Таких шикарных условий для рынка недвижимости не было давно Таких шикарных условий для рынка недвижимости не было давно Фото: «БИЗНЕС Online»

ДВА АУТСАЙДЕРА

Таких шикарных условий для рынка недвижимости не было давно. Судите сами:  

— ставка по ипотеке опустилась ниже 10%;

— за год в Татарстане купили почти 100 тыс. квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке, а это, по самым скромным подсчетам, не менее 250 млрд рублей (из расчета 2,5 млн рублей за квартиру). 

Чтобы понять масштаб, сравню с бюджетом Республики Татарстан. Так вот, расходная часть в 2019 году составит 241,17 млрд рублей.

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Теперь об антирекордах. Аутсайдера два: коммерческая недвижимость с самым низким количеством сделок за последние 5 лет  и земельные участки, не оправдавшие надежд на рывок, лишь незначительно улучшившие свои показатели.

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

Прогнозируем:

Теперь часть 100 тыс. квартир, так или иначе, окажется на рынке с целью аренды или реализации. Поэтому, выбирая в будущем себе квартиру у застройщика, посмотрите: возможно, аналогичный вариант можно будет приобрести дешевле у инвесторов 2017/2018 года,  ведь дисконт составляет от 2 до 10%.

==table2186==

==table2187==

Тем, кто живет на съемных квартирах, не стоит опасаться повышения арендной платы. Конкуренция среди наймодателей только усилится: введется в эксплуатацию множество новых жилых комплексов, будет уйма предложений.

Повышение процентной ставки по ипотеке не остановит покупателей. Приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду — по-прежнему способ сохранения, а не приумножения своих денежных средств. Фавориты тоже неизменны — однокомнатные в Вахитовском и Ново-Савиновском районах Казани.

Спрос в 2019 году будет значительно меньше, но отнюдь не из-за повышающейся ипотечной ставки. Давайте прикинем.

Берем среднестатистического казанского заемщика с 2-миллионным кредитом.

==table2188==

А теперь подумайте: вас удержит от новоселья разница в 1,2 тыс. рублей?

В КАКИЕ МЕСЯЦЫ ЛУЧШЕ ПОКУПАТЬ, А В КАКИЕ ПРОДАВАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Любой рынок, в том числе и рынок недвижимости, развивается циклично. Анализ необходимо проводить как в долгосрочной (годы), так и краткосрочной перспективе.

Наш рынок родился вместе с приватизацией в 1991 году. За почти 30-летний возраст картина следующая: за подъемом следует небольшое затишье, потом спад, затем вновь наступает весна, вернее подъем.

Ежегодно повторяется один и тот же сценарий активности (за некоторыми исключениями, вызванными внешними факторами)

Более понятен и предсказуем вторичный рынок, он не зависит от изменений в №214-ФЗ и налогового законодательства. Но общие закономерности по высокому и низкому спросу есть у того и другого.

Чтобы увеличить, нажмите

Чтобы увеличить, нажмите

В январе после праздников активность снижается и постепенно возвращается к марту-апрелю, чтобы в мае упасть вновь. С августа количество сделок увеличивается и набирает обороты до 31 декабря.

Получается, что легче продавать в начале весны, осени и зимы, рассчитывать на скидку и покупать — в летнее время и мае, так что не стоит уходить в отпуск.

Кстати, коммерческая недвижимость не подвержена такой цикличности. Исключение составил 2014 год, кода инвесторы, вопреки всем традициям, штурмовали отделы продаж застройщиков и скупали всю коммерческую недвижимость. Объяснение простое — колебание курса рубля.

Вспоминаем 2014 год.

==table2189==

Я уже писала ранее, замена средств дольщиков банковскими кредитами, увеличение налоговой нагрузки приведет к повышению цен на новостройки на 10%. Однако не все застройщики в 2019 году пойдут на такое повышение, чтобы не потерять покупателей. Летом даже возможен вариант реализации квартир с дисконтом от девелоперов, которые не подошли под критерии банков. Согласна, что в этом году больше факторов, влияющих скорее на повышение квадратного метра, чем на понижение. Но не стоит сбрасывать со счетов соотношение спроса и предложения на фоне платежеспособности покупателей, это и послужит сдерживающим фактором.

Что же касается вторичного рынка, он однозначно переоценен.

Поэтому, если вы сейчас находитесь в поиске квартиры (инвестиционный проект), не торопитесь, не покупайте, как в агонии, любой вариант. Время динамичного повышения цен прошло. Этот совет не касается вариантов в строящемся доме: чем ближе к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра.  

Если у вас стоит вопрос обмена квартиры (так называемая альтернатива), то у вас меньше всего причин для беспокойства. Колебание цен не отразится на совершении сделки, главное — ее не разрывать.

Так что без паники, 2019-й станет годом объективного реализма!

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции