В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен или продажа долей в жилой недвижимости В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен либо продажа долей в жилой недвижимости Фото: «БИЗНЕС Online»

«НАЗАД В ПРОШЛОЕ: ДО 1995 ГОДА ВСЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ТРЕБОВАЛИ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ»

Июнь 2016 года нотариусы ждали с нетерпением, а ряд участников риелторского сообщества — с опасением. Почему?

В июне этого года в России вступил в силу закон, который запрещает проведение сделок с жильем без нотариального заверения там, где собственником жилья является несовершеннолетний или производится дарение, обмен либо продажа долей в жилой недвижимости. Это означает, что теперь каждая сделка с несовершеннолетним лицом, долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом, в противном случае она не будет зарегистрирована Росреестром.

Таким образом, даже если супружеская пара владеет целой квартирой в рамках общей долевой собственности, визита к нотариусу при продаже им не избежать. Простая письменная форма сделки возможна при индивидуальной (один взрослый собственник) или общей совместной (без определения долей) собственности, что, по разным оценкам экспертов, составляет не более 30% от общего числа всех собственников.

Еще до лета текущего года нотариальные сделки были скорее исключением из правил, совершались при настоятельных просьбах покупателей и готовности сторон к дополнительным расходам, в Казани число таких желающих не превышало 3%.

Можно сказать, что новый закон относит нас назад в будущее: до 1995 года все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального удостоверения, и лишь с принятием нового Гражданского кодекса мы стали оформлять договор купли-продажи в простой письменной форме.

«ПРОШЕДШИЕ ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА ПОКАЗЫВАЮТ, ЧТО КОЛИЧЕСТВО ОБРАЩЕНИЙ В АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ НЕ УМЕНЬШИЛОСЬ, А, НАОБОРОТ, УВЕЛИЧИЛОСЬ»

Рассмотрим все плюсы и минусы нового закона.

  • Преимущества закона — защита против мошенничеств.

Нередки новости в СМИ о случаях мошенничества на рынке недвижимости, когда продавцы оставались без обещанных денег, а покупатели — без квартир. Наибольшему риску клиент подвержен именно на начальном, подготовительном этапе. Самые простые и, следовательно, распространенные способы отъема денег у населения — это подделка доверенностей, паспортов, документов о праве собственности, продажа обремененных (арестованных) объектов. Изменение законодательства в виде участия нотариуса позволит решить проблему мошенничества и ликвидирует слабые места, позволяющие обмануть несведущую сторону сделки.

Наверняка в июле 2017 года, оглядываясь назад, можно будет отметить положительные результаты, подтвержденные статистическими данными об уменьшении количества обращений в правоохранительные органы.

  • Нотариус отвечает личным имуществом.

Нотариус берет на себя не только обязанность, но и ответственность по удостоверению сделки, что гарантирует законность ее совершения. Поэтому именно он будет нести ответственность в случае проблем с квартирой, связанных с допущенной им ошибкой.

Нотариусы говорят о четырех уровнях ответственности: личная и коллективная страховка профессиональной деятельности, ответственность нотариуса личным имуществом и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.

  • Квартиру можно потерять.

Большинство объектов недвижимости до продажи сменило не одного владельца. До сегодняшнего дня квартира могла быть приватизирована, подарена, получена по завещанию, приобретена или получена согласно договору пожизненного содержания. Для полной проверки юридической чистоты необходимо располагать информацией по предшествующим переходам права. К сожалению, получив документы накануне купли-продажи, нотариус не может это сделать, тем более предшествующие события в его зону ответственности и не входят. По процессуальному законодательству обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания. Таким образом, нотариус гарантирует лишь законность проводимой им сделки. И совсем не исключено, что она может быть оспорена по основаниям годичной давности, например, при нарушении прав наследника.

  • Дополнительные расходы и время: вместо 2 тысяч рублей — 20 тысяч.

Усложнился процесс, увеличилась стоимость отчуждения недвижимости. Возникают дополнительные затраты по совершению сделок. Тарифы по оплате услуг правового и технического характера при совершенствовании нотариальных действий утверждаются решением правления Федеральной нотариальной палаты (последние изменения были 28 марта 2016 года) и составляют при договоре купли-продажи 0,5% оценки недвижимости, но не более 20 тысяч рублей, плюс стоимость правовой технической работы и различные согласия и заявления. При большом количестве собственников придется заложить в бюджет порядка 30 тысяч рублей.

Например, один из нотариусов настаивал о получении заявления от собственницы, что на момент приобретения она не состояла в браке. Наши аргументы о том, что это невозможно, что 10 лет назад она училась во втором классе, ни к чему не привели.

Остро стоит вопрос по оперативности выхода на сделку: если у вас на руках нет актуальной выписки из единого государственного реестра прав и справки о кадастровой стоимости, то нотариус откажет в заверении. Он может самостоятельно запросить данные сведения, но этот процесс займет еще пару дней.

  • Нотариальное лобби или антириелторский закон.

Кто-то считает закон антириелторским, мол, агентства недвижимости останутся без клиентов, поскольку сбор и оформление документов осуществит нотариус. Это далеко не так. И прошедшие четыре месяца показывают, что количество обращений в агентства недвижимости не уменьшилось, а, наоборот, увеличилось. Поэтому придется или самостоятельно, или при помощи специалиста подбирать, продавать недвижимость, организовывать сделки, расчеты, переезды, обмены, отстаивать свои права и интересы в банках и органах опеки.

Предсказания о том, что новые правила серьезно изменят рынок недвижимости, не подтвердились и не нашли отражения в размере риелторского вознаграждения или стоимости недвижимости. Закон работает уже пятый месяц, конечно, были моменты несостыковок требований нотариусов и Росреестра, но в целом сейчас «полет нормальный». Конечно, определенные лазейки, позволяющие обойти новые правила, тоже есть, например, указав в договоре купли-продажи дату до 1 июня 2016 года, можно сэкономить время и деньги.

В целом много положительного. Несомненный плюс — снижение вероятности рейдерских захватов по выкупам (дарению) долей, когда, став собственником символической доли, начинают выживать соседей, и осуществления мошеннических схем. Недооцененным и невостребованным, на мой взгляд, остается депозит нотариуса. Отличный инструмент, обеспечивающий полную финансовую безопасность при расчетах при сделке с недвижимостью, — аналог банковской ячейки. Денежные средства до регистрации хранятся на специальном счете нотариуса и передаются после предъявления документов по новому собственнику.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции