Игорь Горячев, ООО «Сити Центр»: «Челны могут «съесть» еще одну «Тюбетейку», и такой бизнес-центр скоро появится»

Генеральный директор управляющего бизнес-центром «2.18» в Челнах ООО «Сити Центр» Игорь Горячев признался, что никогда не планировал стать бизнесменом. Участвуя в конкурсе по приобретению широко известной челнинской «Тюбетейки», сдача в аренду площадей в которой ежегодно приносит компании свыше 100 млн. рублей, он лишь выполнял конкретную задачу, поставленную перед ним на тот момент как перед юристом. В эксклюзивном интервью «БИЗНЕС Online» он рассказал о происхождении запоминающегося названия бизнес-центра, динамике цен на коммерческую недвижимость, а также о том, что вопрос продажи здания всегда актуален, но никогда не был горящим. Капитализация бизнес-центра из года в год только растет, а идти на снижение цены собственники не готовы. По крайней мере сейчас.

Игорь Горячев: «Было понимание, что объем инвестиций для реставрации здания понадобится достаточно большой»

«ПОКУПАЛИ ПО БОЛЬШОМУ СЧЕТУ КОТА В МЕШКЕ»

— Игорь Евгеньевич, «Тюбетейки» — культовый, знаковый объект для Набережных Челнов. Когда вы стали причастны к истории этого здания и как решились на реанимацию такого сложного долгостроя?

— Настолько давняя это уже история... Был 2003 год. «Незавершенка» под названием «Тюбетейка» в очередной, если не ошибаюсь, в пятый, раз выставляется на аукцион. Предыдущие конкурсы не состоялись по причине отсутствия заявок. И в общем-то, это не удивительно, учитывая, что это рубеж 1990-х — начала 2000-х годов. В тот период экономическая ситуация в стране была далеко не самая лучшая, подъем только-только начался. И наверное, было не так много людей или компаний, которые могли позволить себе приобрести настолько крупный объект. Кроме того, было и понимание, что объем инвестиций для реставрации здания понадобится достаточно большой. Видимо, поэтому желающих-то и не было.

В тот момент я был юристом в компании, которая принадлежала известному бизнесмену Булату Янборисову, в 2000-х годах он был легендарной личностью в Челнах. И идея приобретения «Тюбетейки» принадлежала именно ему. Мне же была поставлена задача как юристу принять участие в этом мероприятии и приобрести объект в собственность. Что, в общем-то, и произошло 12 февраля 2003 года. Замечу, что это не был аукцион в чистом виде, это был инвестиционный конкурс, организатором которого выступало минземимущества республики.

Надо, наверное, признать, что тогда для нас эмоциональный фактор покупки «Тюбетейки» был превалирующим. Именно потому, что объект все-таки знаковый для города. Это уже потом начались расчеты, прогнозы, планы. А тогда мы покупали по большому счету кота в мешке. Нормального технического обследования эта конструкция не видела, наверное, со времен Советского Союза. Начали ее строить еще в 1972 году, в конце 1980-х заморозили. А в начале 1990-х опять пошли какие-то движения. Но они были незначительными, после чего стройка окончательно встала. И в каком состоянии находилось здание в 2003 году, можно было только предполагать. Поэтому, когда прошла эйфория от того, что объект приобретен, прежде всего организовали техническое обследование. Мы хотели понять, что в итоге купили.

— И что в итоге купили?

— Удивительно, но все оказалось очень даже хорошо. Конструкция, действительно, очень крепкая. Хочу сказать, что в 1970-х годах это был один из первых в Советском Союзе экспериментальных объектов монолитного строительства. Причем не как сейчас — монолитно-каркасного, а это сплошной монолит. Все стены являются несущими, они очень толстые — бетона в них ушло великое множество. Наверное, сегодня, в рыночных условиях, строить по такой технологии крайне нерентабельно. Но нам это сыграло только на пользу, потому что здание очень крепкое с многократным запасом прочности. И оно в хорошем состоянии сохранилось до наших дней. Кроме того, этим обследованием мы развеяли один из мифов, который блуждал по городу, что «Тюбетейка» падает. Может, изначально это была просто чья-то шутка, но народ говорил на эту тему абсолютно серьезно. Так вот, не падает она. Как стояла, так и стоит.

— Первоначально здание строилось как гостиница...

— Да, когда купили, встал вопрос: что делать с этим зданием? Конечно, достраивать. Начались творческие искания. Да, первоначальное назначение здания — это гостиница на 564 места. Недавно, разбирая архивы, обнаружил у себя интересный артефакт — учебник архитектора-проектировщика. Самой книги, к сожалению, нет, осталась только ксерокопия. Это издание 1983 года. И там как образец архитектурного мастерства приведено как раз это здание. И практически в том виде, в каком оно сейчас — в итоговом состоянии. Причем обнаружили мы это уже после того, как утвердили дизайн-проект. Сходство налицо. Понятно, что это другие материалы, другие технологии, но в общем и целом получилось, мне кажется, здорово. Большая хвала архитекторам!

«Недавно, разбирая архивы, обнаружил у себя интересный артефакт — учебник архитектора-проектировщика. Самой книги, к сожалению, нет, осталась только ксерокопия»

Так вот прорабатывали вопрос сделать ту же гостиницу. В первоначальных инвестициях проблем не было, к счастью. Мы проводили консультации со многими именитыми отельерами международного класса. Это и InterContinental Hotels Group с брендом Holidey Inn, и французская компания Accor, которая потом все-таки пришла в Татарстан (гостиница Accor на Булаке в Казани). Но резюме было неутешительным. Действительно, проект внутренней планировки 1970-х годов морально устарел. И квадратура... площадь помещений впритык могла подойти под категорию «четыре звезды». И то при условии, что дизайнер очень хорошо поработает с внутренним пространством. Понятно, что перспектив у такой гостиницы нет. И я счастлив, что мы это поняли своевременно. Могли бы начать строить гостиницу, и неясно, какой результат получился бы.

— Какие-то еще варианты рассматривались?

— В принципе, нет. Рассматривался вариант доходного дома, но это такая идея из области фантастики. То назначение, которое мы утвердили окончательно как бизнес-центр, я считал и сейчас считаю оптимальным для этого здания. Более того, забегая вперед, скажу, что мы открылись-то в кризис. И именно кризис показал, насколько выгодным предложением по офисам оказалось «2.18». Речь не о ставках, речь об оптимальной площади этих помещений — около 20 квадратных метров. Понятно, что компании оптимизировали свои бизнес-процессы, свои расходы. И на тот период это оказался самый востребованный формат. Да и сегодня, в общем-то, он востребован. Мы не чувствуем недостатка в спросе на эти помещения.

«МЫ КУПИЛИ ЗДАНИЕ ЗА 3 МИЛЛИОНА РУБЛЕЙ, НО КУПИЛИ БЫ И ЗА 10»

— Но тогда это была все еще компания Янборисова. Как получилось, что здание отошло к ООО «Сити Центр», который вы возглавили?

— Да, тогда никакой самостоятельной работоспособной структуры, занимающейся этим зданием, не существовало. Был только Горячев-юрист, решающий поставленные перед ним задачи. И вот как-то так неожиданно я втянулся в процесс концептуализации всего этого, в обсуждения. Были командировки ознакомительные — я изучил, как все это устроено в Москве. После того как концепция здания как бизнес-центра была утверждена, последовала вторая задача: собрать команду. Таким естественным образом я влился в этот проект. Тогда юридически и было создано ООО «Сити Центр», перевели на него этот актив, собрали коллектив, который был необходим в инвестиционной фазе.

— Не было проблем с оформлением здания в собственность? Помнится, в свое время много шума наделала история, когда Минтимер Шаймиев якобы продал «Тюбетейку» за 1 рубль.

— Нет, проблем не возникло. А про факт продажи здания за рубль я, конечно, знаю. Но эта история произошла задолго до приобретения нами «Тюбетейки». Если не ошибаюсь, это было в 1999 году. Я слышал об этой истории как обычный житель города, никакого отношения к объекту не имея. Помню, был взбудоражен этой новостью. Но я не знаю причин этой истории. Видимо, Минтимер Шарипович, заботясь о том, чтобы центр города был достроенным, благоустроенным, выступил с такой инициативой. Но юридических последствий не было, по-моему, никаких.

— А во сколько вам обошлась покупка «Тюбетейки»?

— Если я не ошибаюсь, стоимость составляла 3 миллиона рублей.

— Как вы считаете, дорого это или дешево?

— Я считаю, что это дешево. Но я должен заметить, что цена формировалась не нами, а министерством земельных и имущественных отношений РТ. И я не исключаю, что если бы объект стоил 5 или 10 миллионов, он был бы куплен и за эти деньги. Но это, наверное, если знать наперед, что состояние здания хорошее.

— Во сколько обошлась реконструкция объекта?

— 350 миллионов рублей составила сумма первоначальных инвестиций. В основном это средства, привлеченные «АК БАРС» Банком.

— Как долго шли работы по реконструкции?

— Активная последняя фаза длилась всего 8 месяцев. Это крайне сжатые сроки, своеобразный рекорд. Но надо признаться, что к этой активной фазе мы шли года два-три, потихонечку приводили объект в порядок.

«Наша смотровая площадка в новом формате. Работы идут, но, к сожалению, мы не успеваем их закончить до 1 июня, как заявляли»

В ЧЕРНОМ СПИСКЕ «2.18» НАХОДЯТСЯ...

— На пресс-конференции, посвященной пятилетию «2.18», вы сказали, что конференц-зал — практически единственное место, не сданное в аренду. Но к такому показателю вы же пришли не сразу. Насколько сложно шла заполняемость здания?

— В первый год мы заполнились на 33 процента. Я считаю, что это очень хороший показатель, учитывая кризисный год. В пользу этого сыграло сразу несколько факторов. С точки зрения маркетинга нам было проще, чем нашим коллегам в городе. Здание все-таки брендовое, мало кто о нем не знает и не слышал. И с точки зрения изначальных рекламных вложений это было большим благом — на этапе открытия они не были достаточно большими. Второе — это эффект новизны. Безусловно, он тоже сыграл свою роль. В-третьих, на момент открытия и на первый год деятельности мы нанимали профессиональную управляющую компанию — London Consulting&Management Company. Они своими профессиональными действиями и смогли обеспечить эту 30-процентную заполняемость в первый год деятельности.

Честно признаюсь, остальные годы не помню показатели, но за весь период, из месяца в месяц, у нас ни разу не было общего оттока. Постоянно шел рост. Ни одного месяца не было, чтобы баланс был нулевой или отрицательный. Единственный минус в динамике заполняемости у нас был в этом году. И то в рамках позволительного коридора. Потому что заполняемость уже пиковая и неизбежен естественный отток.

«Нет задачи продать объект быстро и выручить деньги на какие-то дальнейшие мероприятия»

— А почему вы прекратили сотрудничество с London Consulting&Management Company?

— Это было запланировано. Задача, которая ставилась перед управляющей компанией, — наладить бизнес-процессы. Они с ней справились на отлично. И как только бизнес-центр первый год прожил и ничего, что называется, не «упало», мы поняли, что идти дальше мы способны и сами. И это оговаривалось с управляющей компанией «на берегу». Поэтому мы расстались хорошо, мирно и до сих пор поддерживаем добрые отношения.

— Приступая к реализации проекта, вы же наверняка просчитывали, какой процент заполняемости должен обеспечить порог безубыточности?

— Да, мы проводили расчеты, и по большому счету они совпали с реальностью. Но тут надо разобраться в терминах. Есть понятие «операционная безубыточность» — это когда мы живем без привлечения средств третьих лиц. Сегодня, для того чтобы бизнес-центр, не получая прибыли, просто функционировал, достаточно 35 - 40 процентов заполняемости.

— Есть какие-то критерии по отбору ваших партнеров? Все-таки пиковая заполняемость позволяет выбирать.

— Да, мы имеем возможность выбирать и выбираем. В первую очередь избегаем пересечения компаний по роду деятельности, находящихся на одном этаже. Кроме того, мы не допускаем нахождения здесь компаний, которые могут своим шумом или специфичными запахами помешать другим партнерам. Ну а в остальном особых критериев нет, больше интуитивно. Когда общаешься с человеком, первые пять минут дают понимание о том, с кем тебе впоследствии придется иметь дело.

— А кто никогда не получит аренду в «2.18»?

— Лица, которые находятся в так называемом черном списке. Их немного, но они есть — порядка 10 компаний. За пять лет разное случалось. Это те компании, с кем у нас есть печальный опыт сотрудничества. Они ни при каких условиях не станут арендаторами. Даже если нам будет очень плохо, на одни и те же грабли наступать не хочется. Как правило, это компании, которые либо арендовали у нас площади, потом внезапно скрылись, оставив небольшие долги. Либо это фирмы с подмоченной репутацией. Понятно, что арендодатели не несут ответственности за деятельность арендаторов, но все-таки.

Например, небезызвестная компания «Древпром» в прошлом году обратилась к нам и получила вид на жительство в «2.18». А потом было очень быстрое развитие ситуации. Появилась информация, что компания нечиста на руку, что это финансовая пирамида. И, упреждая ситуацию, нам удалось не оставить «дебиторки». Как только нехорошая молва про «Древпром» пошла по городу, мы тут же выступили с инициативой расторжения договора, несмотря на то что юридически у нас не было такого права.

«350 миллионов рублей составила сумма первоначальных инвестиций. В основном это средства, привлеченные «АК БАРС» Банком

— А много компаний, которые с самого первого дня являются вашими партнерами?

— Да. И меня это радует. На сегодня порядка 20 процентов — компании, которые занимают у нас площади с первых, скажем, полутора лет.

— Среди ваших арендаторов целый ряд банков: Татфондбанк, «Открытие», «АК БАРС» Банк и другие. А как они относятся к тому, что в пределах одного здания находятся их конкуренты?

— На самом деле я наблюдаю синергетический эффект от наличия здесь ряда финансовых организаций. Более того, горжусь тем, что мне удалось собрать в одном блоке так называемый финансовый центр «2.18». Не сразу это получилось, да и не сразу была такая задумка. Как-то естественным образом мы пришли к тому, что скомпоновали блок А практически только из финансовых институтов. Это стало точкой генерации потоков, с одной стороны. С другой стороны, у наших партнеров стало больше выбора по обслуживанию в том или ином банке. Несмотря на развитие IT-технологий, систем «клиент-банк» и прочих, контактировать с банком, который обслуживает твой бизнес, приходится. И намного удобнее, когда, пожалуйста, в 50 метрах находится банк, с которым ты хочешь пообщаться, не тратя много времени.

Более того, мы ежегодно выпускаем корпоративные календари. В этом году нам пришла идея собрать в нем как раз представителей нашего финансового центра. Сначала идея казалась бредовой. Учитывая, что банки все крупные, часть — федеральные, и естественно, к своей маркетинговой, рекламной политике относятся очень жестко. В связи с этим, казалось, что идею невозможно реализовать. На удивление, в течение буквально 40 минут мне удалось связаться с руководителями всех банков и решить этот вопрос.

«Могу с уверенностью сказать, что спрос на офисы в бизнес-центрах превышает предложение»

«В НАЗВАНИИ «ТЮБЕТЕЙКА» ВСЕ-ТАКИ ЕСТЬ НАЛЕТ НЕГАТИВА»

— Вы, помнится, объявляли конкурс на название бизнес-центра. Много ли было вариантов, какого характера и почему в итоге остановились на «2.18»?

— Много было вариантов, порядка 3 тысяч. К удивлению, горожане очень активно поддержали эту инициативу. Но, к сожалению, большая часть была ироничного содержания. Не с целью, конечно, оскорбить кого-либо, но все-таки. Понятно, что эти варианты были неприемлемы. И среди оставшихся вариантов мы не нашли ничего яркого. В итоге все-таки остановились на «2.18». Причем это название было у нас, внутри компании, на слуху — «2.18» везде присутствует в технической документации, поскольку является юридическим адресом.

— А почему вы не взяли народное название «Тюбетейка»?

— На самом деле первые годы я даже боролся с этим названием. Но потом понял, что это бесполезно. Но не используем мы это название по вполне объяснимым причинам. Да, «Тюбетейка» — это символ города, но все-таки в этом названии есть некий налет негатива. Во-первых, из-за того что здание долго строилось. Во-вторых, когда объект стоял заброшенный, были тут случаи суицида или случайных смертей. Этот негатив хотелось отсечь и создать абсолютно позитивный образ под новой, скажем так, маркой. В этом и есть разница между «Тюбетейкой» и «2.18».

— Известно, что своим партнерам вы предлагаете не только площади, есть же еще спектр услуг, которые они получают. Вы даже заявляли, что планируете создать некий бизнес-клуб, чтобы, например, компании оказывали друг другу услуги со скидками...

— Как таковой скидочной системы у нас нет. Это все-таки достаточно сложно. Но, к счастью, все понимают, что «2.18» — это еще и огромная клиентская база. Понятно, что те же банки работают не только на партнеров, но и на приходящих клиентов, тем не менее это хорошее подспорье. И всякой входящей сюда компании мы предлагаем в первую очередь оповестить всех о своем появлении в «2.18» и роли своей деятельности. То есть это уже некоторые услуги в продвижении. Во-вторых, не прямо участвуя, а являясь, наверное, всего лишь катализатором этих процессов, пытались подобрать такой состав партнеров, чтобы в рамках «2.18» можно было получить максимум услуг.

Кроме того, мы ежеквартально издаем навигатор. Размещение исключительно безвозмездное. И мне очень приятно видеть это издание на столах у руководителей компаний. Возникают же разного рода вопросы, в том числе и точечные. Не надо никуда ехать, надо взять наш навигатор, найти компанию-арендатора с соответствующим профилем деятельности и сделать выбор из тех, кто сейчас рядом.

А идею создания клуба мы не оставляем. Тут еще все впереди. Глубоко убежден, что создание такого клуба возможно только при 100-процентно устоявшемся составе арендаторов. Иначе клуб получится неполноценный. И большая часть наших нынешних партнеров — это именно устоявшийся сегмент. Тем не менее все-таки объем бизнес-центра достаточный, чтобы обеспечить 100-процентно устойчивый клуб. Думаю, мы в любом случае к этому придем.

— Вы ежегодно делаете инвестиции в развитие «2.18». Какие программы на эти средства реализуются?

— У нас есть несколько программ. В частности, мы изменяем режим работы парковки. Причем реализовано это будет в несколько этапов. Первый уже завершили: большая парковка теперь работает на коммерческой основе. Но нет задачи заработать на этом. Стоит задача навести порядок на прилегающей территории — отсечь тех, кто не является нашими партнерами, а является, например, жителями близлежащих домов. Проблема парковки ныне актуальная для любого города, и для Челнов в том числе. И другого способа навести порядок, кроме ограничения доступа, не существует.

На втором этапе, ближе к осени, мы организуем новую зону парковки — гостевую. Также, чтобы не было хаоса, мы решили внедрить аэропортовскую систему — первый час бесплатно, потом идет тарификация. Мы провели небольшое исследование, и оно показало, что в среднем одного часа вполне достаточно для посещения бизнес-центра по большинству вопросов. Есть и третий этап наведения порядка на прилегающей территории, но его, я думаю, мы отложим его на следующий год — это расширение нашей парковочной зоны к проспекту Мира.

Вторая программа — наша смотровая площадка в новом формате. Работы идут, но, к сожалению, мы не успеваем их закончить до 1 июня, как заявляли. В процессе выявились некоторые нюансы, которые повлияли на сроки. Но в истории остается не тот, кто сделал быстро, а кто сделал хорошо.

— Сколько ежегодно инвестиций вкладывается в развитие бизнес-центра и во сколько обходится его ежемесячное обслуживание?

— Точных цифр я не скажу, некорректно было бы их озвучивать. Но отвечу, что внутренние инвестиции происходят ежегодно начиная с 2011 года, когда вышли на операционную безубыточность. И это неизбежно, потому что были какие-то упущения и на этапе строительства, и в процессе эксплуатации приходят новые идеи, которые требуют финансовых затрат. И очень хорошо, что уровня инвестиций, которые мы можем сделать, хватает для того, чтобы не просто эксплуатировать бизнес-центр, но и делать его лучше.

Что касается текущих расходов на содержание, то это тоже не константа, к сожалению. И спрогнозировать их зачастую бывает очень сложно. Речь в первую очередь идет об энергоносителях. Если раньше повышение тарифов имело место на рубеже годов и при подготовке бизнес-плана можно было хоть как-то предугадать предстоящие расходы, то сейчас это сделать сложнее, так как повышение происходит в середине инвестиционного периода. Во-вторых, есть масса нюансов, которые связаны не столько с тарифами, сколько с категорийностью потребителей. Это тоже влияет на размер затрат.

Но я хочу сказать, что по сравнению с конкурентами наши затраты ниже из расчета на квадратный метр по очень простой причине: еще в период строительства мы достаточно много заложили энергосберегающих технологий. Кроме того, очень хорошо, что мы предусмотрели собственную трансформаторную подстанцию. Это позволяет нам находиться в удобной категории потребителя и, соответственно, меньше тратить на электроэнергию. И локальные программы энергосбережения у нас тоже постоянно практикуются.

Сдача в аренду площадей ежегодно приносит компании свыше 100 млн. рублей

«РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ЧЕЛНАХ ЕЩЕ НЕ СФОРМИРОВАЛСЯ ДО КОНЦА»

— Кто сегодня является владельцем ООО «Сити Центр» и бизнес-центра «2.18»?

— ООО «Сити Центр» и бизнес-центр «2.18» де-факто одно и то же. ООО «Сити Центр» — юридическое лицо, больше не владеет никакими активами, не занимается никакой иной деятельностью, кроме эксплуатации «2.18». Среди владельцев «Сити Центр» находятся структуры «АК БАРС» Банка и ряд физических лиц. Соответственно, бизнес-центром «2.18» опосредованно через ООО владеют они же.

— В бизнес-центре «2.18» постоянно проводятся какие-то акции. То это прыжки с парашютом, то «Бег по вертикали», то вы смотровую площадку открыли. Это же все элементы рекламы, а на отсутствие спроса, сами говорите, никогда не жаловались?

— Безусловно, это в первую очередь реклама. На тот момент, когда это все началось, постоянно нужно было поддерживать интерес к «2.18». Да и сейчас нужно это делать, независимо от того, какая заполняемость. Другое дело, что характер рекламы должен несколько поменяться. Да, мы все это устраивали для привлечения внимания. И вторая цель, конечно, социальная. Ведь было все красиво и здорово.

— Оцените, пожалуйста, рынок коммерческой недвижимости Набережных Челнов. Насколько сильна на этом рынке конкуренция? Как много на нем игроков? В чем его особенности?

— То, что город молодой — средний возраст жителей 35 - 36 лет — один из факторов постоянно растущего рынка. На рынок выходят новые люди, появляются новые компании, подрастает молодежь — второе поколение некоренных челнинцев — активно внедряется в бизнес-сообщество. И очень приятно на них смотреть. Это и обеспечивает спрос на аренду коммерческой недвижимости. Одно из удивлений — когда мы открылись и заполнились, насколько я знаю, не произошло оттока в других бизнес-центрах.

О чем это говорит? О том, что рынок на сегодня не сформирован до конца. Да, есть основная масса предпринимателей, которые ходят из офиса в офис, но постоянно появляется и «свежая кровь». Могу с уверенностью сказать, что спрос на офисы в бизнес-центрах превышает предложение. В том числе и по качественным офисам. И я думаю, что в ближайшей перспективе, два-три года, город может «съесть» еще один 15-тысячник, такой как «Тюбетейка». При условии, что он появится, а он появится.

— В связи с этим вспомнилось, что на совещании в мэрии мэр начал вас критиковать, мол, почему заполняемость до сих пор не 100 процентов. Вы тогда объяснили, что если управляющая компания работает правильно, то 100 процентов не будет никогда. Но мэр не согласился, сказав, что ваша задача — поднять заполняемость до пика и обратиться к инвестору, чтобы рядом построить еще одну «Тюбетейку». Значит, в перспективе есть такие планы?

— Есть, но с оговорками. Во-первых, не рядом с «Тюбетейкой». Во-вторых, точно не «Тюбетейку». Совершенно не вижу смысла так или иначе копировать этот формат. Но проекты есть. Не только в перспективе. Они у меня уже в разработке. Что на сегодня имеется? В Набережных Челнах в отличном месте земельный участок порядка 2 гектаров, обеспеченная линия финансирования, на подходе утверждение концептуализации нового бизнес-центра. Но поскольку она пока не утверждена, больше пока никаких подробностей не хотел бы озвучивать. Но могу сказать, что в ближайшее время в Набережных Челнах появится еще один качественный офисный объект коммерческой недвижимости. Он будет класса В+.

Это хорошо на самом деле. За пять лет эксплуатации «2.18» накопилась масса идей, ряд из которых технологически сложно реализовать в рамках существующего бизнес-центра. И все эти наработки мне хочется «вылить», что называется, в объект с нуля, когда можно предусмотреть все мелочи, абсолютно все, на которые сегодня я могу обратить внимание. И я воодушевлен этим проектом.

— Рынок аренды коммерческой недвижимости в Челнах считают «перегретым». Даже в Казани цены ниже. Из чего они складываются и как вам при достаточно высоких ценах удается сохранять пиковую заполняемость?

— Диктует все исключительно рынок. Мы периодически мониторим ставки аренды у ближайших конкурентов. И действительно, цены постоянно растут. И в определенный момент мы обнаружили, что ставки конкурентов сравнялись с нашими. Мы перестали быть самыми дорогими. И это стало причиной того, что мы впервые в прошлом году пошли на повышение ставок — принципиально, чтобы быть чуть выше рынка. Это очень важно в позиционировании. Это важно в том числе и для тех партнеров, которые здесь находятся. Не главный фактор, но один из главных. Бизнесмен, который ассоциирует себя с «2.18», он понимает априори, что это самый дорогой бизнес-центр города. Это, безусловно, увеличивает его статус.

Причем к повышению ставок я очень осторожно подходил, очень боялся, что это вызовет массовый отток. К счастью, этого не произошло. Достаточно легко мы в прошлом году реализовали повышение ставок. И в этом году так же повышаем их на 50 рублей. Но это не происходит одномоментно. Большинство договоров у нас 11-месячные. По его окончании мы перезаключаем договор при условии увеличения ставок. Так что подорожание «размазано» по всему году. Но этот процесс неизбежен. Конечно, были недовольства, частичные случаи, но далеко не критическая масса. О чем это говорит? О том, что мы правильно поступаем. Раз рынок «съедает» эти ставки, значит, они рыночные.

«ВОПРОС ПРОДАЖИ «2.18» ВСЕГДА АКТУАЛЕН, НО НИКОГДА НЕ БЫЛ ГОРЯЩИМ»

— Кого вы считаете своими основными конкурентами в Набережных Челнах? Каковы арендные ставки у них и в «2.18»?

— Наши ставки сегодня начинаются от 800 рублей за квадратный метр. Это стандартный офис порядка 20 квадратных метров. Кроме этого, у нас есть ограниченное количество так называемых «дуплексов» — это смежные помещения, очень удобные по логистике, они стоят чуть дороже — 850 рублей. А дальше это уже эксклюзив — 1000, 1200, 1400, 1750, и даже есть прецедент со ставкой 2750 рублей за квадратный метр. Это первая линия, самостоятельный вход и так далее.

Конкурентами мы считаем City Line в 7-м комплексе, торговый центр «Палитра», который открыл офисный сегмент... Из крупных, пожалуй, это все. IT-парк конкурентом не считаю, потому что у нас нет пересечения потоков. В City Line сегодня ставки составляют 700 рублей за квадратный метр, в «Палитре» — 650 рублей.

— В числе своих основных конкурентов вы назвали центр City Line, который принадлежит компании «ЕвроГрупп». Ее глава Алексей Миронов не так давно был задержан правоохранительными органами по подозрению в причастности к организации игорного бизнеса в Челнах. Затем был отпущен, и сейчас вроде бы к нему вопросов нет. Но история была шумная. Какое-то влияние она на рынок оказала?

— Абсолютно никакого влияния рынок недвижимости не ощутил. Я думаю, что это логично. Никак не связываю какие-то неурядицы собственника с непосредственным объектом недвижимости, у которого есть менеджмент, который работает стабильно.

— А вообще неприятности крупных игроков рынка недвижимости могут оказать влияние на ситуацию в городе?

— Если это сопряжено с изъятием непосредственно недвижимости, то, конечно же, риски для арендаторов здесь возникают. Но это зависит от индивидуальных особенностей договоров аренды. Насколько мне известно, широко практикуется право расторгнуть договор при смене собственника. Но все индивидуально.

— Как уже было сказано, рынок аренды коммерческой недвижимости в Набережных Челнах очень активно развивается, спрос превышает предложение. На этом фоне довольно странно видеть, что в городе годами не продаются знаковые, казалось бы, объекты. Это и «Челныгорстрой», и «Камснаб», и «Дом быта» и так далее. Как вы считаете, с чем это связано? Просят много?

— В конечном итоге, конечно, да. Что такое рыночная цена? Это когда продавец готов продать товар за определенную сумму, а покупатель готов его купить за ту же сумму. Если же покупателей нет, значит, цена нерыночная. Другое дело, насколько критичен вопрос продажи. Причины для продажи объектов бывают совершенно разные. Если причина существенная и обязательно надо продать здание, то выход один — искать ту самую рыночную цену, которую будет готов заплатить потенциальный покупатель.

Но не надо скидывать со счетов и геомаркетинговый фактор. У инвестора же всегда есть выбор, в том числе и по городам: вложить свои деньги в Набережные Челны, Казань, Москву или Лондон. При одном и том же объеме инвестиций выбор наверняка будет понятен. И я думаю, что основные потенциальные покупатели любых объектов недвижимости в Набережных Челнах — это все-таки местные инвесторы, которые привязаны здесь территориально, которым удобно вести здесь бизнес.

— Вопрос по продаже «2.18» еще актуален?

— Он всегда актуален, но он никогда не был горящим. Нет задачи продать объект быстро и выручить деньги на какие-то дальнейшие мероприятия. На их реализацию средства есть. Кроме того, и банки охотно идут на финансирование проектов, в том числе и в сфере недвижимости. То есть задача продать «2.18» срочно не стоит. И не продается бизнес-центр активно, не занимаюсь я этим ежедневно. Найдется покупатель, будем рассматривать предложения, нет — ничего страшного. Капитализация бизнес-центра из года в год только растет. И идти на такие шаги, как снижение цены, мы не собираемся. По крайней мере сегодня.

«БЫТЬ ПОРЯДОЧНЫМ — ВСЕГДА ВЫГОДНО»

— На отдых время оставляете? Как вы проводите свой досуг? Он вообще есть?

— Досуг, конечно, есть. Но сколько я себя помню, чем бы я ни занимался, дома я тоже работал. Не так, чтобы сознательно: так, время 9, надо сесть поработать. Ни в коем случае. Это постоянный мыслительный процесс, проработка каких-то вариантов. Может, даже параллельно с занятием там чем-нибудь бытовым. Даже каюсь: бывает, что с семьей совершаем прогулку по лесу, тут внезапно появилась мысль, и ты в голове начинаешь ее дорабатывать. Конечно, меня дергают: «Папочка, ты где? Возвращайся». И очень люблю ночами работать. Я сова по типу внутреннего ритма, и ночью очень продуктивно работается.

— А активный досуг?

— Я не занимаюсь активным спортом. Но, наверное, исключительно потому, что не почувствовал пока внутренней потребности в этом. Прогулки по лесу активным спортом считать нельзя, велосипедные прогулки, наверное, тоже. Но я люблю гулять по лесу, благо живем рядом с ним. И очень приятно выйти из дома и минут 10 просто походить среди деревьев. По-другому думается, по-другому разговаривается. Заметил, что в лесу неосознанная раздражительность абсолютно сходит на нет! Даже проводил эксперимент: пытался определенную тему затронуть дома, через некоторое время, когда все уже забылось, то же самое проговорить в лесу. Совершенно по-разному получается.

— Прогулки совершаете с семьей?

— Да, у меня замечательная семья, замечательная супруга, замечательные дочки. Старшей, Дарье, 16 лет, младшей, Марии, 10. На самом деле это мой самый большой актив по жизни. И чем больше лет моему браку, тем больше я это понимаю.

Вид на Набережные Челны из смотровой здания

У старшей дочери сейчас этап самоопределения в дальнейшей жизни — кем быть, чем заниматься. Очень сложный период. Безусловно, мы с супругой пытаемся в нем участвовать. Но я вовсе не хочу и запрещаю супруге играть доминирующую роль в определении дальнейшей судьбы дочери. Кем она станет, она должна сама определиться. Но скорректировать — влево-вправо — родители могут. При иной схеме эффекта не будет. Не страшно, если ребенок с первого раза ошибется, может быть, это даже будет благо. Не страшно, что папа при этом понесет какие-то дополнительные финансовые или временные потери. В любом случае это личный опыт.

Я, кстати, помню себя в этом возрасте. Я не могу сказать, что сначала ошибся, но признаюсь, что в педколледже я оказался совершенно случайно — мое первое образование педагогическое. Это не было моим сознательным выбором. Но тем не менее колледж мне дал очень много. Это я уже с высоты лет понимаю. Однако, отработав в школе год, я понял, что нельзя дальше идти по жизни в таком формате.

А вот определился сознательно я уже будучи женатым человеком. Я поступил в Казанский социально-юридический институт академии социального образования. Тогда КСЮИ только вставал на ноги, мы были одним из первых выпусков. Поступив в вуз, я понял, что не ошибся, мне это было интересно. Причем учился я заочно. Но, несмотря на это, я тоже многое получил. И не только в плане знаний, а, например, в плане общения с преподавателями. Большая их часть была из КФУ, с юрфака. Бывшие прокуроры районов Казани, например. И сейчас, оглядываясь назад, я понимаю, что опыт этого общения был очень необходим.

Уже после первого курса я начал заниматься юриспруденцией как практикант. Был помощником юриста, набивал шишки, ходил по многочисленным юрагентствам, просил: «Возьмите меня на работу хотя бы бесплатно!» И первые полгода я так и работал без зарплаты.

«Только при наличии авторитета можно реально и эффективно выполнить какую-то общую задачу»

— А когда вы почувствовали, что можете заняться предпринимательством, что можете руководить компанией?

— Как-то естественным образом получилось. Я не сидел, не раздумывал: а не стать ли мне директором «2.18»? Но с самого начала, когда у меня появились первые подчиненные, у меня сложностей с сотрудниками не возникало. Может быть, потому что крайне тщательно подходил к их отбору. А вообще я считаю, что самое главное качество руководителя — это его авторитет у подчиненных. Это мощнейший фактор. Только при наличии авторитета можно реально и эффективно выполнить какую-то общую задачу.

— И в завершении нашей беседы традиционный вопрос: каковы, на ваш взгляд, три секрета успешного бизнеса?

— Такой, казалось бы, простой вопрос, но так сложно на него найти небанальный ответ. Наверное, интерес, в первую очередь постоянная заинтересованность тем, что ты делаешь.

Во-вторых, это ответственность, безусловно. Но ответственность не по принуждению — вот ты директор, ты ответственный, а внутренняя ответственность за то, что ты делаешь.

Ну и третье: порядочность — всегда, везде, со всеми. Не устаю повторять: быть порядочным всегда выгодно. Сто раз убеждался на практике, что это так. Вот, наверное, три главные составляющие.

А если шире рассказать, то мне кажется, что задача всякого человека — дать человечеству новый опыт. Сейчас назад оглядываюсь и понимаю, что частично я ее решил. Да, локально. Да, не для всего человечества. Но этот новый опыт культуры, прежде всего офисной культуры, который в Челнах был несколько на другом уровне до 2008 года, этот опыт городу я дал, мне это приятно.