«Каким образом у вашей 80-летней бабушки обнаружилось 5 миллионов рублей на загородный дом?»

Вне зависимости от формы расчета обязательному контролю подлежат все сделки с квадратными метрами на сумму от 3 млн рублей

ГЛАВНОЕ, БЫТЬ ГОТОВЫМ ОБЪЯСНИТЬ РОСФИНМОНИТОРИНГУ…

Каждый январь жители России с трепетом ждут новых законов, правил и поправок. И если в 2020-м обсуждали повышение акцизов, бесплатное посещение туалетов на вокзалах и добросовестных покупателей, то в 2021 году — поправки к  «антиотмывочному закону» № 115-ФЗ, которые вступили в силу 10 января. Одно из нововведений касается и недвижимости. Вне зависимости от формы расчета обязательному контролю подлежат все сделки с квадратными метрами на сумму от 3 млн рублей. Таким образом, риелторы и банки должны передавать соответствующую информацию в Росфинмониторинг. Именно эта поправка вызвала особенно много спорных заявлений.

Давайте разберемся. На самом деле кардинальных изменений не произошло: п. 1.1. ст. 6 уже обязывал сигнализировать о сделках по переходу права собственности (договоры купли-продажи). В 2021-м лишь добавляются договоры аренды и залога. 

Кстати, последние годы Росфинмониторинг регулярно навещал казанские агентства недвижимости с целью проверки активности и добросовестности передачи информации о покупателях и продавцах. Так что ничего нового и страшного нас не ждет, и для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не предвидится. Главное, нужно быть готовым объяснить банку и Росфинмониторингу, откуда вы взяли средства на покупку квартиры или каким образом у вашей 80-летней бабушки вдруг обнаружились 5 млн рублей на загородный дом.

Так или иначе дополнительный контроль усложнит уход от налогов путем занижения стоимости продаваемой недвижимости. Кстати, по оценкам участников рынка, доля сделок с занижением составляет порядка 65% всех сделок со вторичной недвижимостью. И получается, что часть с двойными расписками «за неотделимые улучшения» уйдет в прошлое.

Краткий экскурс: вы купили квартиру в марте 2019 года, женились и родили очаровательного малыша. А в 2021-м поняли, что в 40 «квадратах» тесновато и нужна дополнительная комната, где можно спрятаться от любимого ребенка и заботливой супруги. Для этого, очевидно, вам необходимо продать купленную в 2019-м «однушку». Самое интересное вот в чем: приобретали вы эту квартиру, например, за 3,5 млн рублей, а сейчас можете реализовать за 5 миллионов! В итоге: (5 млн рублей минус 3,5 млн рублей)*13% = 195 тыс. рублей налога, который необходимо оплатить.

Как раз 195 тыс. хватит, чтобы полностью укомплектовать детскую и купить велосипед. Одним словом, платить налог не хочется. Как выход — составление второй расписки на разницу. Т. е. в договоре указывается 3,5 млн рублей, а 1,5 млн идет подпольной распиской.

Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продали недвижимость и получили доход с продажи — заплатите 13% налога (НДФЛ, конечно). Естественно, если вы можете не торопиться с продажей, то вообще освобождаетесь от налога

ЧТО ТАКОЕ ЕДИНСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ?

Согласно Налоговому кодексу РФ, если вы продали недвижимость и получили доход с продажи — заплатите 13% налога (НДФЛ, конечно). Естественно, если вы можете не торопиться с продажей, то вообще освобождаетесь от налога. Но тут нужно определить, какой минимальный срок владения недвижимости будет применяться в вашем случае. Купили жилье до 01.01.2016 — 3 года, после — 5 лет. Также трехлетний срок распространяется на жилье, полученное:

• по завещанию или дарению от близкого родственника. Близкие родственники (ст. 14 Семейного кодекса РФ) — это родители и дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные;
• по приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Обратите внимание, что единственное жилье (правило работает только для сделок с 1 января 2020 года) также попадает под трехлетний срок. А единственным оно считается, если у вас нет в собственности других жилых помещений, долей или в совместной собственности. Запомните, никаких! Потому что даже 1/10 в родительской квартире в Кукморе тоже берется в расчет. Но это правило не распространяется на ситуацию, когда старая квартира продана в течение 90 дней после покупки новой. Получается, у вас в запасе три месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами и можете сначала приобрести одну, а потом продавать другую.

КАК не платить налоги

Не все знают, что в большинстве случаев можно уйти от налогов законным путем, не прибегая к помощи двойных договоров и расписок. Вот самые распространенные варианты (эта информация выручит при определении срока):

1. Срок владения квартир, купленных по ДДУ. Если ваше жилье приобретено по нему, то срок владения начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты полной оплаты стоимости (расчет с застройщиком по ипотеке и посредством эскроу также относится к полной оплате). Ссылаемся на № 374-ФЗ от 23.11.2020.

2. Квартира получена по наследству. Возможно, вам было не до этого и вы не дошли до МФЦ, не оформили жилье, полученное по наследству. Не переживайте! У наследника, вступившего в наследство, право собственности на такое имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты регистрации этих прав. Значит и трехлетний срок владения имуществом нужно исчислять с даты смерти прежнего хозяина. Ссылаемся на письмо минфина от 16.07.2019 № 03-05.04.5268.

3. Квартира была в долевой собственности. Очень распространена ситуация, когда в результате приватизации вы стали собственником одной доли и гораздо позднее получили остальные (родители подарили или умерли). Если разные доли были приобретены в разное время и в итоге стали единым объектом собственности, то минимальный срок владения квартирой для продажи ее без налога будет исчисляться с даты, когда владелец получил право собственности на самую первую свою долю. Ссылаемся на письмо минфина и ФНС РФ от 26.07.2016 №БС-4-11/13524.

Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, смело уменьшайте на его размер затраты по приобретению

С 2017 года материнский капитал можно учесть в составе затрат при продаже квартиры

А эта информация выручит при увеличении расходной части и уменьшит налогооблагаемую базу.

1. Несколько собственников. Допустим, вы втроем с сестрами получили по наследству квартиру и продаете ее за 3 млн рублей. Может быть два варианта расчета налога. Первый: 3 млн рублей минус 1 млн рублей = 2 миллиона. Умножаем на 13%, получаем 260 тыс. рублей налога с продажи квартиры.

Второй: каждая из сестер продает свою долю отдельным договором. 3 млн минус 1 млн минус 1 млн минус 1 млн = ноль — налога нет.

Если каждый владелец доли в квартире продаст свою долю отдельным договором, он вправе получить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Ссылаемся на письмо минфина РФ от 25.07.2013 №ЕД-4-3/13578.

2. Наследство и затраты. С 2019 года можно брать расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником (наследодателем). Но нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи. Ссылаемся на письмо минфина от 26.11.2019 № 03-04-05/91743.

3. Материнский капитал в затраты. Если при покупке квартиры был использован материнский капитал, смело уменьшайте на его размер затраты по приобретению. С 2017 года материнский капитал можно учесть в составе затрат при продаже квартиры. Ссылаем на письмо минфина от 10.07.2014 № 03-04-05/33669.

4. Переплата по ипотеке уменьшит налог. В расходы, уменьшающие полученный доход, можно включить не только стоимость приобретенной квартиры, но и сумму выплаченных ипотечных процентов (если квартира была приобретена в кредит). Ссылаемся на письма минфина № 03-04-05/9-569 от 28.04.2012 и №БС-4-11/10707от 22.06.2015.

Так что во многих случаях от налогов можно уйти красивым и законным способом.