и должен быть принят в ближайшее время.
Зачем вообще нужны нормативы средней рыночной стоимости жилья? Этот показатель применяется правительством для расчета сумм, которые выплачиваются в рамках различных социальных программ, например жилищных сертификатов для определенных категорий граждан, приобретения жилья для нанимателей по программам сноса аварийного жилья и т. д.
Официальная цена рассчитывается на основе данных Росстата о зарегистрированных сделках как на первичном, так и на вторичном рынке. И похоже, именно наличие вторичного рынка сказалось на результатах расчета. Ведь если цена новостроек в среднем хоть немного, но растет, то на вторичном присутствует торг. Например, разрыв между ценой объявления в «Домклике» и реальной сделкой, зафиксированной «СберИндексом», в октябре в Татарстане оказался на уровне 17,2%. А в среднем по стране этот разрыв — 16,5%.
Для Татарстана нормативная цена 1 кв. м падает резко — сразу на 9,5 тыс. рублей до 141,7 тысячи. Таким образом, республика оказалась в пятерке регионов Поволжья, где фиксируется наиболее сильное снижение. Если брать поволжские регионы, то отрицательный тренд по стоимости «квадрата» отмечается почти везде. Наиболее заметное падение нормативной цены в Мордовии — минус 21%. Нормативный метр там дешевеет с 85,1 тыс. до 70,3 тыс. рублей. На втором месте — Нижегородская область. Там с января планируется установить средний ценник в 120,6 тыс. рублей — это на 18% ниже показателей конца 2024-го. На третьей позиции — Кировская область, где в I квартале следующего года стоимость жилья может упасть на 11% до 86 тыс. за «квадрат». Замыкает пятерку Ульяновская область, где государство планирует выделять на госпрограммы на 6% меньше денег (нормативная цена здесь — 87,9 тыс. за «квадрат»).
Рост цены отмечается только в Саратовской области — подъем на уровне в 0,7% до 88,1 тыс. рублей.
Что касается выбранных нормативов для столицы России, в Москве ценник снижают на 7% до 174,2 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге планируется оставить на том же уровне — это 165,3 тысячи.
В одном из самых «дорогих» регионов России — Приморском крае — прогнозируется увеличение цены «квадрата» на 2% до 175,1 тысячи
А где цена продолжает расти?
Если брать другие регионы России, то уверенный рост отмечается на Дальнем Востоке (а здесь, напомним, действует дальневосточная ипотека под 2%).
В частности, в Магаданской области цена в следующем году поднимется на 5,5% до 161 тыс. рублей. В одном из самых «дорогих» регионов России — Приморском крае — прогнозируется увеличение цены «квадрата» на 2% до 175,1 тысячи. Тренд на рост ожидается, кроме того, в Якутии, Камчатском крае, Амурской области и других регионах Дальнего Востока.
Также рост прогнозируется для некоторых регионов Уральского федерального округа. Например, в Ямало-Ненецком автономном округе устанавливают среднюю стоимость на уровне в 182 тыс. рублей — это больше предыдущих показателей на 1,5%.
По мнению Ирека Файзуллина, главное сегодня — сдерживать рост цен на стройматериалы, перевозки, рабочую силу, т. е. контролировать себестоимость объектов
Прогноз Файзуллина: девелоперы пойдут на скидки
Причины решения минстроя очевидны: с точки зрения рыночных механизмов для стимулирования продаж девелоперам придется снижать цены. Этой позиции придерживается министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Все дело в снижении объемов продаж: в среднем по стране более 60% строящихся квартир не продано, заявил он журналистам в конце ноября.
«Так или иначе компании, чтобы обеспечить сегодня финансовый поток, будут регулировать и скидками. Потому я думаю, что движение пойдет в этой части», — считает Файзуллин. По его мнению, главное сегодня — сдерживать рост цен на стройматериалы, перевозки, рабочую силу, т. е. контролировать себестоимость объектов. Иначе ножницы между падающей ценой продажи и растущей себестоимостью подсекут финансы застройщиков.
Последнее полугодие стало очень сложным для девелоперов в плане продаж. Количество сделок с новыми квартирами просело примерно втрое по сравнению с «жирными» месяцами года. Но даже если сравнивать ситуацию в целом, для Татарстана продать 1 тыс. квартир в месяц означает, что темпы продаж в 1,5 раза хуже, чем обычно в среднем по году. Из каждого утюга несутся прогнозы о снижении цен: еще немного, еще чуть-чуть, и квартиры подешевеют! Ведь платить по 130 тыс. рублей за месяц классической ипотеки без костылей господдержки нереально. Поэтому бал правят рассрочка, траншевая ипотека и прочие ухищрения банкиров и девелоперов, но и на них намерена наложить вето глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже с нового года. А льготная семейная ипотека по-прежнему остается важным инструментом. Других же вариантов господдержки не будет — это слишком дорого обходится бюджету страны, признал вице-премьер Марат Хуснуллин.
Важно подчеркнуть: приказ минстроя — это не императив для рынка. Нормативная цена 1 кв. м напрямую никак не влияет на ценовые намерения застройщиков. Ценовой приказ минстроя — это не ценник в супермаркете, по которому покупают недвижимость, а цифра для расчета по госпрограммам. Но, с другой стороны, это определенный сигнал: в конце концов, ранее минстрой РФ лишь повышал нормативные цены, и вот впервые началось снижение.
«Поскольку все понимают, что застройщики строят на кредитные деньги, а они пока только дорожают, то ожидать удешевления стоимости квадратного метра в новостройках сложно»
«К рынку цена минстроя РФ никакого отношения не имеет»
«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка недвижимости оценить влияние приказа минстроя РФ.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-Недвижимость»:
— Давайте сначала уточним, что это за стоимость? К реальным ценам, реальным рынкам она никакого отношения не имеет. Это же нормативная цена, она никак не отражается, ни на что не влияет, кроме разве что выплат, дотаций и всего прочего. Например, в Казани на вторичном рынке дешевле, чем 160–165 тысяч рублей за «квадрат», нет ничего.
Наблюдается ли снижение стоимости квадратного метра на вторичке за последний квартал 2024 года? Цена как была, так и осталась в экспозиции. Но вот на реальных сделках цена все-таки снизилась. Мы встречаем увеличенный размер торга. Если год назад средний торг был 50–100 тысяч, то сейчас доходит до 400, даже до 500 тысяч, бывает, сбрасывают.
Готовы ли сегодня застройщики снижать свои цены на новостройки? Тут вопрос в том, что застройщики просто так не могут снизить цену, так как у них это все зашито в финансовую модель. Все подчинено параметрам проектного финансирования совместно с банками. Соответственно, просто так застройщик снизить цену не может, но, возможно, в виде каких-то акций либо рассрочек ценник может упасть.
Второй вопрос — новое жилье, которое сейчас только начинает проектироваться. Вот там застройщик может уже менять финансовую модель, сделать ценник ниже, но пока мы этого не видим. Застройщики не готовы снижать цену, они же не будут себе в убыток работать.
Себестоимость строительства растет, стоимость труда выросла. Вообще, это большая гигантская проблема для застройщиков — трудовые ресурсы. Поэтому, я думаю, нет у них возможности серьезно снизить цену.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ»:
— На мой взгляд, реальное снижение цен на рынке крайне маловероятно. На ценообразование влияет большое количество факторов. Один из основных — уровень ключевой ставки. Поскольку все понимают, что застройщики строят на кредитные деньги, а они пока только дорожают, то ожидать удешевления стоимости квадратного метра в новостройках сложно. Рост стоимости стройматериалов, а также дефицит кадров также не способствуют снижению цен в этом сегменте рынка недвижимости.
На текущий момент я могу отметить небольшое снижение количества сделок с новостройками, но к снижению стоимости оно не ведет. Застройщики вводят новые инструменты стимулирования спроса, такие как рассрочки. Для части покупателей новое жилье выглядит более привлекательным, чем вторичка, поэтому они с радостью используют предложенные варианты покупки квартиры в новостройке.
На вторичном рынке также снижения стоимости не наблюдается, напротив, в последнее время я наблюдаю существенную активацию рынка. Это и сделки с полной оплатой собственными средствами, и ипотечные сделки. Единственным отличием за последние годы является уменьшение суммы кредитной части. Как правило, это альтернативные сделки, когда, допустим семья продает двухкомнатную квартиру для переезда в трехкомнатную и разницу либо доплачивает за счет накопленных собственных средств, либо берет в среднем до 1,5 миллиона в кредит.
Анастасия Гизатова — генеральный директор АН «Счастливый дом»:
— Ориентироваться на эту стоимость (установленную приказом минстроя РФ — прим. ред.) и связывать ее с изменением рыночных цен не стоит. Это, скажем так, своего рода аналог минимального размера оплаты труда. Она может быть никак не связана с реальными доходами населения, но служит составляющей для расчетов различных социальных выплат. И к рынку недвижимости данные цифры имеют опосредованное отношение.
Теперь что касается реальных цен. Готовы ли застройщики снижать цены? Нужно смотреть каждого по отдельности. С учетом общей инфляции себестоимость строительства выросла и дельта прибыли, дохода от строительной деятельности уменьшилась. В новых проектах застройщики точно не готовы идти на снижение стоимости жилья. Что касается старых проектов, нужно смотреть финансовую модель. Надо помнить, что застройщики в любом случае самостоятельно не принимают подобные решения [об изменении цены]. Это решение принимается вместе с банком.
Наблюдается ли сейчас снижение цен на новостройки? Мне легче сказать по Москве, потому что масштаб там больше и снижение цен не происходит кулуарно, как это зачастую бывает в Казани, через скрытые продажи. Часть застройщиков [в Москве] и на интересные, и на неинтересные проекты цены снизила, но это не носило такого массового характера, сразу на весь проект. Были точечные снижения, допустим, на 30 квартир с определенной планировкой и сроком сдачи. Мы наблюдаем действительно какие-то предложения по ряду проектов и части квартир. Но это не постоянное переписывание ценников, это происходит в виде акций.
На вторичном рынке тоже нет единого шаблона. Все зависит от жизненного «сценария» продавца. Если ему необходимо закрыть свои обязательства и реализация недвижимости происходит для этого, то, конечно, он будет скидывать [цену] до того момента, до той стоимости, за которую будут готовы приобрести. И мы видим достаточно большие скидки во вторичном сегменте, но они исходят от тех, для кого важна реализация в 2024-м. Также стоит заметить, что в следующем году изменится порядок налогообложения, пересматривается коэффициент кадастровой стоимости, и многие торопятся выйти на сделку. И есть другая группа [владельцев], которая не готова демпинговать, не знает, куда вкладывать [средства от продажи] или не может приобрести себе встречное жилье. Такие собственники занимают выжидательную позицию и откладывают решение жилищного вопроса. Нужно смотреть индивидуально, но тенденции к снижению и локальные скидки есть, и их появляется все больше и больше.
«На вторичном рынке идет просадка — скорректировались цены по всеми любимым хрущевкам»
Анастасия Голяшева — руководитель агентства недвижимости «Татнед»:
— Снижения цен, к сожалению, ждать не приходится. Цены растут стремительно, в частности на строительство. При высоких [рыночных] ставках и отсутствии лимитов небольшой спад продаж увеличит процент по выплате банкам за проектное финансирование. Что в свою очередь не даст возможности застройщикам снижать цену.
С чем может быть связано падение средней цены? За последний квартал было много стартов продаж ЖК, и много из них не в самой Казани, что влияет на среднюю стоимость квадратного метра. А на вторичном рынке сейчас идет рост спроса, но продаются лишь квартиры с реальными ценами. Сейчас активно выходят на рынок люди, которые закрывают вклады и вкладывают в недвижимость.
Анна Костыркина — руководитель АН «АртХаус»:
— Все мы понимаем, чем отличаются макароны типа «Красная цена» от итальянских брендов. И это не только цена, но и качество продукта.
Цену всегда можно снижать, но при этом застройщикам придется снижать и себестоимость этих жилых комплексов. Но цены на новостройки, наоборот, растут — и не потому, что бешеный спрос. А потому, что банки подкрутили гайки в своих ипотечных программах, и квартиры продаются с удорожанием почти в миллион, но эти деньги зарабатывает не застройщик, а банк. Проигрывает только покупатель. А мы, риелторы, фиксируем только постоянный рост недвижимости из года в год.
А вот на вторичном рынке идет просадка. В первую очередь скорректировались цены по всеми любимым и недорогим хрущевкам. Все понимают: надо продать в декабре, а в январе уже непонятно что будет. Готовые квартиры в популярных жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса тоже готовы давать торг до миллиона. Тут все зависит от истинного желания: реально надо продать — или же человек хочет просто попробовать продать? Ведь кому-то срочно нужно продать сейчас, чтобы купить что-то дальше, и они готовы на хороший торг.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 34
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.